«رکود دو تا سه ساله، ایجاد رونق نسبی، افزایش مجدد قیمت‌ها و بازگشت دوباره رکود.»؛ این سیکل معیوبی است که بازار مسکن ایران بیش از دو دهه با آن دست و پنجه نرم می‌کند و هیچ کدام از طرح‌های دولت هم نتوانسته‌اند منجی و رهایی‌بخش بازار از این شرایط باشند.
اکنون نیز پس از یک دوره رونق حدود سه ساله بین سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹، به نظر می‌رسد یک رکود عمیق در بازار معاملات و البته در بخش تولید انبوه‌سازان خصوصی حکم‌فرما شده است.
گرچه بسیاری از کارشناسان به دلیل طولانی‌شدن دوره رونق اخیر، معتقدند رکود فعلی هم نسبت به دوره‌های قبل بلندمدت‌تر خواهد بود، اما در این بین تحلیل‌گرانی هم هستند که نه‌تنها به بازگشت سریع رونق تأکید دارند، بلکه شرایط کنونی را هم به معنای رکود نمی‌دانند و از آن به‌عنوان ثبات بازار یاد می‌کنند.
قصد خرید خانه دارید؟ اینجا کلیک کنید
تولید خانه مناسب، حلقه مفقوده بازار مسکن
به گزارش بلاگ دیوار، شاید اصلی‌ترین دلیلی که بازار مسکن را دچار چرخه معیوب مورد اشاره کرده، به تقاضای انباشته در بازار بازمی‌گردد؛ تقاضایی که اکنون برخی از تحلیلگران آن را بین سه میلیون تا چهار میلیون می‌دانند. به همین دلیل است که به محض عرضه مسکن از سوی صاحبان املاک، بلافاصله این واحدها با خیل عظیمی از تقاضا مواجه می‌شوند. همین فزونی تقاضا بر عرضه کافی است تا قیمت‌ها روند صعودی به خود بگیرند و در هر ماه رکوردهای جدیدی از خود بر جای بگذارند.
در همین مسیر از سال ۹۲ تا کنون مسکن در بعد یک کالا جهش حدود ۶۵۰ درصدی را از خود بر جای گذاشته است. آخرین محاسبات وزارت راه و شهرسازی نیز نشان می‌دهد که متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت کشور تا پایان مهر ماه ۱۴۰۰ از ۳۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان هم عبور کرده تا رشد ۱۸.۴ درصدی قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل به ثبت برسد.
در این بین تسهیلات بانکی همواره اولین و در دسترس‌ترین حلال مشکلات برای دولت‌ها بوده است. وام‌هایی که در حال حاضر در بیشتر بانک‌های کشور برای عموم مشتریان بیشتر از ۱۲۰ میلیون تومان ارائه نمی‌شود. رقمی که تنها کفاف خرید شش تا هفت متر از مسکن در قسمت‌های جنوبی شهر تهران را می‌دهد. به همین دلیل است که کارشناسانی همچون بیت‌الله ستاریان همواره تولید را حلقه مفقوده بازار مسکن و صنعت ساختمان‌سازی کشور می‌دانند و معتقدند که ساخت یک میلیون و ۲۰۰ هزار خانه مناسب در سال است که می‌تواند سرانجام منجی این بازار باشد و آن را از دور باطل رکود/رونق رهایی بخشد.
کارشناسان دلسرد از بازگشت به دور رونق
گرچه دولت سیزدهم با وعده ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال فعالیت پا به عرصه زمام‌داری بازار و اقتصاد گذاشته، اما به نظر می‌رسد گوش بازار از این وعده‌ها پر شده و با توجه به تجارب قبلی کسی پایان خوشی را برای طرح‌های دولتی متصور نیست. به‌ویژه شورای عالی پول و اعتبار با در نظر گرفتن نرخ‌های سود ۱۸ درصد و تعیین اقساط چهار میلیون تا هفت میلیون تومان برای دهک‌هایی که دستمزد ماهانه بین یک میلیون تا پنج میلیون تومان دارند، آب سردی روی آتش طرف تقاضا ریخت تا خوش‌بین‌ترین کارشناسان بازار هم به خروج زودهنگام از رکود فعلی مسکن دلسرد شوند.
در همین زمینه اخیراً حسن محتشم، تحلیل‌گر بازار مسکن، به ایسنا گفته است که تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید از بازار مسکن حذف شده و نه‌تنها تا پایان سال جاری، بلکه تا سال آینده هم این بازار از رکود خارج نمی‌شود.
به اعتقاد او افزایش قیمت مسکن در سه سال گذشته بیش از آنکه از تقاضای مصرفی نشأت گرفته باشد، ناشی از سرمایه‌گذاری بود. تقاضای مصرفی در سال ۱۳۹۶ چندان قوت نداشت، اما به هر حال دیده می‌شد. حال پس از رشد حدود ۶۰۰ درصدی قیمت‌ها، خریدهای واقعی و مصرفی بشدت کمرنگ شد. بنابراین سال‌ها طول می‌کشد تا تقاضای مصرفی بتواند دوباره به بازار برگردد.
محتشم همچنین توان دولت در اجرای طرح جهش تولید مسکن را ناکافی می‌داند و اعتقاد دارد با کمک‌گرفتن از بخش خصوصی می‌توان این طرح‌ها را به سرانجام رساند. وگرنه نمی‌توان آن را مطلوب‌تر از مسکن مهر دانست و این طرح به خودی خود به عاملی برای تشدید تورم تبدیل می‌شود.
جدیدترین آگهی‌های فروش مسکونی را اینجا ببینید
خانه ارزان می‌شود؟
شاید نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران را باید خوش‌بین‌ترین تحلیل‌گر بازار مسکن بدانیم. در حالی که بسیاری از کارشناسان رکود فعلی بازار مسکن را طولانی‌تر از هر دوره دیگری می‌دانند، اما ایرج رهبر حتی به آمار بانک مرکزی مبنی بر رکود ۳۷ درصدی این بخش در پایان مهر هم اعتنایی ندارد و شرایط بازار را باثبات تلقی می‌کند. البته او در گفت‌وگویی که اخیراً با دال داشت به مسئله رکود هم اشاره کرد، اما این‌طور توضیح داد که وقتی بخش‌های کلان اقتصاد در شرایط رکود باشند، بخش مسکن نمی‌تواند به‌عنوان تافته‌ای جدابافته عمل کند.
وی با اشاره به طرح دولت مبنی بر ساخت چهار میلیون واحد طی چهار سال حداکثر بازه رکود یا به قول خودش ثبات بازار را دوساله می‌داند و معتقد است پس از این بازۀ زمانی، علاوه بر رونق بازار، می‌توان به کاهش نسبی قیمت‌ها هم امید داشت.
نظر شما چیست؟ آیا در دوره فعلی می‌توان خانه با قیمت مناسب پیدا کرد؟
