تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای در ایران باعث شده تا همواره این پرسش در جامعه مطرح باشد که آیا در کشورهای اروپایی هم سوداگران نقش اول بازار را ایفا می‌کنند یا این وضعیت فقط در کشور ما حاکم است؟

نگاهی به آمار مالکیت واحدهای مسکونی در اروپا شاید پاسخی برای این پرسش باشد؛ آخرین‌ گزارش‌های مرکز آمار اتحادیه اروپا نشان می‌دهد که ۳۰ درصد اروپانشینان در خانه‌های غیرتملکی سکونت دارند؛ آماری که البته در کشورهایی نظیر آلمان و اتریش تا ۵۰ درصد هم افزایش می‌یابد. این در حالی است که در بحرانی‌ترین روزهایی که بازار املاک و مستغلات آلمان درگیر چالش‌هایی نظیر پولشوئی بود، میزان افزایش سالانه قیمت مسکن تنها در محدوده ۱۱ درصد قرار داشت. در صورتی که در تهران تنها طی یک ماه (خرداد ۱۳۹۹) نرخ رشد ۱۲.۱ درصدی رشد قیمت مسکن به ثبت رسید.

میزان رشد قیمت مسکن در اروپا

«بروز بحران در بازار مسکن اروپا»؛ «رکوردشکنی ۱۴ساله قیمت خانه در منطقه یورو»؛ «استونی صدرنشین املاک قاره سبز». این‌ها سرتیترهایی است که طی چند وقت اخیر رسانه‌های داخلی و بین‌المللی از آن استفاده کرده‌اند تا در ذهن مخاطبان یک آشفته‌بازار مسکن در اروپا شکل بگیرد. در حالی که تمام این ماجرا به گزارش اداره آمار کمیسیون اروپا از وضعیت بازار مسکن اروپا طی سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۱ بازمی‌‌گردد. گزارشی که نشان می‌داد نرخ افزایش قیمت مسکن در منطقه یورو نسبت به مدت مشابه ۲۰۲۰ به ۶.۸ درصد رسیده که این نرخ رشد سالانه پس از سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۰۶ بی‌سابقه بوده است.

اتحادیه اروپا نیز شرایط تقریباً مشابهی داشته و طی همین مدت رشد ۷.۳ درصدی قیمت مسکن را برجای گذاشته که سریع‌ترین رشد از سه‌ماهه سوم سال ۲۰۰۷ به حساب می‌آید. این روندی است که پس از همه‌گیری کرونا و به‌ویژه از ابتدای سال ۲۰۲۱ شدت یافت. طوری‌که در سه‌ماهه نخست این سال نیز رکوردهای جدید به ثبت رسیده بود که در فصل بعدی بار دیگر جابه‌جا شد. اما آیا این رکوردشکنی ۱۴ساله و تکرار آن به معنای بروز بحران در صنایع مسکن و ساخت و ساز منطقه یورو و اتحادیه اروپاست؟

بیشتر که به جزئیات تحولات قیمتی این بازار در ۲۷ کشور عضو اتحادیه اروپا و ۱۹ کشور منطقه یورو ورود کنیم به نکات جزئی‌تری برمی‌خوریم. در حالی این رکوردشکنی اتفاق افتاده که قبرس به‌عنوان یکی از اعضای اتحادیه اروپا در یک سال منتهی به سه‌ماهه دوم ۲۰۲۱ نرخ رشد منفی را به ثبت رسانده و نرخ مسکن به‌طور میانگین در این کشور افت حدود پنج درصدی داشته است. استونی و دانمارک نیز با ثبت رشد حدود ۱۶ درصدی رکورددار افزایش قیمت‌ها هستند. نرخ رشد قیمت مسکن سایر کشورها نیز در بازه این دو عدد قرار دارد.

در ادامه بخشی از کشورهای عضو اتحادیه اروپا را مشاهده می‌کنیم که بازار مسکن آن‌ها در یک سال منتهی به سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۱ با تغییر قیمت مواجه شده است.

نرخ رشد قیمت مسکن در یک سال منتهی به سه‌ماهه سوم ۲۰۲۱

این جدول نشان می‌دهد حتی در روزهایی که از بازار مسکن اتحادیه اروپا به‌عنوان بازاری بحران‌زده یاد می‌شود، کشورهایی نظیر قبرس هستند که نرخ رشد منفی را به ثبت می‌رسانند. از سوی دیگر گرچه ثبت رشدهایی در دانمارک و استونی وزن جهش قیمت مسکن در اروپا را بالا برده، اما شاخص قیمت مسکن این اتحادیه از ابتدای سال ۲۰۱۰ تا پایان نیمه اول سال جاری تنها ۳۴ درصد رشد داشته است. در این میان کشورهایی نظیر استونی، لوکزامبورگ و مجارستان با ثبت رشد قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی طی این بازه ۱۱.۵ ساله میانگین این رقم را بالا برده‌اند.

