برحی تلاش می‌کنند هیچ وقت مدیر ساختمان نشوند، ولی در آخر رأی می‌آورند. برخی دیگر هم علاقه زیادی به کارهای مدیریتی دارند و این مسئولیت را با آغوش باز می‌پذیرند. اما جالب است هر دو گروه آن‌چنان با وظایف و حقوق مدیر ساختمان آشنایی ندارند. امروز می‌خواهیم بیشتر درباره این موضوع حرف بزنیم. در ادامه مطلب، علاوه بر آشنا شدن با نقش مدیر ساختمان، با وظایف، حقوق و مزایای مدیر نیز آشنا می‌شوید.
آپارتمان و مجتمع مسکونی که مدیر ساختمان یا هیئت مدیره نداشته باشد، رفته‌رفته به محلی تبدیل میشود که سکونت در آن غیر ممکن خواهد بود. بدون‌شک مدیریت روابط میان همسایگان، رعایت قوانین و مقررات آپارتمان‌نشینی، تعمیر و نگهداری تاسیسات، برطرف کردن مشکلات و بسیاری از موارد دیگر نیاز به یک مدیر قاطع و قوی دارد که مورد تایید همه باشد.
مشکل بزرگ از جایی شروع میشود که خیلی‌ها مدیریت ساختمان را فقط در گرفتن شارژ و انجام یک‌سری از هزینه‌ها می‌بینند. به همین دلیل بعضی از ساکنان از پذیرفتن نقش مدیر ساختمان فراری هستند.
علت اصلی اینجا است که چه مدیر و چه دیگر ساکنانی که او را انتخاب کرده یا نکرده‌اند، نسبت به حقوق و مزایای مدیر ساختمان و وظایفی که دارد، آشنا نیستند. در این مطلب این موضوع را به طور کامل بررسی می‌کنیم تا اگر روزی این مسئولیت را پذیرفتید، بتوانید به راحتی از عهده چالش‌های مختلف برآیید. البته یادتان باشد گاهی در تصمیم‌گیری‌ها فقط یک نفر دخالت ندارد و هیئت مدیره تصمیم‌های کلی را اتخاذ می‌کند.
مدیر ساختمان کیست؟
اول بهتر است ببینیم مدیر ساختمان کیست. در آپارتمان‌هایی که تعداد واحد آنها زیاد نیست، یک نفر از بین ساکنان انتخاب میشود تا نظم را برقرار کرده و قوانین را اجرا کند. در مجتمع‌های مسکونی، مدیر اغلب توسط هیئت مدیره یا مجمع عمومی در جلسه سالیانه مشخص می شود. این فرد وظیفه اداره مجتمع و اجرای تصمیم‌های اتخاذ شده در مجمع را برعهده دارد.
در این بین دو نکته حائز اهمیت است. اول اینکه مدیر ساختمان می‌تواند برای یک سال دیگر دوباره انتخاب شود. البته بسیاری معتقدند مدت مدیریت او باید حداکثر ۲ سال باشد و این فرصت در اختیار دیگران هم قرار بگیرد. نکته دوم این است که مدیر یک ساختمان می‌تواند بیش از یک نفر باشد.
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان
همان‌طور که اشاره کردیم، مدیر یک مجتمع بعد از انتخاب توسط ساکنان یا مجمع، وظایف مهمی دارد که باید به آنها رسیدگی کرده و آنها را به بهترین شکل انجام دهد. ضمن اینکه در صورت نیاز، اختیاراتی هم دارد که می‌تواند از آنها استفاده کند. در ادامه وظایف مدیر ساختمان را بیشتر بررسی می‌کنیم.
مدیریت و اداره مجتمع
بدون شک مدیریت درست و اداره امور ساختمان، وظیفه اصلی و جاری مدیر هر ساختمانی است که باید تلاش کند به بهترین شکل آن را انجام دهد. قوانین باید به درستی انجام شوند، وضعیت ساختمان و روابط بین همسایگان مدیریت شود و همه کارهای لازم در زمان موردنظر انجام گیرند.
