به باور برخی از کارشناسان حوزه مسکن در حال حاضر بازار مسکن در حالت انتظار است. نرخ افزایش ماهانه قیمت مسکن در تهران از ۸ درصد در تیرماه حدود ۲ درصد در مرداد ماه رسید، که کمترین میزان در سال ۱۴۰۱ به جز فروردین‌ماه است و نشان می‌دهد بازار در حال انتظار به سر می‌برد.

بازار مسکن در ایران در چند دهه گذشته معمولا الگویی ثابت داشت به این صورت که دوره‌های رونق و رکود دارد؛ معمولا در یک بازه ۶ ماهه تا یک‌ساله قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند، سپس در دوره‌ای که به‌طور میانگین سه‌ساله است، قیمت‌ها ثابت می‌ماند و در نتیجه از نرخ تورم جا می‌ماند.

اما در چندسال اخیر روند رشد قیمت‌ها که از اواخر سال ۱۳۹۶ شروع شده، به‌ جز سال ۱۴۰۰ که مدتی ثبات قیمت وجود داشت، همچنان شاهد روند افزایشی قیمت در بخش مسکن هستیم.

 بازار مسکن ایران

در سال‌های اخیر طبق برآورد کارشناسان، قیمت مسکن ۶ برابر شده‌ است. قدرت خرید مردم کم شده و می‌شود گفت خرید خانه برای جوانان و مستاجران یک رویای دست‌نیافتنی شده‌است.

وام مسکنی که دولت می‌دهد در برابر قیمت مسکن ناچیز است و بخش اندکی از بهای مسکن را پوشش می‌دهد و از طرفی اگر دولت بخواهد این مبلغ این وام را افزایش دهد با محاسبه سود ۱۸ درصدی آن، با توجه به میانگین سطح درآمد مردم، بسیاری قدرت پرداخت قسط وام را ندارند و در عمل این کار فایده‌ای برای حل مشکل مسکن ندارد.

 میزان افزایش قیمت مسکن ۱۴۰۱

در سال ۱۴۰۱ اصلاح نظام یارانه، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی به‌طور خاص باعث تورم در بار مسکن ایران شد. از سوی دیگر بازارهای موازی هم افزایش قیمت داشتند که طبیعتا بازار مسکن متاثر از این افزایش قیمت‌ها است.

میانگین تورم ماهانه مسکن در سال ۱۴۰۰ و در تهران، نزدیک یک‌درصد بود. اما در سال جاری بازار مسکن تحت تاثیر متغیرهای مختلف و افزایش تقاضای سرمایه در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. طبق آمار، تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطقی از تهران که معاملات بیشتر است، بر اساس برآوردهای غیر رسمی بین ۳۰ تا ۳۵‌درصد است .

 زنگ خطر افزایش قیمت مسکن ۱۴۰۱

برنا بر گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر خانه در مردادماه ۱۴۰۱ در شهر تهران ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع اعلام شد که در مقایسه با ماه گذشته یعنی تیرماه ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش داشته است. طبق اعلام بانک مرکزی مرداد امسال همچنین ۷۸۲۵ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به تیرماه امسال ۲۴ درصد کاهش و در مقایسه با مرداد پارسال ۴۲ درصد افزایش دارد.

مردادماه امسال، تحت تاثیر خبرهایی با محوریت مذاکرات برجامی، بازدهی بازارهای مهم اقتصادی یعنی بازار بورس، ارز و سکه منفی شد؛ واکنش بازار مسکن در ماه مذاکرات، هر چند در شکل رشد منفی قیمت نمود پیدا نکرده است، اما به صورت ثبات قیمت خود را نشان داد.

در شهریور ماه ۱۴۰۱ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۳,۳ درصد بوده است. تورم ماهانه شهریور ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (۱.۸ درصد)، ۱.۵ واحد درصد افزایش داشته است.

 درصد افزایش قیمت مسکن

 رشد بیش از ۸۰۰ درصدی قیمت هر متر مربع مسکن از سال ۹۶ تا ۱۴۰۱ سبب شده است که راهکارها و تسهیلات دولت برای خانه‌دار کردن خانوارهای ایرانی در عمل بی‌نتیجه باشد.