در عین حال اگر شخصی در سال ۲۰۱۰ در کشورهایی نظیر یونان، ایتالیا، قبرس و اسپانیا و … ملکی خریده باشد تا امروز ارزش دارایی خود را تا حد قابل‌فبولی از دست داده است. چنان‌که نرخ بازدهی مسکن در یونان از ابتدای ۲۰۱۰ تا نیمه ۲۰۲۱ منفی ۲۸ درصد بوده است. این آمار به‌خوبی نشان می‌دهد که در بسیاری از کشورهای اروپا ملک نه‌تنها کالایی سرمایه‌ای به حساب نمی‌آید، بلکه بسیاری از شهروندان به دلیل این بازدهی منفی و البته مالیات‌های سنگین، اجاره‌نشینی را بر خانه‌داری ترجیح می‌دهند.

سبقت مسکن تهران از اروپا

درست در روزهایی که صاحبان املاک در یونان یا قبرس در حال از دست دادن ارزش دارایی خود بودند، بازار مسکن ایران به محلی امن برای سوداگران و سفته‌بازان تبدیل شد. تحلیل‌گری که از میانگین رشد ۳۴ درصدی قیمت مسکن در اتحادیه اروپا طی ۱۱ سال به‌عنوان بحران بازار ملک یاد می‌کند، مشخص نیست برای بازار مسکن تهران که طی یک دهه جهش نرخ بیش از ۱۷۵۰ درصدی را به ثبت رسانده چه نامی انتخاب می‌کند؟

در حالی که هر مترمربع واحد مسکونی در ابتدای سال ۱۳۹۰ در پایتخت به‌طور میانگین یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان قیمت داشت، حالا این شاخص از ۳۱.۵ میلیون تومان هم عبور کرده است. چنان‌که حتی گران‌ترین شهرهای اروپایی حتی به ۱۰ درصد این نوع جهش نرسیده‌اند.

نگاهی به این نمودار نشان می‌دهد حتی استونی که رکورددار ثبت افزایش نرخ مسکن در بازه مورد بررسی است، در طول ۱۱ سال به اندازه متوسط یک سال قیمت خانه در پایتخت رشد نداشته و به‌طور میانگین سالانه افزایش قیمت ۱۲ تا ۱۳ درصدی را تجربه کرده است.

وجه تمایز بازار مسکن ایران و اروپا

حال سؤال این است که شکاف به‌وجودآمده در تورم مسکن تهران و کشورهای اروپایی از کجا نشأت می‌گیرد؟ شاید در نگاه اول بتوان این موضوع را به تولید، عرضه و تقاضا ارتباط داد، اما بعید است که کمبود تولید و عرضه چنین جهشی را در ایران رقم بزند. چراکه تراکم جمعیت در ایران نسبت به بسیاری از کشورهای اروپایی پایین‌تر بوده و نهاده‌هایی نظیر فولاد، آهن، سیمان، گچ و … نیز در کشور به اندازه کافی تولید می‌شود. از این رو باید واگذاری بازار مسکن ایران به سوداگران و وضع مالیات‌های سنگین در دولت‌های رفاهی اروپا را وجه تمایز این کشورها برشمرد.

همین اعداد و ارقام هستند که تفاوت سیاست‌های مداخله‌گری و تنظیم‌گری را در اقتصاد به نمایش می‌گذارند. از سوی دیگر، رکوردشکنی ۱۴ساله رشد قیمت مسکن در اتحادیه اروپا و منطقه یورو را بیش از هر علت دیگری می‌توان به کاهش نرخ بهره بانکی و هزینه وام‌ها در اروپا دانست که منجر به تغییر ترجیحات خریداران شد. همچنین با ماندگارشدن ویروس کرونا دولت‌های اروپایی ازجمله در اسپانیا و هلند دریافت اقساط وام‌های بانکی را تعویق انداختند. با این حال همچنان نظام مالیاتی این دولت‌ها مهم‌ترین ضربه‌گیر تورم مسکن به حساب می‌آید.

روش پلکانی معکوس مهم‌ترین شیوه مالیاتی است که در حوزه مسکن اروپای غربی اجرا می‌شود و هرچه فاصله خرید تا فروش ملک کمتر باشد، صاحب ملک باید مالیات بیشتری بپردازد. روشی که درعمل احتکار مسکن را بی‌معنا می‌سازد. مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی، اعمال جریمه‌های سنگین و اخذ مالیات بیشتر از خانه‌های گران‌تر از دیگر روش‌هایی هستند که درعمل دست دلالان را از بازار مسکن اروپا کوتاه کرده است.

با اینکه دهه‌هاست موفقیت این روش‌ها دیگر بر کسی پوشیده نیست، اما در ایران به‌رغم تصویب قوانین متعدد، هنوز مطالعات دقیق علمی روی این موضوع انجام نشده تا مسکن ایران بدون توجه به دوره رونق و رکود و بی‌اعتنا به میزان ساخت و ساز همواره تورم‌هایی به ثبت برساند که در بعد تاریخی و جهانی بی‌سابقه است.

نویسنده: امیر داداشی