در نتیجه سیاست‌ها برای افزایش عرضه مسکن، بازار مسکن روستایی با بحران‌هایی مواجه شود. با تغییر کاربری زمینهای روستایی از کشاورزی به مسکونی جدیدترین بحران در روستاها رخ داده است.
به نقل از دنیای اقتصاد، سیاست اشتباه دولت در طی سالهای اخیر موجب شده که ملاک‌ها به سمت روستاها بروند و زمینهای کشاورزی و زندگی روستایی زیر تیغ تغییر کاربری و مجوزهای ساختمانی قرار بگیرد.
براساس ماده ۴ قانون ساماندهی مسکن مصوب دهه ۸۰ همه دستگاه‌های دولتی موظفند «اراضی واقع در محدوده روستاها را به صورت رایگان برای امر تولید مسکن» اختصاص دهند. قانون ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال (قانون جهش مسکن) نیز به متولی مراقبت و محافظت از جنگل‌‌ها دیکته می‌‌کند زمینهای حومه شهرها را برای تغییرکاربری از کشاورزی به مسکونی، تحویل وزارت راه و شهرسازی دهد.
براساس اجرای قانون اول، بخش قابل‌توجهی از اراضی سبز روستاها (زمینهای مخصوص کشاورزی یا ممنوعه برای ساخت‌وساز) به اسم ساخت «خانه اول»، برای احداث «خانه تفریحی» تغییرکاربری پیدا کرده است.
در دوره افزایش قیمت مسکن در تهران، گروهی از ملاکان نیز به زمینهای کشاورزی و اراضی روستایی حمله‌‌ور شدند و با تغییرکاربری زمین‌‌ها اقدام به ساخت ویلا کردند. بستر این حمله ملکی را قانون ساماندهی مسکن فراهم کرد و ضربه آخر را هم امضاهای طلایی در کمیسیون‌‌های ماده ۹۹ (مرجعی که برای تغییرکاربری زمین‌‌ها در حومه شهرها یا همان داخل محدوده روستاها، مجوز قانونی صادر می‌‌کند) زد.
۳ آسیب حمله ملّاک‌ها به روستا
از سال ۹۶ تاکنون، قیمت مسکن در تهران بیش از هفت برابر شده و سرمایه‌گذاران بازار مسکن ظرفیت ملاکی در شهرهای بزرگ را به دلیل جهش‌‌های مکرر قیمت، تکمیل شده دیدند و به سمت حومه شهرها سرازیر شدند.
این حمله ملاک‌ها به روستاها سه آسیب اقتصادی، اجتماعی و زیست‌‌محیطی را به همراه دارد:
آسیب اول: موج تغییرکاربری زمینهای روستایی در یک دهه گذشته، سرانه اراضی کشاورزی در ایران را به یک سوم کاهش داده است. این اولین آسیب از جنس اقتصادی است. سرانه زمین کشاورزی در ایران ۱۰ سال پیش رقمی معادل ۴۵۰۰ مترمربع بود اما الان سهم هر ایرانی از اراضی کشاورزی به کمتر از ۱۸۰۰ مترمربع کاهش یافته است.
تیغ ملکی به زمینهای کشاورزی، «خطر کاهش منابع تولید غذا» و «بحران مهاجرت از روستا به شهرها ناشی از تعطیلی فعالیت‌های کشاورزی» را به همراه دارد که این دو، عوارض ثانویه آسیب اقتصادی این حمله به حساب می‌‌آید.
آسیب دوم: «تهدید زندگی روستایی و شرایط اجتماعی روستاها» است. «رفتار سرمایه‌گذاران ملکی و عایدی حاصل از ساخت‌وساز ویلا (خانه دوم) در روستاها» به شدت روی افکار فرزندان روستایی تاثیرگذار بوده و باعث شده نوعی حرکت دومینویی در خرید و فروش زمینهای کشاورزی و تغییرکاربری آنها بین روستاییان شکل بگیرد.
در حالی که ۱۰ سال قبل قیمت زمین روستایی نصف زمینهای مجاور بود اما حالا به سطح قیمت زمین داخل شهرهای همجوار رسیده است. کانون این بحران نیز استان مازندران است.
ملک‌‌بازی شهری‌‌ها در روستاهای کشور، جذابیت نامحدود ملک و هزینه صفر ملاکی را برای ساکنان روستاها اثبات کرده است. در برخی مناطق روستایی، گروهی از ساکنان بومی از طریق نفوذ به کرسی‌‌های مدیریت حوزه روستا، پروسه صدور مجوزهای تغییر کاربری را با قیمت ارزان برای ملاکان غیربومی کوتاه می‌‌کنند. این مجوزها بعضا به اسم «ساخت خانه اول»، اما برای «احداث خانه دوم» صادر می‌شود به‌طوری که قوانین تامین مسکن به دلیل مداخله دولت‌‌ها در سازوکار بازار مسکن، عملا در خدمت سرمایه‌گذاری غیرمولد نیز قرار دارد.
آسیب سوم: حمله ملکی به روستاها، دامن محیط‌‌زیست شهرهای بزرگ را گرفته و موجب شده شهرهای بزرگ و متراکم، هاله سبز زیست‌‌محیطی اطراف خود را از دست بدهند که باعث تشدید بحران آلودگی هوا و کمبود اکسیژن برای شهروندان شده است.
به نام «خانه‌‌اولی»ها به کام «خانه دومی»ها
قرار است هر سال یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، این واحدها در محدوده و حریم شهرها و همین‌طور زمینهای خارج از حریم شهرها ساخته شود. وزارت راه نیز باید کاربری این زمینهای اغلب کشاورزی را به مسکونی تغییر دهد.
متولیان کشاورزی از دولت خواسته‌‌اند این مدل سیاستگذاری برای بخش مسکن را متوقف کند و به جای «عرضه مسکن روی زمینهای کشاورزی»، اشتهای ساخت و خرید خانه دوم و خانه‌‌های تفریحی را با مالیات کور کند و نتیجه موتور ملاکی در مناطق مختلف کشور به‌ویژه روستاهای سبز را از کار بیاندازد.
مقصد حدود یک سوم از واگذاری‌های اراضی روستایی در سالهای اخیر، «خرید به قصد ساخت خانه دوم» است که به آن وام ۲۰۰ میلیون تومانی داده می‌شود. مدافعان حفظ نبض کشاورزی از دولت می‌خواهند که زمین کشاورزی را از دستور کار ساخت مسکن خارج کند. چرا که عمده محصولات کشاورزی و غذایی کشور از همین زمینهای درجه سه و چهار تامین می‌شود.
یکی از مسئولان حوزه کشاورزی می‌گوید دولت باید از طریق مالیات‌گیری، ۲.۵ میلیون خانه خالی را برای افزایش عرضه مسکن مصرفی استفاده کند.
با طرح‌های دولت در دهه ۸۰ و ۹۰ واحدهایی ساخته، اما موجب کاهش قیمت و قطع جریان ملاکی نشد. در عین خانه‌‌سازی دولتی طی آن دوره، بازار مسکن با مازاد عرضه به میزان ۱۰درصد کل تقاضا روبه‌رو شده است. این جریان عارضه تازه‌‌ای از خود بر جا گذاشته است که در روستاها می‌توان آن را مشاهده و ردیابی کرد.
همین عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا در کنار بحران عدم‌دسترسی به مسکن مناسب از سوی خانه اولی‌‌ها حکایت از بیماری ریشه‌‌ای در بازار ملک دارد. پادزهر این بیماری، همان «مالیات سالانه» است.
منبع: دنیای اقتصاد
