تا همین چند سال پیش، یعنی زمانی که نرخ ارزهای خارجی در بازار ایران رکوردهای کنونی را به ثبت نرسانده بود، گرجستان یکی از کشورهایی بود که به سرعت به بازاری برای خرید ملک و اخذ اقامت برای ایرانیان تبدیل شده بود.
گزینه‌ها محدود بودند: ترکیه هنوز حداقل میزان سرمایه‌گذاری در ملک برای اخذ اقامت را به ۲۵۰ هزار دلار کاهش نداده بود؛ امارات متحده عربی (و به ویژه دوبی) برای بسیاری از ایرانی‌ها بیش از اندازه گران بودند و کشورهایی نظیر قبرس یا برخی کشورهای اروپایی هم مشکلات خاص خودشان را در این زمینه داشتند.
با این همه، رویای سرمایه‌گذاری در گرجستان با یک مبلغ اندک و اخذ اقامت کشوری که چشم‌انداز پیوستن به اتحادیه اروپا را هم دارد، خیلی زود برای ایرانی‌ها رنگ باخت. اما ماجرا از چه قرار بود و این مشکلات چگونه رویای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در گرجستان برای ایرانی‌ها را نقش بر آب کرد؟
گرجستان، بهشت سرمایه‌گذاری ملک
«بانک مرکزی گرجستان»، در پایان سال ۲۰۱۹ میلادی (پیش از همه‌گیری کرونا)، در گزارش وضعیت اقتصادی سال ۲۰۱۸، بخش ساخت و ساز را یکی از موتورهای محرکه رشد اقتصادی در این کشور معرفی کرده بود.
بر اساس این گزارش، این بخش به تنهایی حدود ۱۲.۲ درصد از کیک اقتصاد گرجستان در سال ۲۰۱۸ میلادی را شامل می‌شد و سهم آن از تولید ناخالص داخلی (GDP) کشور هم به حدود ۲۰ درصد می‌رسید، رقمی که بسیار قابل توجه است.
برای کشوری که از اقمار اتحاد جماهیر شوروی سابق بوده و یک اقتصاد سوسیالیستی را تجربه کرده، این حجم از سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن یک معنی بیشتر ندارد: خارجی‌های بسیاری مشتاق خرید ملک در این کشور هستند.
واقعیت هم این است که اکنون از گرجستان، به‌عنوان نمونه یک اقتصاد موفق و رو به رشد یاد می‌شود که مذاکرات اولیه را برای پیوستن به اتحادیه اروپا هم انجام داده است. در واقع، بسیاری از کارشناسان معتقدند احتمال پیوستن کشورهایی مانند گرجستان، ارمنستان یا جمهوری آذربایجان به اتحادیه اروپا، بسیار بالاتر از احتمال پیوستن ترکیه به این اتحادیه است.
بیشتر بخوانید: الان وقت خرید خانه است یا نه؟
قانونی که زود تغییر کرد
اما قوانین خرید ملک در گرجستان برای خارجی‌ها چگونه است؟ نخست اینکه مبلغ مورد نیاز برای اخذ اقامت از طریق سرمایه‌گذاری ملکی در گرجستان، در ابتدا در مقایسه با موارد مشابه بسیار پایین بود. تا همین سال ۱۳۹۷ خورشیدی، تنها با سرمایه‌گذاری حدود ۳۵ هزار دلار آمریکا و خرید یک ملک در گرجستان، امکان اخذ اقامت یک ساله در این کشور وجود داشت.
این قانون خیلی زود تغییر کرد و حداقل سرمایه‌گذاری در این زمینه، به ۱۰۰ هزار دلار افزایش پیدا کرد. با این همه، قوانین هنوز هم شفاف بودند: هر تبعه خارجی می‌توانست هرگونه ملکی (اعم از زمین، خانه، آپارتمان یا مغازه) را با رعایت این کف حداقلی در گرجستان خریداری کند و از این طریق، اقامت یک ساله این کشور را دریافت کند. تنها استثناء، خرید زمین‌های کشاورزی بود و امکان خرید زمین کشاورزی برای خارجی ها وجود نداشت.
