طی سال‌های اخیر آهنگ رشد قیمت مسکن در ایران بسیار تند شده، به نحوی که هزینه اجاره‌‌نشینی به ۴۳ درصد از سبد مصرفی خانوار رسیده است.

 در این شرایط دولت برای خانه‌دار کردن مستاجران پرداخت وام مسکن تا ۸۴۰ میلیون تومان را در نظر گرفته است که اقساط آن ۱۳ میلیون تومان برآورد می‌شود. این اقساط پنج برابر حداقل حقوق وزارت کار است. با وجود این اقساط سنگین بحران بعدی بازار مسکن چیست؟

با شروع همه‌گیری کرونا در سال گذشته و تعطیلی بخش‌‌‌های وسیعی از اقتصاد، دولت، بانک‌ها و خدمات‌‌‌دهندگان مالی در آمریکا برنامه‌‌‌های اضطراری را به اجرا گذاشتند. براساس این برنامه میلیون‌ها نفر از وام‌گیرندگان آمریکایی توانستند اقساط وام خود را پرداخت نکنند.

از سوی دیگر متوسط قیمت مسکن در آمریکا ماه گذشته بیش از ۱۹ درصد افزایش یافت و تورم در قله ۳۰ ساله قرار گرفت.

با توجه به این شرایط، پیش‌بینی کارشناسان این است که وام‌گیرندگانی که برخی از آنها در دوره کرونا درآمدشان کم شده، نتوانند اقساط خود را به بانک‌ها برگردانند. بنا بر تحلیل آنها بدهی صاحب‌خانه‌های آمریکایی شبیه جرقه بحران مسکن ۲۰۰۸ است. در واقع به عقیده آنها وام‌گیرندگان نمی‌توانند اقساط خود را پرداخت کنند و مجبور به فروش ملک خود می‌شوند.

با توجه به وام‌های مسکنی که در ایران پرداخت می‌شود، احتمالا بتوان هشداری شبیه به هشدار کارشناسان آمریکایی را برای آینده بازار مسکن ایران در نظر گرفت و بحران بعدی مسکن را پیش‌بینی کرد.

افزایش قیمت در بازار خریدوفروش و اجاره مسکن

براساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در آبان ۱۴۰۰ بر اساس ماه پایه فروردین ۱۳۹۵ به عدد ۷۷۴/۸ رسید که نسبت به ماه مشابه پارسال بیش از ۲۰ درصد رشد کرده است. نرخ تورم سالانه املاک مسکونی در شهر تهران نیز طی آبان امسال به ۵۱/۸ درصد رسیده است.

همچنین بر اساس جدیدترین آمارها، هزینه اجاره‌‌نشینی در شهرهای کشور در سال ۹۹ به ۴۳ درصد افزایش یافته است که یک رکورد تاریخی برای وزن مسکن در سبد مصرفی به حساب می‌آید و نشان دهنده افزایش بی‌‌سابقه اجاره‌‌بها است.

وام‌های سنگین ۴۵۰ تا ۸۴۰ میلیون تومانی

رشد شدید قیمت مسکن چه در بازار خریدوفروش و چه در بازار اجاره طی سال‌های اخیر موجب شده که دولت با ارائه تسهیلات سنگین، مستاجران را خانه‌دار کند.

 قرار است در طرح نهضت ملی مسکن که بزرگترین دخالت دولت در بازار مسکن محسوب می‌شود، چهار میلیون واحد مسکونی ساخته شود. در واقع دولت می‌داند که مستاجران توان خرید خانه ندارد و سعی می‌کند از طریق پرداخت وام آنها را صاحب خانه کند.

در طرح نهضت ملی مسکن به متقاضیان وام ۲۵۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شود. با توجه به این که نرخ سود این وام‌ها ۱۸ درصد و اقساط آن ۲۰ ساله است، مبلغ هر قسط بین چهار تا هفت میلیون تومان برآورد می‌شود.

همچنین زوج‌ها می‌توانند برای خرید خانه وام ۴۸۰ میلیون تومانی دریافت کنند که از نظر نرخ سود و زمان بازپرداخت شبیه تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن است، حتی مبلغ اقساط آن بیشتر نیز می‌شود.

اما مجلس در طرح جوانی جمعیت مصوب کرده که به یک خانواده با سه فرزند در مجموع ۳۶۰ میلیون تومان وام مسکن فرزندآوری پرداخت شود. این وام با در نظر گرفتن ۴۸۰ میلیون وام مسکن زوجین به ۸۴۰ میلیون تومان می‌رسد. این میزان بیشترین مبلغ وام مسکنی است که پرداخت می‌شود و اقساط آن ۱۳ میلیون تومان است.

بحران بعدی بازار مسکن

عموما دهک‌های اول تا پنجم فاقد مسکن هستند و قرار است خانوارهایی که در این دهک‌ها قرار دارند از وام مسکن استفاده کنند. در شرایطی قرار است این خانوارها قسط هفت تا ۱۳ میلیون تومانی پرداخت کنند که میانگین حقوق آنها بین ۳.۵ تا پنج میلیون تومان است.

از یک سو با وجود انتظارات تورمی که برای آینده اقتصاد کشور وجود دارد و در مقابل رشد آهسته حقوق و دستمزد، نمی‌توان پیش‌بینی کرد که در سال‌های آینده فاصله بین حقوق دریافتی این خانوارها با اقساطی که باید پرداخت کنند کم شود. حتی اگر این فاصله کمتر شود، کمترین قسط این وام‌ها دو برابر حقوق یک خانواده چند نفره است.

اقساط سنگین تسهیلات موجب می‌شود که دریافت کنندگان وام نتوانند این اقساط را بازپرداخت کنند و در معرض خطر سلب مالکیت قرار بگیرند. در واقع برای دریافت وام مسکن نیاز هست که سند ملک در رهن بانک قرار بگیرد و وقتی مالکان نتوانند اقساط آن را پرداخت کنند مجبور می‌شوند ملک را بفروشند یا بانک ملک را توقیف کند.

با این اتفاق گروه زیادی از گیرندگان وام مسکن بی‌خانه می‌شوند و به بازار اجاره برمی‌گردند. اما شرایط بازار اجاره از شرایطی که اقساط سنگین برای خانواده‌ها به وجود آورده بهتر نیست.

در واقع بعد از این که وام گیرندگان نتوانند اقساط وام را به بانک برگردانند و مجبور به فروش ملک شوند جایی ندارند بروند، چرا که وضعیت نه تنها برای خرید و فروش بلکه برای اجاره و رهن نیز مساعد نیست.

به نظر می‌رسد بحران بعدی مسکن به موضوع بازپرداخت وام و بی‌خانه شدن گروه زیادی از وام‌گیرندگان باشد.

نویسنده: فاطمه قاسمی