• بررسی‌ها نشان می‌دهد که افزایش و جهش قیمت مسکن در پنج سال گذشته و به‌طور خاص در یک‌ سال گذشته، معاملات مسکن را وارد رکود کرده‌است. بر طبق آمار رسمی، از مرداد ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۱ قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۳۸ درصد افزایش قیمت داشته‌است.
• تسهیلات خرید مسکن برای یک زوج جوان در سال ۱۳۹۶ برابر با ۱۲۰ میلیون تومان بوده و در سال ۱۴۰۰ برابر با ۴۸۰ میلیون شد. از سال ۹۶ تا ۱۴۰۱ رشد تسهیلات مسکن در ایران ۳۰۰ درصد بوده است و این در حالی است که قیمت مسکن ۸۳۵ درصد در این ۵ سال رشد کرده‌است.

نمودار افزایش قیمت مسکن در تهران

یک مقایسه در سال‌های گذشته می‌تواند افزایش قیمت را به خوبی نشان دهد:

• قیمت هر متر مربع مسکن در مرداد ۱۳۹۶ برابر با ۴ میلیون و ۵۶۶ هزار تومان بوده است.
•  این عدد در مرداد ۱۳۹۷ معادل ۷ میلیون و ۳۹۹ هزار تومان
•  در مرداد ۹۸ بیش از ۱۳ میلیون تومان
• در مرداد ۹۹ معادل ۲۳ میلیون و ۱۰۷ هزار تومان.
• در مرداد ۱۴۰۰ حدود ۳۱ میلیون تومان
• در مرداد ۱۴۰۱ هر متر مربع مسکن در تهران به ۴۲ میلیون و ۷۲۹ هزار تومان رسیده است.
• از سویی قیمت اوراق مسکن (تسه) از ۹۹ تا ۱۴۰۱ رشد ۱۷۷ درصدی داشته است. در سال ۹۹ قیمت تسه برابر با ۴۸ هزار تومان، در سال ۱۴۰۰ معادل ۱۰۰ هزار تومان و در سال جاری ۱۳۳ هزار تومان بوده است.

آگهی‌های املاک را در دیوار ببینید

پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۱

به باور برخی از کارشناسان حوزه مسکن در شش ماهه دوم سال، تورم آنچنانی در بازار مسکن نخواهیم دید چون رشد قیمت‌ها مثل افزایش دستمزد و افزایش قیمت سازه‌های ساختمانی رخ داده‌است و با توجه به رکود مصرفی فعلی بعید است که اتفاق خاصی در حوزه مسکن رخ دهد اما کارشناسان از دیدگاه‌های مختلف سناریوهای مختلفی را مطرح می‌کنند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور معتقد است:

«تورم و افزایش قیمت در بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ هم ادامه دارد چون مسکن بخشی از اقتصاد است و تحت تاثیر اقتصادی است که اکنون متلاطم است. از طرفی آمار پروانه‌های ساختمانی در کشور پایین آمده‌ است و میل پایین انبوه‌سازان به ساخت‌وساز باعث می‌شود که در یک سال آینده همچنان شاهد تورم قیمت باشیم.»

از نگاه فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتگویی با ایسنا پیش‌بینی اوضاع مسکن در ایران بستگی به درآمدهای ارزی و نوع آن دارد و می‌توان حالت‌های زیر را متصور شد:

• درآمد ارز باعث ثبات قیمت ارز بشود و در این صورت بازار مسکن رونق غیرتورمی دارد.
• درآمد ارزی نداشته باشیم ولی ثبات نرخ ارز اتفاق بیفتد که باعث رکود مسکن و ثبات قیمت می‌شود.
• اگر قیمت ارز افزایش پیدا کند، قیمت مسکن هم افزایش می‌یابد.

 در شرایط فعلی که افزایش تقاضا و جابه‌جایی در تابستان اتفاق افتاده و اکنون در نیمه دوم سال جابه‌جایی‌ها کمتر است و به تبع آن معاملات کمتری انجام می‌شود و بازار مسکن در انتظار نتایج اثرات غیر اقتصادی است و تحت تاثیر این اتفاقات سرمایه‌گذاری یا عدم سرمایه‌گذاری انجام می‌شود.