امکان فروش ملک هم در هر زمانی وجود داشت، اما با فروش ملک، اجازه اقامت هم لغو می‌شد. علاوه بر این، با تمدید اجازه اقامت پس از ۱۰ سال، فرد سرمایه‌گذار می‌توانست اقامت دائم گرجستان را دریافت کند.
این قوانین هنوز هم وجود دارند، اما اگر این طور است، چرا از «افعال گذشته» برای توصیف شرایط سرمایه‌گذاری ملکی در گرجستان استفاده کرده‌ایم؟ دلیل روشن است: وضعیت برای ایرانی‌هایی که قصد سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات در گرجستان را داشتند، خیلی زود خراب شد. در واقع، ایرانی‌ها مستثنی شدند.
مشکل کجا بود؟
اما چرا چنین شد؟ به نظر می‌رسد ماجرا با خروج آمریکا از برجام شروع شده باشد. دقیقا چند ماه پس از آنکه دونالد ترامپ، رییس جمهور آمریکا، به صورت یک‌جانبه از برجام خارج شد، سیاست گرجستان در مقابل اتباع ایرانی تغییر کرد.
در آن زمان، خبرهای متعددی به گوش می‌رسید مبنی بر اینکه حساب‌های بانکی ایرانی‌ها در گرجستان مسدود شده و حتی گفته می‌شد ممکن است املاک خریداری شده از سوی ایرانی‌ها هم مصادره شود. (شایعات به قدری زیاد بودند که سایت‌های خرید و فروش املاک در ایران، از آگهی‌های فروش ملک در گرجستان، حتی به زیر قیمت، پر شده بودند.)
با این همه و با وجود تمام مشکلاتی که برای ایرانی‌ها در گرجستان به وجود آمد، مقامات گرجستانی اصرار داشته و دارند که «حقوق مالکیت» (Property rights) در این کشور قرص و محکم است.
به عنوان نمونه، «ایوسب چاخواشویلی»، سفیر وقت گرجستان در ایران، در پاییز سال ۱۳۹۸، در گفتگو با تجارت‌نیوز، به این موضوع اشاره کرده بود که مشکلات پیش آمده برای ایرانی‌ها، تنها به دلیل قانون گریزی برخی ایرانی‌ها بوده و نه چیز دیگر.
او گفته بود: «من این قول را به شما می‌دهم که در گرجستان مهمترین چیز قوانین و مقررات است. من قبول دارم در برخی موارد، مشکلاتی به وجود آمده است. اما این مشکلات از کجا ناشی شده است؟ به عنوان مثال ایرانیان در گرجستان ملک خریده‌اند و بدیهی است که صاحبان ملک هستند. این خانه‌‌ها مادام‌العمر در اختیار ایرانیان است و هیچ‌کس حق ندارد نسبت به حقوق مالکیت آنها تعرض کند. مالکیت و دفاع کردن از ملک، از جمله مهمترین اصول کشور گرجستان است.»
سفیر وقت گرجستان در ایران ادامه داده بود: «من این را به ایرانیان می گویم که در کشور گرجستان هیچ‌کس جز خود آنها، یعنی مالکان، حق تصمیم‌گیری در مورد املاکشان را ندارد.»
آیا هنوز هم می‌شود در گرجستان ملک خرید؟
اما اگر پای صحبت کسانی بنشینید که در گرجستان ملکی خریده‌اند یا به هر دلیل به این کشور رفت و آمد دارند، مشکلاتی دیگر را هم مشاهده می‌کنید: ساده‌ترین و تازه‌ترین مشکل اینکه با بروز همه‌گیری کرونا، رفت و آمد ایرانی‌ها به گرجستان به شدت محدود شده و ترس از پشت مرز ماندن، به شدت زیاد شده است. ظاهرا همه چیز به مشکلات سیاسی میان ایران و آمریکا بر می‌گردد،.
