بر اساس اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های درج‌شده در دیوار، میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در آگهی‌ها در پایان آبان ۱۴۰۰ به حدود ۱۷ درصد رسیده و در طرف دیگر ماجرا، نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن شتاب بیشتری گرفته و در بازه یک‌ساله متوسط رشد ۴۶.۵ درصدی را به ثبت رسانده است.
هفته گذشته بود که معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از بازگشت آرامش به بازار اجاره مسکن خبر داد. با این حال بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی آبان سال جاری از پیشی‌گرفتن میانگین نرخ رشد سالانه اجاره نسبت به نرخ رشد قیمت مسکن حکایت دارد.
این در حالی است که حداقل طی یک دهه اخیر سرعت جهش نرخ‌ها در بخش فروش مسکن به شکل قابل‌توجهی بالاتر از بخش اجاره بود.
اما طی چند ماه اخیر بازار روی دیگری را از خود به نمایش گذاشته و بخش استیجاری گوی سبقت را از بخش فروش مسکن ربوده است.
بر اساس اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های درج‌شده در دیوار، میانگین رشد سالانه قیمت آگهی‌های فروش آپارتمان در پایان آبان ۱۴۰۰ به حدود ۱۷ درصد رسیده و در طرف دیگر ماجرا، نرخ رشد اجاره‌بهای آپارتمان شتاب بیشتری گرفته و در بازه یک‌ساله متوسط رشد ۴۶.۵ درصدی را به ثبت رسانده است.
با این حال روند ماهانه بازار اجاره مسکن صحبت‌های معاون وزیر راه و شهرسازی را تصدیق می‌کند؛ چنان‌که بسیاری از مراکز استانی در آبان ۱۴۰۰ نسبت به مهر ماه روند منفی یا ثابت (صفر) در پیش گرفته‌اند.
البته این موضوع ریشه تاریخی هم دارد؛ همواره در میانه پاییز که نقل و انتقال مستاجران به حداقل خود می‌رسد صاحبان واحدهای مسکونی کمتر دست به قیمت‌ها می‌زنند و معمولاً تا اسفند ماه نرخ‌های ثبت‌شده در تابستان را مبنای تعیین اجاره‌بها قرار می‌دهند.
امسال نیز به روال سال‌های گذشته تغییر محسوسی در روند بازار اجاره مسکن کشور نسبت به مهرماه مشاهده نمی‌شود و افزایش قیمت‌ها از ۶ درصد فراتر نرفته‌اند.
توجه: قیمت‌های این گزارش، قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌های اجاره آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت در دیوار هستند. برای محاسبه نرخ خالص اجاره، نرخ اجاره ماهانه با ۳ درصد مبلغ ودیعه جمع شده است.
تغییرات اجاره در آگهی‌های دیوار
با تبدیل ودیعه مسکن به اجاره ماهانه، متوسط نرخ اجاره آپارتمان کشور در آگهی‌های دیوار طی آبان ۱۴۰۰ به ۴.۴ میلیون تومان می‌رسد. تهران در این بازار هم حساب خود را از سایر شهرها جدا کرده و با عبور از نرخ اجاره ماهانه ۱۵.۷ میلیون تومان به تافته‌ای جدابافته تبدیل شده است. موضوعی که نشان می‌دهد گرچه تهران پس از همدان و بیرجند، کمترین افزایش قیمت سالانه را در بخش فروش داشته، اما صاحبان املاک پایتخت این عقب‌ماندگی را در بازار اجاره جبران کرده و رشد بیش از ۵۵ درصدی را به ثبت رسانده‌اند.
همچنین در بخش فروش بازار، یاسوج با ثبت رشد ۴۳.۵ درصدی، رکورددار افزایش قیمت‌ها به حساب می‌آمد، اما در بخش اجاره ۱۸ مرکز استانی رشدی بیش از این رقم داشته‌اند.
در این بین ساری و قزوین به ترتیب با ثبت نرخ رشد سالانه ۸۱ و ۷۰ درصدی رکوردداران این بازار به حساب می‌آیند.
نکته جالب توجه اینکه در بخش فروش، قزوین رکورددار رشد ماهانه قیمت‌ها لقب گرفت. به همین ترتیب صاحبان خانه در قزوین طی یک ماهۀ آبان استقبال کمتری برای اجاره دادن واحد خود نشان داده‌اند، از سوی دیگر افزایش میل آن‌ها برای فروش کاملاً مشهود است.