روند افزایش قیمت مسکن در ایران

در بازار مسکن ایران شاهد این موضوع هستیم که با رشد ارزش دلاری مسکن، بازار مسکن دچار رکود می‌شود. چنانکه در اواخر دهه ۸۰ شمسی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به‌طور میانگین ۲۰۰۰ دلار بود و بعد بازار تا قیمت میانگین هر متر مربع ۷۰۰ دلار افت کرد. در اواسط دهه ۹۰ شاهد بازه قیمتی بین ۷۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار بودیم. در سه سال اخیر قیمت‌ها رشد کرد و در حال حاضر حدود ۱۴۰۰ دلار است.

 احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن در گفتگویی با فرارو، می‌گوید وضعیت بازار مسکن در ایران بی‌سابقه است و به نوعی کم سابقه است چرا که در چندماه گذشته با وجود رکود، خرید و فروش‌هایی انجام می‌شد ولی اکنون به دلیل مبهم بودن و انتظار برای مشخص شدن وضعیت برجام نه کسی می‌خرد و نه کسی می‌فروشد و معاملات مسکن قفل است.

از دید این کارشناس حالا می‌توان دو وضعیت را پیش‌بینی کرد:

• به نتیجه رسیدن برجام یعنی افت و ریزش قیمتی طلا و دلار و به دنبال آن وقتی دلار افت کند، مسکن هم کاهش قیمت دارد و ممکن است تا ۴۰ درصد افت قیمت مسکن را تجربه کنیم که موقتی است و در حد یک شوک به بازار و مجدد عرضه و تقاضا به روال متعادلی برمیگردد.
• زنگ خطر افزایش قیمت مسکن در صورتی که برجام احیا نشود و به دنبال آن قیمت مسکن هم به دنبال جهش قیمت در بخش‌های دیگر، جهشی بزرگی خواهد داشت و مسکن وارد رکود سنگینی می‌شود.

افزایش قیمت اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱

از ابتدای سال ۱۴۰۱ بازار اجاره هم افزایش قیمت ۵۰ درصدی داشته‌است. سرعت رشد اجاره بیشتر از قیمت مسکن بوده چون قیمت مسکن در این روزها با رکود روبه‌رو است اما بازار اجاره‌بها افزایش زیادی را تجربه کرده است.

در بخش اجاره در صورت احیای برجام، به باور کارشناسان نباید منتظر کاهش قیمت زیادی باشیم، چون حجم عرضه و تقاضا هم در نیمه دوم سال کاهش دارد و در صورت احیای برجام در سال آینده انتظار داریم قیمت اجاره متاثر از برجام خود را احیا کند.

دلایل افزایش قیمت مسکن

• هم‌اکنون تعداد پروانه‌های ساختمانی و پایان کار بسیار محدود شده است. باید برای این وضعیت ساخت‌وساز کار کرد تا مسکن متناسب با تقاضا وجود داشته باشد.
• نتایج طرح مسکن ملی هنوز وارد بازار نشده و هنوز این خانه‌ها قابل بهره‌برداری نیستند پس اثری روی قیمت مسکن ندارند.
• کارشناسان یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها را خود بنگاه‌های مشاور املاک محله‌ها می‌دانند، چون حق‌الزحمه مشاوران متاثر از قیمت‌هاست و با افزایش قیمت دستمزدها هم بیشتر می‌شود.
• کارشناسان مسکن می‌گویند بحران اصلی در بازار مسکن ایران، نبود قدرت خرید و کاهش درآمد مردم است. برنامه‌های دولت‌ها هم برای عرضه مسکن نتیجه خاصی نداشته‌ است.

 افزایش قیمت مسکن ۳۰ سال گذشته

بر طبق آمار در دنیا به صورت میانگین ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد خانواده صرف هزینه مسکن می‌شود،در حالیکه در ایران از سال ۷۱ تا سال ۱۴۰۰، این سهم بین ۳۳.۵ تا ۶۰ درصد نوسان داشته است. با توجه به شرایط موجود پیش‌بینی می‌شود که که این سهم در سال ۱۴۰۱ هم افزایش داشته است. با محاسبه اعداد و ارقام هزینه مسکن، اجاره‌بها و … می‌توان نشان داد که در برخی مناطق بیش از ۱.۵ برابر درآمد خانواده، هزینه مسکن است.

***

اخبار و مطالب بازار املاک را بخوانید