آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت از بازگشت قیمت‌ها به مدار صعودی طی آبان ماه سال جاری حکایت دارد. این گزارش نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با رشد ۱.۲ درصدی نسبت به مهر ماه از ۳۲ میلیون تومان هم عبور کرده است. آگهی‌های درج‌شده در دیوار نیز روند صعودی قیمت‌ها طی آبان را تأیید می‌کند؛ صعودی که البته در آگهی‌های دیوار شتاب بیشتری دارد. طبق پایش به‌عمل‌آمده از داده‌های آگهی‌ها، متوسط قیمت فروش آپارتمان‌های تهران در آبان نسبت به مهر ماه با رشد ۳.۴ درصدی، از ۳۵ میلیون و ۷۰۷ هزار تومان به ۳۶ میلیون و ۹۰۷ هزار تومان رسیده است. در این بین مراکزِ استانی شهرکرد، ایلام، سنندج، خرم‌آباد، بوشهر و قم طی بازۀ زمانی مذکور با افت قیمت مواجه شده‌اند. طبق گفته مشاوران املاک، این روند نزولی به شهرهای حومه‌ای، جنوب و مرکز تهران نیز سرایت کرده و طی آبان ماه فروشندگان املاک در این مناطق تا ۱۰ درصد از نرخ اولیه خود کاسته‌اند.

به گزارش دیوار، پس از آنکه بانک مرکزی از رشد ۳۳.۵ درصدی معاملات مسکن در یک ماهه آبان نسبت به ماه قبل از آن خبر داد، گروهی از کارشناسان و مشاوران املاک این موضوع را ناشی از شروع روند نزولی قیمت‌ها در بازار شهرهای مختلف تلقی کردند. در همین زمینه برخی کارشناسان با اشاره به ثبات بازار مسکن طی هشت ماه اخیر، از افت ۱۰ تا ۱۲ درصدی قیمت‌ها طی آبان ماه خبر دادند. گرچه آن‌ها آغاز طرح نهضت ملی مسکن را در شروع روند نزولی بازار مؤثر دانستند، اما به نظر می‌رسد کاهش انتظارات تورمی و خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار است که صاحبان املاک را به فروش نهایی و نرم‌شدن در چانه‌زنی‌هایی وا داشته است.

در این بین می‌توان گزارش بانک مرکزی از روند معاملات مسکن در مهر ماه را تصدیقی بر صحبت‌های این کارشناسان دانست، اما همین افزایش معاملات بار دیگر قیمت مسکن را در پایتخت و اغلب مراکز استانی به مدار صعود بازگردانده‌اند. از سوی دیگر، اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های دیوار نشان می‌دهد در ۲۵ مرکز استانی فعلا از افت قیمت‌ها خبری نیست و تنها ۶ شهر رشد منفی ماهانه را تجربه کرده‌اند. در تهران نیز روند قیمت‌ها صعودی بوده و به ترتیب در بازه سالانه و ماهانه رشد ۷.۵ و ۳.۴ درصدی اتفاق افتاده است.  

 همان‌طور که در جدول بالا هم مشاهده می‌شود، طی یک ‌سال اخیر قیمت مسکن در آگهی‌های دیوار بین ۲.۵ درصد در همدان تا حداکثر ۴۳.۵ درصد در یاسوج رشد داشته و در این مدت هیچ مرکز استانی در مدار نزولی قیمت قرار نگرفته است.

جدیدترین آگهی‌های فروش مسکونی در دیوار

ثبت رشد ماهانه قیمت مسکن در کشور

بر اساس آگهی‌های ثبت‌شده در دیوار میانگین رشد قیمت سالانه مسکن در سطح کشور از آبان ۹۹ تا آبان ۱۴۰۰ به حدود ۱۷ درصد می‌رسد؛ این در حالی است که در اروپا، استونی با ثبت رشد سالانه ۱۶.۱ درصدی قیمت مسکن، رکورددار این قاره به حساب می‌آید. در بازه ماهانه اما شرایط متفاوت است و به نظر می‌رسد تحرکات متقاضیان مصرفی و استمرار رکود بازار، سرانجام باعث شده برخی فروشندگان از موضع خود کوتاه بیایند و در چانه‌زنی‌ها تخفیف بیشتری قائل شوند.

اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی فروش آپارتمان‌های دو تا پنج ساله در دیوار نشان می‌دهد قیمت مسکن در میانگین‌گیری از استان‌های کشور در آبان ماه نسبت به مهر رشد ۱.۶ درصدی داشته است. در این میان شهرکرد تا بیش از سه درصد رشد منفی را تجربه کرده و قزوین با ثبت رشد ۶.۶ درصدی رکورددار افزایش قیمت مسکن در این ماه به حساب می‌آید.