اجرای قوانین مصوب
قوانینی برای مدیریت درست ساختمان، رسیدگی به امور، برقراری نظم و ارتقای مجتمع وجود دارد که به صورت دوره‌ای در هیئت مدیره یا مجمع تصویب میشود. برای جاهایی که مجمع ندارند، این قوانین بین مدیر و دیگر ساکنان مصوب میشود. به همین دلیل دومین وظیفه مهم مدیر یا مدیران ساختمان اجرای دقیق این قوانین و نظارت بر اجرای درست آنهاست. وظیفه اطلاع‌رسانی قوانین به افراد غایب هم بر عهده مدیر است.
مدیر باید تک به تک قوانین وضع‌شده را با شرایط مصوب در زمان مورد نظر انجام دهد تا همه چیز خوب پیش برود. اگر قرار است برای اجرای درست قوانین، دیگر ساکنان هم مشارکت داشته باشند، یا نیاز به همکاری افرادی بیرون از مجتمع است، وظیفه پیگیری‌های لازم بر عهده مدیر است. درنتیجه یک مدیر باید آشنایی خوبی هم با مسائل حقوقی املاک داشته باشد.
نقش مهم مدیر ساختمان در روابط میان همسایگان
هر چه تعداد واحدهای یک آپارتمان یا مجتمع مسکونی بیشتر باشد، مدیریت روابط میان آنها مشکل‌تر است. همه افراد سلیقه و سبک زندگی یکسان ندارند و به همین دلیل ممکن است همسایگان دچار مشکل شوند. از طرف دیگر باید حقوق همه محفوظ و عدالت میان آنها برقرار باشد؛ چرا که در غیر این صورت سنگ روی سنگ بند نمی‌شود و مدیر ساختمان عنان از کف می‌دهد!
بنابراین مدیر باید با جدیت پیگیر برقراری نظم، تدوین قوانین و اساسنامه و اجرای آنها باشد تا همه در برابر قانون مجتمع یکسان باشند.
حل اختلاف میان همسایگان
با توجه به همه نکات گفته شده، باز هم ممکن است همسایگان به دلایل مختلف با یکدیگر دچار مشکل و اختلاف شوند. اینجاست که مدیر ساختمان باید به حرف‌ها و اعتراض‌های آنها گوش دهد. او سپس با استناد به قوانین مصوب اختلاف میان ساکنان را مدیریت و حل می‌کند. ضمن اینکه فارغ از اختلاف بین دو همسایه، ممکن است هر کدام از ساکنان نسبت به موضوعی شکایت و اعتراض داشته باشند. وظیفه بررسی و رسیدگی به این دست موارد هم با مدیریت ساختمان است.
تعیین و دریافت شارژ واحدها و هزینه‌های عمومی
تمام آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی به کمک هزینه‌های شارژ واحدها و هزینه‌های عمومی اداره میشود. مدیر ساختمان به تنهایی یا به کمک مدیران دیگر و هیئت مدیره مبلغ شارژ ماهیانه واحدها را مشخص می‌کند که می‌تواند به صورت زیر باشد:
- شارژ ثابت
- شارژ بر اساس متراژ
- شارژ بر اساس نفرات
- شارژ ثابت و متراژ
- شارژ ثابت و نفرات
گاهی هزینه‌های عمومی برای تعمیر و نگهداری آسانسور، ساختن فضای سبز، فضای بازی کودکان، مسجد و غیر در ساختمان‌ها وجود دارد که باید به صورت جداگانه از شارژ محاسبه شود. وظیفه اخذ به موقع این وجوه هم یکی دیگر از وظایف مهم مدیر ساختمان است. در صورتی که واحدی از نظر شارژ یا هزینه‌های عمومی بدهی داشته باشد، وظیفه مدیر است که ابتدا این موضوع را به خود او اعلام کرده و در صورت وصول نشدن از طریق اظهارنامه و چسباندن اسامی بدهکاران در تابلوی اعلانات این مسئله را پیگیری کند.
