داده‌های بانک مرکزی حاکی از جهش ۳۳ درصدی تعداد معاملات املاک مسکونی تهران طی آذر ماه و ثبت کردن رکورد ۱۷ ماهه ۹۸۰۰ معامله املاک مسکونی در تهران است. در همین حال موتور رشد قیمت مسکن هنوز به طور جدی روشن نشده است و طی ماه قبل شاهد رشد ۱.۸ درصدی متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی در تهران بودیم. داده‌های استخراج شده از آگهی‌های فروش آپارتمان در دیوار نشان می‌دهد که طی یک ماه گذشته، متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش هر متر مربع آپارتمان مسکونی ۲ تا ۵ سال ساخت با رشد ۲.۴ درصدی همراه شده است.
همچنین داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که طی ماه گذشته باز هم اقبال به خانه‌های تازه‌ساز با سن کمتر از ۵ سال کاهش یافته است. به طوری که سهم این دسته از خانه‌ها از کل معاملات تهران از ۴۳ درصد در آذر ۹۸ به ۳۳ درصد در آذر امسال رسیده است. چنین چیزی نشان می‌دهد که در ماه گذشته رونق معاملات مسکن بیشتر به خاطر فعال شدن خریداران مصرفی در این بازار بوده است. زیرا رفتار سنتی خریداران مسکن نشان می‌دهد که مصرف‌کنندگان بیشتر میل به خرید خانه‌های چند سال ساخت دارند؛ اما سرمایه‌گذاران عمدتا خانه‌های تازه‌ساز که نقدشوندگی بیشتری دارند را می‌خرند. در این شرایط به نظر می‌رسد که افرادی که قصد خرید خانه برای سکونت را داشته‌اند، به افزایش انتظارات تورمی در پی جهش قیمت دلار در ماه گذشته حساسیت بیشتری داشته‌اند و سریع‌تر در سمت خرید مسکن فعال شده‌اند.
تغییرات قیمت در آگهی‌های دیوار
در این شرایط سوال پیش می‌آید که چرا با وجود کاهش میل به خرید خانه‌های تازه‌ساز، متوسط قیمت خانه‌های ۲ تا ۵ سال ساخت در دیوار ۲.۵ درصد رشد کرده و میانگین قیمت خانه‌های معامله شده، که متوسط عمر بیشتری دارند، کمتر از این میزان یعنی ۱.۸ درصد رشد کرده است؟
طبق آمارهای بانک مرکزی در بازه یک ساله متوسط قیمت مسکن با رشد ۲۱ درصدی همراه بوده است. این در حالی است که متوسط قیمت آگهی آپارتمان مسکونی ۲ تا ۵ ساخت در دیوار طی این مدت تنها ۱۰ درصد رشد داشته است. به همین علت شاید یکی از علل رشد سریع‌تر قیمت خانه‌های تازه‌ساز همین جاماندگی آن‌ها در رشد قیمتی یک سال گذشته است.
[horizontal_slider url=’tehran/buy-residential?has-photo=true’ title=”آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران” class=”real-estate-click-desktop”]
همچنین هر چند نسبت خانه‌های نوساز معامله شده در آذرماه امسال به کل معاملات مسکن تهران کاهش یافته و به ۳۳ درصد رسیده است؛ اما باید توجه کرد که تعداد معاملات نسبت به آذر پارسال ۲۸۵ درصد رشد داشته است. به عبارتی تعداد خانه‌های تازه‌ساز معامله شده در ماه گذشته افزایشی جدی نسبت به آذر ۹۹ داشت. در چنین شرایطی گزارش‌های مرکز آمار از تعداد پروانه‌های ساخت صادر شده در تهران، نشان می‌دهد که در زمستان ۹۹، بهار و تابستان ۱۴۰۰ پروانه‌های ساخت صادر شده نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتیب ۲۵ درصد، ۱۷ درصد و ۱۲ درصد افت کرده است.
به این ترتیب به نظر می‌رسد که هر چند میل به خرید خانه‌های تازه‌ساز به طور نسبی کاهش یافته است، ولی شوک به عرضه مسکن نوساز منجر شده تا با افزایش تعداد معاملات مسکن رشد قیمت خانه‌های تازه‌ساز سرعت بیشتری پیدا کند. البته زمانی با اطمینان بیشتری در خصوص این فرضیه می‌توان صحبت کرد که شتاب رشد قیمت خانه‌های تازه‌ساز در دیوار طی چند ماه متوالی بیشتر از رشد قیمت کل معاملات باشد.