املاک کدام شهرهای حومه‌ای کاهش قیمت داشتند؟

آنچه این روزها از سوی مشاوران املاک و برخی کارشناسان مطرح می‌شود، افت قیمت مسکن بیشتر در شهرهایی اتفاق افتاده که هدف طرح جهش تولید مسکن قرار گرفته‌اند. اما آیا واقعاً این طرح دولتی پیش از اجرا آثار مثبتی از خود بر جای گذاشته است؟ برای بررسی دقیق‌تر این موضوع بد نیست نگاهی به آگهی‌های ثبت‌شده در بزرگ‌ترین سرویس خرید و فروش املاک کشور بیندازیم. پایش اطلاعات دیوار در شهرهای حومه‌ای تهران، از افت قیمت آپارتمان در شهر جدید پرند تا بیش از ۱۲ درصد حکایت دارد؛ علاوه بر پرند، پاکدشت نیز در مدار نزولی قرار گرفته و فروشندگان فعلاً تا ۰.۳ درصد نرخ‌گذاری مسکن را نسبت به آبان سال گذشته کاهش داده‌اند.

ازطرفی هشت شهرستان دیگر تهران جملگی در یک سال اخیر روند صعودی داشته‌اند؛ تا جایی که این رشد در ورامین به بیش از ۵۶ درصد می‌رسد. با بررسی قیمت‌های آبان نسبت به مهر نیز اطلاعات مفیدی به دست می‌آید. گرچه روند سالانه قیمت مسکن در پاکدشت منفی بوده، اما در بازۀ یک ماهه رشد یک درصدی داشته است. افت قیمت مسکن پرند نیز در آبان ماه به ۱.۴ درصد می‌رسد. در این میان، رباط کریم در روند ماهانه کاهش قیمت‌ها رکورددار به حساب می‌آید و در آبان ماه سقوط نزدیک به هفت درصدی را تجربه کرده است. با این حال ورامین به روند صعودی خود در آبان هم ادامه داده و درصد جهش آن عدد ۱۲ را نشان می‌دهد. 

افت قیمت‌ها؛ شاید وقتی دیگر

بررسی داده‌ها نشان می‌دهد که در شهرهای اطراف تهران در بازه سالانه و ماهانه منتهی به آذر ۱۴۰۰ به‌طور میانگین رشد ۱۰.۶ و ۱.۱ درصدی قیمت‌ها اتفاق افتاده است. موضوعی که نشان می‌دهد حداقل هنوز نمی‌توان با قطعیت دربارۀ افت ۱۰ تا ۱۲ درصدی قیمت مسکن سخن به میان آورد. البته این اطلاعات از آگهی‌هایی استخراج شده که روی سایت دیوار قرار گرفته‌اند؛ چه بسا در زمان معامله، قیمت‌ها دچار تخفیف و با ارقام پایین‌تری ارائه شوند.

آگهی‌های دیوار تهران نیز تفاوت چندانی با شهرهای حومه‌ای ندارد. گرچه برخی محله‌ها طی آبان ماه افت محسوسی داشته‌اند، اما میانگین قیمت‌ آپارتمان در مرکز استان تهران نیز همچنان صعودی است. روند قیمت‌ آپارتمان در پایتخت کشور طی بازه ماهانه و سالانه به‌ترتیب از رشد ۳.۴ و ۷.۵ درصدی حکایت دارد. در جدول پایین تعدادی از محله‌های تهران که دارای بیشترین درصد تغییر قیمت بوده‌اند را مشاهده می‌کنیم.

 نشانه‌های ورود به دوره پساجهش

همان‌طور که در این جدول هم مشاهده می‌شود همچنان املاک مناطق مرکزی و جنوبی تهران استعداد بیشتری برای رشد قیمت دارند. طوری‌که در هاشم‌آباد شهرری در یک ماهه آبان نسبت به مهر ماه آپارتمان با بیش از ۱۰ درصد رشد، قیمت‌گذاری شده و پس از آن منیریه با رشد ۸.۳ درصدی قیمت در رده دوم قرار دارد. از سوی دیگر، محله‌هایی شمالی نظیر دربند و سوهانک را مشاهده می‌کنیم که به‌رغم رکوردشکنی‌های سالانه، ماه پبش روند صعودی آن‌ها متوقف شد.

دهکده المپیک هم که جزو محله‌های پرطرفدار تهران برای سکونت به حساب می‌آید در هر دو بازه زمانی روند منفی را طی کرده است. حال از این اطلاعات و روند قیمتی شهرها و مناطق مختف می‌توان دریافت که اگر اکنون از سرعت رشد قیمت مسکن در کشور کاسته شده ارتباط چندانی با طرح جهش تولید یا اقدامات دستوری دولت ندارد؛ بلکه جهش فنرگونه قیمت املاک و مستغلات در یک دهه گذشته به حدی بوده که دیگر بازار کشش قیمت‌هایی بیش از این ندارد و این ثبات قیمتی بیشتر شبیه ورود به دوره پساجهش می‌ماند.

نویسنده: امیر داداشی