رسیدگی به خرابی‌ها و مشکلات ساختمان
وقتی تعداد افرادی که در یک ساختمان زندگی می‌کنند زیاد باشد، در مجتمع اثاث‌کشی شود، بچه‌ها بازی کنند یا تردد زیاد باشد، امکان آسیب و خرابی وجود دارد. ضمن اینکه برخی از لوازم و وسایل مانند آسانسور، چراغ‌ها، درهای پارکینگ، تاسیسات و موتورخانه، پمپ آب و غیره، جزو موارد مصرفی هستند که به مرور زمان دچار مشکل می‌شوند. رسیدگی به موقع به خرابی‌های ساختمان و برطرف کردن مشکلات در اسرع وقت با مدیر ساختمان است.
نظارت بر اثاث‌کشی و ورود و خروج ساکنان
طبیعی است که در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، بارها و بارها اثاث‌کشی انجام شود. ممکن است مستاجر یا مالکان جدید بیایند و قبلی‌ها بروند. نظارت بر اجاره‌نامه و سند مالکیت افراد جدید، رعایت اصول اثاث‌کشی، تسویه بدهی‌های قبلی و موارد این‌چنینی بر عهده مدیر ساختمان است. \هر جایی که لازم باشد، مدیر ساختمان باید گواهی تسویه حساب هزینه‌های سازمان را ارائه کند. ضمن اینکه مدیر باید ساکنان جدید را نسبت به قوانین وضع شده، هزینه شارژ، موارد خاص یا اعضای هیئت مدیره آشنا کند.
پیگیری و اجرای موارد قانونی
گاهی ممکن است مدیر ساختمان در اجرای قوانین یا امور محول شده به او، از سوی ساکنان دچار مشکل شود. به عنوان مثال هنگام بازسازی شاید یکی از ساکنان واحدش را خالی نکند یا بدهکاران بدهی خود را تسویه نکنند. در این صورت پیگیری‌های قانونی، درخواست اجرائیه برای وصول مطالبات، درخواست تخلیه و دیگر موارد بر عهده مدیر است.
عدم تفویض اختیارات مدیریتی به افراد غیر
شاید جالب باشید بدانید که مطابق قانون تملک ساختمان‌ها، فقط مدیر و هیئت مدیره هستند که می‌توانند در هیئت مدیره و مجمع باشند و قوانین را وضع کنند. از آنجایی که این افراد مورد اطمینان و امین ساکنان دیگر هستند، در نتیجه اجازه ندارند که مدیریت را به افرادی خارج از ساختمان تفویض کنند.
جمع‌بندی
ساختمان و مجتمعی که مدیر نداشته باشد، دچار یک هرج و مرج عظیم و نابه‌سامانی میشود که پیامدهای خوشایندی ندارد. به همین دلیل تمام ساختمان‌های که بیش از سه واحد هستند، نیاز به یک مدیر دارند که با توافق ساکنان یا توسط مجمع انتخاب میشود.
مدیر ساختمان وظایف و حقوق مهمی دارد که بسیاری از افراد نسبت به آن آگاه نیستند و همین مسئله روند رسیدگی به امور ساختمان را با مشکلات جدی مواجه می‌کند. در این مطلب درباره تمام وظایف و اختیارات مدیر صحبت کردیم تا وقتی در چنین موقعیتی قرار گرفتید بدانید چطور رفتار کنید. ضمن اینکه اگر خودتان یکی از ساکنان هستید متوجه می‌شوید که مدیر مجتمع چه وظایفی دارد.
نظر شما چیست؟ آیا تاکنون مدیر بوده‌اید یا مشکلی در این زمینه دارید؟ در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.