اما اگر این طور است، آیا هنوز هم خرید ملک در گرجستان منطقی است؟ هم بله و هم نه. نخست اینکه قوانین این کشور در این زمینه روشن و شفاف هستند. مثلا، خرید ملک برای شهروندان روسیه یا شهروندان اتحادیه اروپا، آن قدر ساده است که این افراد، برای سرمایه‌گذاری ملکی در گرجستان، گویی در کشور خودشان ملک می‌خرند.
تنها مدارک مورد نیاز برای خرید ملک هم پاسپورت است و کل فرآیند هم یک روز بیشتر طول نمی‌کشد. از قرارداد خرید ملک، سه نسخه کپی گرفته می‌شود: یکی برای خریدار، یکی برای فروشنده و یکی هم برای ثبت اسناد.
خرید غیر‌حضوری هم ممکن است، اما صرفا از درگاه نمایندگی‌های سیاسی گرجستان در کشورهای دیگر (مانند سفارتخانه‌ها یا کنسول‌گری‌ها). سایت‌های مجاز و معروفی هم هستند که خرید ملک از آنها، احتمال تقلب را کاهش می‌دهد. (احتمال تقلب در این قبیل موارد را باید جدی گرفت!)
با این همه، ظاهرا در برای ایرانی‌ها قرار نیست بر همان پاشنه‌ای بچرخد که برای شهروندان دیگر کشورها می‌چرخد.
نزدیکی بیش از اندازه نظام سیاسی گرجستان به اتحادیه اروپا و آمریکا، موجب شده که این کشور حساسیت بیش از اندازه‌ای در زمینه برخورد با شهروندان ایرانی داشته باشد. یکی از این موارد هم متاسفانه موضوع خرید ملک در گرجستان است. به این ترتیب، به نظر می رسد تا زمانی که مشکل ایران با جهان حل نشده باشد، خرید ملک در گرجستان، همچنان یک رویا باشد و کسانی که قبلا در این کشور ملک خریده‌اند همچنان با برخی مشکلات درگیرند.
| مزایای خرید ملک در گرجستان | مشکلات خرید ملک در گرجستان |
| امکان اخذ اقامت یک ساله (قابل تبدیل به اقامت دائم پس از ۱۰ سال) | احتمال بروز مشکل حقوقی برای ایرانی ها به هنگام افتتاح حساب بانکی یا تردد مرزی |
| فرآیند اداری به نسبت ساده | احتمال تقلب در هنگام خرید و فروش ملک |
| مبلغ اندک سرمایه گذاری در مقایسه با کشورهای دیگر (حداقل ۱۰۰ هزار دلار) | تعیین قیمت های خارج از عرف در هنگام بازدید کارشناس دولتی از ملک |
| احتمال پیوستن گرجستان به اتحادیه اروپا در آینده میان مدت | اخذ هزینه کمیسیون از خریدار به جای فروشنده |
| نزدیکی به ایران (مسیر زمینی: از تهران تا تفلیس حدود ۱۵ ساعت/ مسیر هوایی: متغیر) | قیمت های خارج از عرف برای املاک مبله |
یک پاسخ
نقص و ایراداتی داره این مقاله که شامل :
کمیسیون فقط از فروشنده دریافت میشه
هیچ مشکل قانونی برای افتتاح حساب در گرجستان وجود نداره
بدلیل شفاف بودن سیستم اداری و اسنادی گرجستان ( برعکس ایران ) هیچگونه تقلب و کلاهبرداری در این کشور قابل انجام نیست
املاک مبله و بازسازی شده میانگین ۴۰۰ دلار در هر متر گرون تر هستش اونم به این دلیله که برای مبله گردن و بازسازی میانگین متری ۳۰۰ دلار باید هزینه کرد . یعنی مالک فقط ۱۰۰ دلار سود میکند اونم بدلیل زمان و وقتی که برای بازسازی و مبله کردن گذاشته است .
مورد دیگر اقامت دائم میباشد که پس از ۵ سال داده میشه