تا به حال املاک یا زمین‌هایی را دیده‌اید که بلااستفاده افتاده باشند؟ اولین چیزی که درباره این املاک به ذهن می‌رسد این است که آن‌ها املاک موروثی است که به دلیل اختلاف میان وارثان، رها شده‌اند. بعضی اوقات موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک شما را وسوسه می‌کند که سراغ‌شان بروید. خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد، به شرط اینکه حواستان به یک‌سری مسائل حقوقی باشد. عدم توجه به این مسائل ممکن است شما را گرفتار دادگاه و مراجع قضایی کند و در نهایت حکم به عدم مالکیت شما داده شود، آن هم در حالی که شما پول ملک را پرداخته‌اید. در این راهنما به زبان ساده مهم‌ترین مسائل حقوقی در خرید این املاک را بیان کرده‌ایم.

ملک برای فرد فوت ‌شده باشد
اولین نکته‌ای کارشناسان حقوقی به آن تأکید دارند این است که ملک به نام شخص فوت‌شده باشد، یعنی ملکی که در مالکیت همسر فوت شده است جزو املاک موروثی به حساب نمی‌آید و فرزندان و ورثه نمی‌توانند با عنوان ملک موروثی آن را بفروشند. برای اطمینان هم کافی است نگاهی به سند ملک بیندازید تا تکلیف صاحب ملک مشخص شود.

وارثان ملک چه کسانی هستند؟
در قوانین مربوط به ارث و وارثان، یک گواهی وجود دارد به نام گواهی انحصار وراثت. این گواهی توسط مراجع قضایی صادر می‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده به شکل قانونی مشخص شوند. یکی از مدارکی که برای خرید و فروش املاک مورثی لازم است همین گواهی انحصار وراثت است تا معلوم شود که شما با چه کسانی باید این معامله را انجام دهید.

یا همه وارثان یا هیچ
یکی از علت‌های اصلی رها شدن املاک موروثی این است که معمولا وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. یادتان باشد شما فقط زمانی می‌توانید اقدام به خریدن املاک موروثی کنید که همه وارثان بخواهند سهم خود را بفروشند. این‌طور هم نیست که شما بتوانید سهم چند ورثه را بخرید و سهم چند نفر را نه. هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، همه وارثان یا وکیلان آن‌ها باید حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. حتی مثلا اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند باعث دردسر بسیار زیاد شما شود.

بررسی وکالت‌نامه وکیل‌های وراث
معمولاً در خرید و فروش املاک موروثی با وارثانی طرف هستید که در کشور حضور ندارند که بخواهند در زمان معامله حضور داشته باشند. وکیل‌های این افراد باید در زمان معامله حضور داشته باشند، اما چند نکته است که باید حتما حواستان به آن باشد. داشتن وکالت‌نامه رسمی و معتبر مهم‌ترین این نکات است. به هیچ وجه دست‌نوشته یا اینکه وارث فردی را تلفنی و شفاهی به‌عنوان وکیل معرفی کند نپذیرید. وکالت‌نامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. افرادی هم که در خارج از کشور هستند باید وکالت‌نامه را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج کشور تنظیم کنند. نکته مهم بعدی این است که وکالت‌نامه را بررسی کنید و اختیار وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از‌سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. ممکن است بعدا وارث مدعی شود که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و درخواست دوباره پول را از شما کند.

مبلغ را به تک‌تک ورثه بپردازید
یکی از نکاتی که معمولا در خرید و فروش املاک موروثی رعایت نمی‌شود و دردسر درست می‌کند، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولا خریدار مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند. در حالی که این اشتباه بزرگی است و خریدار باید سهم هر یک از وارثان را تک‌به‌تک بپردازد تا بعدا مدعی نشوند.

وارثان صغیر فراموش نشوند
وقتی دارید به گواهی انحصار وراثت نگاه می‌کنید تا وارثان را بشناسید باید مدارک هویتی‌ آن‌ها را هم ببینید تا متوجه شوید بین آن‌ها فرد صغیری وجود دارد یا نه. طبق قانون شما نمی‌توانید با یک فرد صغیر معامله کنید و ارثش را بخرید. پیش‌بینی قانون این است که برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و شما برای خرید املاک موروثی با این قیم طرف هستید. خب پس اگر فرد صغیری در وراث وجود داشت باید قیم‌نامه را هم به مدارک اضافه کنید. نکته بعدی این است که باز هم طبق قانون، قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد و باید از دادسرای مربوط به این موضوع اجازه بگیرد. این مجوز رسمی را هم هنگام معامله باید دریافت کنید تا بتوانید معامله را به شکل قانونی و صحیح انجام دهید.

مفاصا حساب مالیاتی فرد فوت‌شده
یکی از مدارکی که برای خرید و فروش املاک موروثی نیاز دارید مفاصا حساب مالیات بر ارث است. قانون می‌گوید که وارثان باید حداکثر تا ۶ ماه اظهارنامه مالیاتی بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول فرد فوت شده حساب و کتاب کرده و بدهی‌ها مالیاتی او را اعلام کند. آنگاه مفاصا حساب مالیاتی صادر می‌شود. نکته‌ای که شما باید حواستان در مشاهده این مدرک باشد این است که آیا ملکی که قصد خرید آن را دارید در فهرست اموال فرد فوت‌شده در این مفاصا حساب آمده است یا خیر. اگر نبود از انجام این معامله خودداری کنید.

وصیت‌نامه وجود دارد یا نه
یادتان باشد که حتما از وارثان بپرسید و تحقیق و بررسی کنید که فرد فوت‌شده وصیت‌نامه دارد یا نه. هر فردی طبق قانون و شرع می‌تواند بخشی از اموال خود را بعد از فوتش برای انجام دادن کاری اختصاص دهد یا به فرد دیگری واگذار کند. خب اگر چنین وصیتی وجود داشته باشد و شما ندانید، بعدا برایتان دردسرساز خواهد شد. اگر بخشی از ملک طبق وصیت به کسی واگذار شده، آن فرد هم هنگام معامله باید حضور داشته باشد. درضمن این نکته را هم یادتان باشد که از همه مدارک مثل انحصار وراثت، اوراق هویتی، مفاصا حساب مالیاتی، قیم‌نامه و… کپی داشته باشید تا بعدا در صورت نیاز به آن‌ها رجوع کنید.

حالا اگر به یک ملک موروثی علاقه پیدا کرده‌اید و قصد خرید آن را دارید، با توجه به نکات این راهنما می‌دانید که باید حواستان به چه چیزهایی باشد. هیچ‌گاه با یک نفر از وارثان وارد معامله نمی‌شود و می‌خواهید که همه آن‌ها هنگام مبایعه‌نامه نوشتن حضور داشته باشند. دانستن این نکات به شما کمک می‌کند که یک ملک موروثی را بدون دردسر قانونی بخرید و دچار مشکل نشوید.