هدف از نوشتن این مطلب تحلیل روند فعلی بازار املاک است تا مخاطبان دیوار برای رخ‌دادهای احتمالی آماده شوند. حال روند فعلی یعنی چه؟ یعنی اگر ناگهان انفجاری در بعد کلان سیاسی و اقتصادی رخ دهد اوضاع می‌تواند کاملاً دگرگون شود. یعنی باید توجه داشت که این روندهای حاکم بر اقتصاد و سیاست کلان کشور است که شرایط حاکم بر بازار را تعیین می‌کند و از گران یا ارزان شدن ملک منفعتی نصیب نگارنده این سطور نمی‌شود.
پیش‌فرض بازار مسکن
بر این اساس و با توجه به این روندها در همین ابتدای مطلب باید این پیش‌بینی را ارائه کرد که قیمت ملک تا نوروز ۱۴۰۱ رشد جزئی را تجربه خواهد کرد.
بدین شکل که نوسانات قیمت ابتدا در تهران و پس از یک بازۀ زمانی چندماهه در کلان‌شهرها و سایر استان‌ها رخ می‌دهد. در پایتخت نیز رشد قیمت ها در تمامی مناطق یکسان نخواهد بود، بلکه در مناطق خاصی نظیر مرکز شهر که همچنان تقاضا بر عرضه غلبه دارد و یا مناطق شمالی که نسبت به دیگر مناطق از آب و هوای مطبوع‌تری بهره‌مند هستند، رشد قیمت زودتر اتفاق می افتد؛ مناطق و شهرهای تازه‌تأسیس را هم می‌توان در این دسته قرار داد.
بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی آبان سال جاری می‌تواند مبنا و گواهی بر این تحلیل باشد. پایش ۹۶ محله پرآگهی مناطق ۲۲گانه تهران طی دومین ماه پاییز نشان می‌دهد که در روند سالانه درکه، منیریه و کامرانیه بیش از هر محله دیگری در بازار مسکن رشد قیمت داشته‌اند. درکه و کامرانیه که در منطقه ۱ و خوش آب‌وهواترین بخش تهران قرار گرفته‌اند و منیریه که می‌توان آن را محور مواصلاتی جنوب به شمال شهر و محل تجمع پاساژها و مراکز تجاری معرفی کرد. در کل استان تهران نیز ورامین با رشد ۵۶.۱ رکورددار رشد سالانه به حساب می‌آید و بعد از آن بومهن قرار دارد. نکته جالب توجه اینکه هر پنج منطقه‌ای که در کلانشهر تهران بیشترین رشد را داشته‌اند حداقل یکی از پیش‌فرض‌ها در آن‌ها دیده می‌شود.
برجام و روند صعودی قیمت‌ها تا شب عید
همان‌طور که اشاره شد مانند سنوات قبلی این تغییر قیمت از املاک شهر تهران آغاز شده و سپس به املاک سایر استان‌ها سرایت می‌کند. این امر بر چند دلیل استوار است که در واقع تحلیلی از روند کنونی بازار مسکن پیش‌روی ما می‌گذارد.
در وهلۀ اول باید توجه داشت که در حال حاضر هیچ نشانه‌ای از تغییرات مهم در اقتصاد کلان مشاهده نمی‌شود. خبری از برجام نیست و به چهره و کلام مذاکره‌کنندگان هم نمی‌آید که به این زودی به نتیجه‌ای برسند. حتی اگر با خوش‌بینی به مشاهدۀ این روند بنشینیم و به نتیجه‌بخش‌بودن مذاکرات امیدوار باشیم، همچنان روند صعودی نرخ دلار و به تبعیت از آن مسکن حداقل تا شب عیدی قطعی به نظر می‌رسد.
گزارش مرتبط: الان وقت خرید خانه است یا نه؟
سرکوب قیمتی هم دیگر امکان‌پذیر نیست
دلیل دوم که گویی طعنه به دلیل اول می‌زند به دخالت دولت در بازار بازمی‌گردد. بر اساس تجربیات دهه‌های قبل، عموماً دولت‌هایی که در ایران روی کار می‌آیند در چهار سال ابتدایی فعالیت، بخش عمده توان‌شان را صرف سرکوب قیمتی می‌کنند. این اتفاق از دو طریق رخ می‌دهد؛ اول، قیمت دستوری و سپس، ارزپاشی یا در این مورد خاص، ساخت مسکن دولتی. در حال حاضر به دلیل خالی‌بودن دست دولت هیچ یک از این سیاست‌ها در عمل شدنی نیست.
تخلیه هزینۀ تولید در قیمت نهایی آپارتمان
هزینه ساخت آپارتمان از دیگر دلایل فرض صعود قیمت در فصل پیش‌رو به حساب می‌آید. هزینه‌ای که در شهرهای بزرگ از متری ۶ تا هشت میلیون تومان به متری ۹ تا ۱۱ میلیون تومان رسیده؛ این در حالی است که در قیمت نهایی آپارتمان رشدی اتفاق نیفتاده است. به‌عنوان مثال امروز قیمت ساخت در مناطق شرق تهران به بیش از ۱۱ میلیون تومان رسیده، در نتیجه رشد هزینۀ تولید قاعدتاً در قیمت نهایی مسکن هم تخلیه می‌شود. هرچند موقتاً و به دلیل رکود قیمت‌ها کنترل شده باشند.
رشد بهای ملک در پی افزایش تقاضا
دلیل چهارم هم ریشه سنتی دارد؛ افزایش خرید و فروش آپارتمان در شب عید. بیشتر مردمی که برای خرید خانه پول دارند ترجیح می‌دهند که روزهای پایانی سال این کار را انجام دهند و سال نو را در خانه جدید باشند. هر ساله حجم معامله سه ماه پایانی سال از باقی سال بیشتر است و این افزایش تقاضا به رشد قیمت منتهی می‌شود.
انتظار تورمی مهم‌ترین دلیل روند صعودی بازار
ماجرا اما به همین جا ختم نمی‌شود؛ انتظار تورمی آخرین دلیل و شاید مهم‌ترین عامل رشد قیمت هر کالایی در ایران طی دورۀ کنونی شمرده شود. با توجه به ناکامی مذاکرات و رشد قیمت دلار، انتظار تورمی در زمینه قیمت ملک وجود دارد که بالطبع نتیجه آن را در بازار مشاهده خواهیم کرد.
بیشتر بخوانید: آیا قیمت واقعی مسکن یک دهم نرخ‌های فعلی است؟
پر شدن حباب بازار خرید و فروش مسکن
شاید بسیاری از مخاطبان با توجه به جهش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر با چنین تحلیلی مخالف باشند و ادامۀ روند صعودی قیمت‌ها را امری محال بدانند؛ حتی بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند که بازار دیگر جای کشش ندارند و مردم قدرت خرید خود خود را از دست داده‌اند. اما به اعتقاد نگارنده، این فرضیه کاملاً غلط است. موضوع کشش بازار بیشتر در بازار اجاره مسکن معنا پیدا می‌کند تا بازار خرید و فروش.
از طرف دیگر بسیاری از اقتصاددانان می‌گویند که بازار مسکن حباب دارد. این موضوعی است که بحث جداگانه می‌طلبد، اما مسکن نسبت به هزینه تولید هیچ حبابی ندارد و نسبت به قیمت رهن و اجاره هم حباب کمی در آن مشاهده می‌شود و رشد قیمت اجاره این حباب را پر کرده است.
نویسنده: سعید زمانی