همچنین باید توجه کرد که کاهش ساخت‌وساز مسکن در پی کاهش جدی انتظارات تورمی از اواسط پاییز سال گذشته و بعد از پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا رخ داد. اتفاقی که منجر به افزایش امید برای احیای برجام و در پی آن کاهش سنگین قیمت دلار شد. حال به نظر می‌رسد اگر مذاکرات کنونی وین نتیجه‌بخش باشد و برجام دوباره احیا شود، شاهد آرامش در بازار مسکن و البته همراه با رکود جدی معاملات و ساخت‌وساز مسکن باشیم.
در ادامه، گزارشی از تغییر قیمت آگهی‌های فروش آپارتمان در مناطق تهران را می‌خوانید.
توجه: قیمت‌های این گزارش، قیمت‌های درج‌شده در آگهی‌های فروش آپارتمان در دیوار تهران هستند.
منطقه‌هایی با بیشترین رشد قیمت در آگهی‌ها
در بازه یک ماهه متوسط قیمت خانه‌های ۲ تا ۵ سال ساخت آگهی شده در دیوار در منطقه ۶ با جهش ۶.۲ درصدی همراه شده که بیشترین رشد ماهانه مناطق محسوب می‌شود. نکته جالب توجه این است که به غیر از منطقه ۶، دیگر مناطقی که رشد قیمتی بالایی داشته‌اند همگی قیمت‌هایی کمتر از متوسط کل شهر داشته‌اند و اغلب جزو مناطق ارزان‌قیمت تهران قرار دارند.
جدول قیمت مناطق تهران با بیشترین رشد قیمت آگهی فروش آپارتمان در دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=254 /]
از اواسط پاییز سال گذشته که بایدن در انتخابات آمریکا پیروز شد و قیمت دلار افت سنگینی کرد، همه بازارها رکودی شدند و رشد قیمت دارایی‌ها کند شد. اتفاقی که منجر به کاهش جدی تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شد. حال به نظر می‌رسد که طی ماه‌های گذشته عمده معاملات توسط مصرف‌کنندگان انجام می‌شود. مصرف‌کنندگانی که در موج‌های تورمی پیاپی بخش زیادی از قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و برای خرید مسکن به سمت مناطق ارزان‌قیمت کوچ کرده‌اند. اتفاقی که به نظر می‌رسد عامل اصلی جهش قیمت در مناطق ارزان تهران طی ماه گذشته بوده است.
مناطقی که در آگهی‌ها رشد قیمت متوسط داشتند
خانه‌های ۲ تا ۵ سال ساخت در ۷ منطقه‌ی تهران هم در آذر ماه با رشد متوسط ۱.۶ تا ۲.۵ درصدی همراه شده‌اند. نکته جالب توجه این است که اغلب این مناطق جزو مناطق بالاتر از متوسط تهران هستند. همچنین در بازه یک ساله اغلب این مناطق رشدهای کمتری نسبت به متوسط کل مناطق را تجربه کرده‌اند. چنین چیزی نشانی دیگر از کوچ جدی تقاضای سرمایه‌گذاری طی یک سال اخیر دارد. زیرا بررسی‌ها نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن‌های تازه‌ساز و مناطق شمالی جدی‌تر است.
حال به نظر می‌رسد بعد از یک سال کاهش جدی تقاضا در این دسته از خانه‌ها، در آذر ماه که قیمت دلار و در پی آن انتظارات تورمی افزایش یافت، تا حدی مقدار تقاضا برای خانه‌های تازه‌ساز افزایش یافته است.
جدول قیمت مناطق تهران با رشد متوسط قیمت آگهی فروش آپارتمان در دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=255 /]
مناطقی از تهران که در آذر ۱۴۰۰ در آگهی‌های دیوار گران نشدند
اما قیمت آپارتمان‌های اک ۲ تا ۵ سال ساز طی ماه گذشته، در ۶ منطقه تهران یا رشد چندانی نداشته یا حتی با افت قیمت مواجه شده است. نکته جالب توجه این است که در بازه یک‌ساله هم اغلب این مناطق رشد قیمت اندکی را تجربه کرده‌اند. به نظر می‌رسد رشد اندک قیمت در برخی از این مناطق به علت صعودهای سریع‌تر در سال‌های قبل باشد. اما در برخی دیگر از این مناطق این رشدهای اندک یا حتی منفی در بازه یک ماهه و یک ساله، ممکن است نشان از مشکلات یک منطقه و تقاضای کمتر برای خرید خانه در آن داشته باشد.
جدول قیمت مناطق تهران با رشد پایین قیمت آگهی فروش آپارتمان در دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=256 /]