8 پاسخ
هیچ کس به موقع شارژ نمیده
ضمنا همه میشین نگاه میکنن و شما باید رایگان خدمات بدین و هر وقت میگید بیاین شما مدیر بشین میگن وقت نداریم
تا از هرکدوم چک تظمین نگیرین کاری نمیشه کرد باید یه اهرم فشاری باشه که همه حرف گوش کنن
در غیر این صورت نمیشه ساختمان رو اداره کرد .
بنده در یک مجتمع ۱۶ واحدی ساکن هستم. در این مجتمع یک عده کلاهبردار هیات مدیره را تشکیل میدهند. بارها برای انها نامه نوشتم و تخلفات انها را به انها گوشزد کردم ولی اصلا گوششان بدهکار نیست. هربار که یکی از انها واحدش را میفروشد و میرود بلافاصله یکنفر جدید از همدستان انها از خارج جای او را در ساختمان و بلافاصله در هیات مدیره میگیرد. جلسه هم تشکیل نمیدهند و میگویند ما اکثریت هستیم و هرچه که ما میگوئیم بقیه هم باید اطاعت کنند. من هم تنها کاری که میتوانم انجام دهم اینست که شارژ به انها نمیدهم. لطفا راهنمائی بفرمائید چگونه میشود از شر انها خلاص شد. لازم به ذکر است یکبار برحسب اتفاق یک صورتجلسه انها را به دست آوردیم وبه یکی از شعبات دادسرا به بازرس شعبه نشان دادیم که بازرس شعبه –
انرا کلاه برداری ارزیابی کرد.
سلام دوست عزیز
در مواردی که ساکنان با مدیریت ساختمان به اختلاف بر می‌خورند، درصورت عدم حل مشکل در جلسه‌‌های داخلی، همه مشاوران حقوقی مراجعه به شعبه‌های شورای حل اختلاف را پیشنهاد میدهند.
از پاسخ شما متعجبم ! وقتی یک عده کلاهبردار مدیریت یک مجتمع
را در دست گرفته اند و تمام قوانین آپارتمان ها را زیر پا گذاشته اند باید برویم به شورای حل اختلاف؟
دوست عزیز، مراجعه به شورای حل اختلاف برای مطرح کردن همین بی‌قانونی‌ها پیشنهاد میشود.
دوست عزیز وقتی میبینی اصلاح پذیر نیستن با سیاست باش شما هم به آنان بپیوند چاره ای نیست منم با این وضعیت روبرو شده ام هیچ مرجعی به مشکله من رسیدگی نکرد گفتن با هم کنار بیایید.
بسمه تعالی
بنده هفت سال است که مدیر یک مجتمع مسکونی پنج طبقه هستم و شارژ را بر اساس هزینه ها جاری از سایر همسایگان هر موقع که موجودی صندوق به صفر نزدیک میشود مبلغ ۱۰۰۰۰۰ تومان دریافت میکنم و همه همسایگان هم به محض اعلام شارژ را پرداخت می‌کنند و هزینه های غیر از هزینه های جاری بطور یکجا از آنها دریافت مینمایم مشکلی از لحاظ وجود ندارد هر موقع اعلام میکنم کسی دیگر مدیر شود قبول نمی‌کنند و اظهار می‌دارند ما شما را قبول داریم وهر چقدر اعلام کنید ما پرداخت می‌کنیم حال با این اوصاف من مدیریت ادامه دهم یا به دیگری واگذار نمایم
سلام دوستان محترم وبزرگواردرساختمانی استیجاری دومدیرساختمان یکی شارژمیگیره بعدی پول آب وگاز(وبرق وسط ونظافت)خوب دوستان درقوانین نوشته شده دوموردبرق وسط ونظافت ازمحل شارژمیبایستی پرداخت شودنه اینکه خداگانه بنده خولستم صحت گفته های خودم رابدانم درصورت امکان تشکرمیکنم عنایت بفرماییدباتشکرفراوان ازمحبتتان