پس از تداوم جهش تورم مسکن طی یک دهه اخیر، حالا محله‌هایی در تهران مشاهده می‌شوند که قیمت هر مترمربع آپارتمان در آن‌ها از ۱۱۰ میلیون تومان هم عبور کرده، اما در عین حال محله‌هایی هم در جنوب تهران هستند که آگهی آپارتمان در آن‌ها همچنان در بازۀ قیمتی ۱۳ میلیون تا ۱۴ میلیون تومان درجا می‌زند. در این میان بیشترین تراکم در محله‌های متوسط‌قیمت دیده می‌شود که هر مترمربع آپارتمان در آن‌ها نرخی بین ۲۰ میلیون تا ۵۰ میلیون تومان دارد. چنان‌که ۵۴ محله در این فهرست قرار گرفته‌اند.
توجه: قیمت‌های درج‌شده در این گزارش، قیمت آگهی‌های فروش آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت در دیوار تهران هستند. محله‌هایی که در این گزارش می‌بینید، محله‌هایی هستند که در دوره استخراج داده‌ها، تعداد قابل‌توجهی آگهی در دیوار داشته‌اند.
پایش اطلاعات آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت که طی آبان ماه در دیوار به فروش گذاشته شده‌اند نشان می‌دهد با سرمایه‌ای بیش از ۱.۵ میلیارد تومان می‌توان در بخش‌های مختلفی از غرب، شرق و جنوب تهران خانه‌دار شد. در این بین محله‌هایی نظیر سهروردی، شهرآرا، اباذر، پونک و کوی مهران مشاهده می‌شوند که احتمالاً تا پایان سال در جدول محله‌های گران تهران قرار بگیرند. چراکه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این محله‌ها بیش از هر زمانی به ۵۰ میلیون تومان نزدیک شده است.
در جدول پایین که از منطقه ۲ تا ۲۲ در آن دیده می‌شود، سهروردی با عبور از نرخ ۴۹ میلیون تومان گران‌ترین آگهی‌های فروش آپارتمان را در خود جای داده است. اقدسیه‌ی شهرری نیز با ثبت میانگین ۲۰.۸ میلیون تومان برای هر مترمربع، در فهرست املاک متوسط‌قیمت تهران قرار دارد.
نکته قابل توجهی که در جدول پایین به چشم می‌خورد به رکود بازار مسکن طی یک سال اخیر بازمی‌گردد. چنان‌که نرخ رشد اکثر محله‌ها پایین‌تر از ۱۰ درصد بوده است. حتی در محله پرمعامله‌ای نظیر صادقیه طی این مدت قیمت‌ها روند منفی داشته‌اند. در این محله نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن بیش از چهار درصد شاخص سالانه را نشان می‌دهد. حکایتی که با شیب ملایم‌تری در محله‌هایی نظیر ارم، جنت‌آباد شمالی، سازمان برنامه، شهر زیبا، شهران جنوبی، پونک، کوی فردوس، جیحون و سلسبیل تکرار شده است. این‌ها همان محله‌هایی هستند که در بازار اجاره‌بها تحرک بالایی طی آبان ماه داشتند.
از سوی دیگر، در بخش‌هایی نظیر منیریه و امیریه که به‌نوعی محور مواصلاتی جنوب به مرکز شهر هستند، قیمت‌ها همچنان مطابق تورم عمومی اقتصاد کلان پیش می‌روند. با این حال مجموع این قیمت‌ها و نرخ‌های رشد نشان می‌دهد در شرایط کنونی املاک این محله‌ها حالت مصرفی پیدا کرده‌اند؛ به همین دلیل است که بازدهی آن‌ها در طول یک سال اخیر کمتر از نرخ سود سپرده بانکی بوده است.
قیمت آپارتمان در گران‌ترین محله‌های مرکز و جنوب تهران در دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=175 /]
ارزان‌های میلیاردی در آگهی‌های دیوار
در مناطق ۲۲گانه تهران هنوز محله‌هایی پیدا می‌شوند که هر مترمربع واحد مسکونی در آن‌ها کمتر از ۲۰ میلیون تومان قیمت دارد. گرچه در این محله‌ها هم خانه نوساز و کلیدنخورده با نرخ پایین‌تر از ۲۵ میلیون تومان پیدا نمی‌شود، اما آپارتمان‌هایی که دو تا پنج سال از ساخت آن‌ها می‌گذرد و هنوز فرسوده نشده‌اند قیمت‌هایی کمتر از ۲۰ میلیون تومان دارند.