بدین ترتیب به نظر می‌رسد آپارتمان‌های این شهر بیش از هر نقطه دیگری در کشور استعداد سرمایه‌ای‌شدن دارند.
در جدول زیر شهرهایی را مشاهده می‌کنیم که اجاره‌بهای ماهانه مسکن آن‌ها به مبالغی بیش از میانگین کشور (۴.۴ میلیون تومان) سرمایه نیاز دارد.
نرخ اجاره‌بها در آگهی‌های دیوار شهرهای گران‌قیمت
اجاره آپارتمان ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهی‌ها روی نام شهر کلیک کنید.
[table id=177 /]
شهرهای صنعتی رکورددار اجاره‌بهای مسکن در آگهی‌های دیوار
بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد که مراکز استانی تقریباً به تعداد مساوی بالاتر و پایین‌تر از میانگین نرخ اجاره‌بهای کشور قرار گرفته‌اند.
در بین ۱۵ شهر مرکزی که نرخ اجاره‌بهای مسکن در آن‌ها به بیش از میانگین کشوری رسیده بیشتر شهرهایی به چشم می‌خورند که به پایتخت نزدیک‌ترند و یا از لحاظ صنعتی، اداری و جاذبه‌های گردشگری زبانزد هستند و همچنان تقاضا برای اجاره مسکن در آن‌ها روند صعودی دارد.
گرچه رکورد رشد سالانه اجاره مسکن کشور هم در اختیار این شهرهاست، اما در روند ماهانه نتوانسته‌اند افزایشی بیش از ۵.۷ درصد را به ثبت برسانند.
در این بین حتی ۶ شهر دیده می‌شوند که بازدهی بازار اجاره مسکن آن‌ها صفر یا پایین‌تر از صفر بوده است.
تغییرات اجاره در آگهی‌های دیوار شهرهای ارزان
در سوی دیگر بازار ۱۶ مرکز استانی مشاهده می‌شوند که نرخ اجاره مسکن در آن‌ها همچنان پایین‌تر از میانگین نرخ کشوری است.
نیم‌نگاهی به جدول زیر از این موضوع حکایت دارد که بیشتر این شهرها یا در نقاط مرزی قرار گرفته‌اند و یا آب‌وهوای چندانی مطلوبی برای سکونت دائمی و به‌ویژه مهاجرت ندارند.
کنار هم قراردادن دو جدول ترسیم‌شده در این گزارش نیز نکته مهمی را به ذهن متبادر می‌کند و آن هم تاثیر اشتغال‌زایی بر بازار مسکن کشور، به‌ویژه بر بازار اجاره است. به‌عنوان مثال شهرهایی نظیر بیرجند یا یاسوج که از نعمت‌های خدادادی نظیر نفت بهره‌مند نیستند، همچنان به نرخ‌های اجاره دو میلیون تومان نرسیده‌اند؛ اما شهری نظیر اهواز صرف داشتن نفت و به‌تبع آن وجود شغل، جزو گران‌ترین شهرهای کشور برای اجاره‌نشینان به حساب می‌آید.
از این رو به نظر می‌رسد صرف ساخت‌وساز مسکن منجر به تعدیل قیمت در بخش‌های مختلف بازار نمی‌شود. بلکه اشتغال‌زایی و توجه به ظرفیت‌های سرزمینی یکی از ارکان مهم هدایت تقاضای موجود در بازار و تمرکززدایی شمرده می‌شود.
بسیاری از ساکنان بیرجند، مرکز استان خراسان جنوبی، که امروز در جست‌وجوی کار راهی مشهد، در استان هم‌جوار خود می‌شوند، روی سرزمین گنج‌های قرمز، یعنی زعفران، زرشک و عناب متولد شده‌اند، اما به دلیل بی‌توجهی به این ظرفیت عظیم و واسپاری بازار به معدودی از سوداگران در شهر خود توانی برای درآمدزایی ندارند.
از این رو رهسپار دیاری دیگر می‌شوند تا بدین شکل مشهد هفتمین شهر گران بازار مسکن استیجاری شناخته شود و بیرجند ارزان‌ترین مرکز استانی اجاره‌نشینان لقب بگیرد. این ماجرایی است که در بسیاری از شهرهای کشور شاهد آن هستیم و این امر نتیجه‌ای جز شکل‌گیری شکافی که اکنون شاهد آن هستیم، ندارد.
نرخ اجاره‌بها در آگهی‌های دیوار شهرهای ارزان‌قیمت
اجاره آپارتمان ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهی‌ها روی نام شهر کلیک کنید.
[table id=178 /]