البته ارزان‌ترین خانه‌های این جدول که در مولوی قرار گرفته‌اند هم‌اکنون ۱۳ میلیون و ۷۹۲ هزار تومان قیمت دارند. عددی که نشان می‌دهد خرید یک آپارتمان ۸۰ متری در ارزان‌ترین محله‌های قابل سکونت تهران نیز به بیش از یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان سرمایه نیاز دارد تا از آن‌ها به‌عنوان خانه‌های ارزان میلیاردی یاد شود.
گرچه ۱۴ محلۀ مورد بررسی، میانگین قیمت مسکن پایتخت را تا حدودی پایین آورده‌اند، اما وزن اصلی نرخ رشد بهای مسکن نیز به همین محله‌ها تعلق دارد. به جز وردآورد که طی یک سال اخیر روند منفی داشته، سایر محله‌ها در مدار صعودی قرار گرفته‌اند. به‌عنوان مثال هاشم‌آباد شهرری که آبان گذشته ارزان‌ترین املاک مناطق ۲۲گانه تهران را داشت در بازۀ یک ساله بیش از ۲۹ درصد رشد کرد تا حداقل از محله‌هایی نظیر شوش و مولوی پیش بیفتد. درست مشابه اتفاقی که برای محله دربند در منطقه ۱ شاهد آن بوده‌ایم. از این رو به قطعیت می‌توان گفت که همچنان محله‌هایی بیش از سایر مناطق استعداد رشد دارند که طی سال‌های پیش از رقبای خود عقب مانده‌اند.
در این بین اگر نگاهی به جهت جغرافیایی فهرست زیر داشته باشیم، تمامی محله‌های نسبتا ارزان تهران در جنوب شهر قرار دارند که به‌طور سنتی پایین‌تر از سایر نقاط شهر قیمت می‌خورند. البته عوامل جمعیتی، بافت شهری و دسترسی به امکانات شهری و مراکز مهم در این زمینه بی‌تأثیر نیستند. از سوی دیگر به نظر می‌رسد معاملات در این مناطق شکل واقعی‌تری نسبت به سایر نقاط دارند و معامله‌گران برای خرید و فروش قطعی وارد بازار می‌شوند.
قیمت آپارتمان در ارزان‌ترین محله‌های مرکز و جنوب تهران در دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=176 /]
افزایش تمایل صاحبان املاک برای ورود به بازار اجاره مسکن
دیوار در گزارش دیگری به تحولات بازار اجاره مسکن تهران طی آبان ماه پرداخته است که مقایسه تحلیل پیش رو با گزارش مذکور نشان می‌دهد در شرایط کنونی صاحبان املاک تمایل بیشتری برای ورود به بازار مسکن استیجاری دارند تا اینکه اقدام به فروش کنند؛ از سوی دیگر با قیمت‌هایی که اکنون ارائه می‌شود، متقاضیانی کمی هستند که اقدام به خرید کنند.
از این رو در حالی که طرف تقاضا در انتظار کاهش قیمت مسکن به دنبال برنامه‌های جدید دولت و البته مذاکرات بین‌المللی نشسته‌اند، صاحبان املاک نیز حاضر نیستند به‌راحتی دارایی خود را به فروش بگذارند و به‌دنبال تجربیات گذشته و آگاهی نسبت به کمبود عرضه مسکن منتظر فرصتی هستند تا عقب‌ماندگی قیمت‌ها طی یک سال اخیر را در یک بزنگاه مورد انتظار جبران کنند.
یک پاسخ
قابل توجه افرادی که دنبال خرید هستن درویش آباد محله خیلی خوبیه بعد از سرخرود میشه درویش آباد بعد از سرخ رود پایخت برج های ساحلی دهکده توریستی تفریح ساحلی درویش آباد چسبیده به بافت فوق لاکچری خانه دریا
محله دنج و خلوت ۱۰۰ درصد تهرانی نشین
تنها در مدت ۴ سال قیمت زمین و ویلا در محله درویش آباد ۳۰ برابر شد.
سمت غرب میشه خانه دریا محله لاکچری نشین هست متری ۵۰ میلیون هست
سمت شرق سرخرود میشه پایتخت برج های ساحلی که متری ۳۰ میلیون کمتر آپارتمان نمیدن. ولی هنوز میشه داخل درویش آباد زمین یا ویلا با قیمت ۱۳ و۲۶میلیون خرید. درحالی که سرخرود و درویش اباد و خانه دریا به هم چسبیده هستن
درویش آباد نزدیک به محمودآباد فریدون کنار و خزرشهر میباشد
و درهمسایگی دو تا از ثروتمند نشین ترین شهرهای مازندان قرار دارد خانه دریا و سرخرود