سازندگان واحدهای مسکونی پیشفروش می‌کنند که هنوز ساخته نشده است و ۵۰ درصد مبلغ کل را دریافت می‌کنند، این نوع پیشفروش خطرناک‌ترین نوع است. در حال حاضر دو ریسک متقاضیان پیشخرید را تهدید می‌کند. کدام واحدهای پیشفروش ریسک کمتری دارند؟
به نقل از دنیای اقتصاد، بازار مسکن در دوره پسا جهش قرار دارد و تحرکات بازار نزولی شده است. در این شرایط متقاضیان خرید مسکن که بودجه کمتری دارند به سمت پیشخرید خانه رفته‌اند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد اختلاف قیمت واحدهای پیشفروش با نوساز حدود ۱۰ درصد است، این اختلاف در ابتدای دهه ۹۰ حدود ۲۰ درصد بود.
با این که در سال‌های اخیر عرضه و تقاضا در بازار پیشفروش کاهش یافته است، اما اکنون برخی از سازندگان و متقاضیان در بازار حضور دارند. معامله در بازار پیشفروش برای خریداران دو ریسک دارد.
ریسک اول
ریسک اول عدم اجرای تعهدات سازنده به دلیل جهش هزینه‌‌‌های ساختمانی است، چرا که میانگین قیمت زمین در تهران ۱۰ برابر و میانگین قیمت مسکن بیش از هفت برابر افزایش یافته است. متوسط دستمزد نیروی انسانی نیز ۳.۷ درصد رشد کرده است.
در این شرایط امکان برآورد هزینه وجود ندارد و ریسکِ افزایشِ شدیدِ قیمت تمام شده ساخت را برای خریداران بالا می‌برد. در این شرایط امکان توقف در ساخت یا تاخیر در تحویل واحدها وجود دارد؛ همچنین خریداران مجبور می‌شوند مبلغی بیشتر از هزینه‌ای که توافق کرده‌اند پرداخت کنند.
بیشتر بخوانید: در پیش خرید آپارتمان به این نکات حقوقی دقت کنید
ریسک دوم
ریسک دوم، انتقال خطر شروع تورم بالا در بازار ساخت‌وساز در ماه‌‌‌های آینده از سازنده به پیشخریدار است. برخی سازنده‌ها پیش از شروع فرایند ساخت اقدام به پیشفروش می‌کنند، به این نوع از پیش‌فروش‌ها «پیشفروش روی خاک» گفته می‌شود که خطرناک‌ترین نوع است.
اکنون سازندگان ۵۰ درصد کل مبلغ فروش واحد را از متقاضی می‌گیرند که با این کار ریسک افزایش هزینه ساخت را به پیشخریدار منتقل می‌کنند. سازندگان این مبلغ را به بازارهای سرمایه‌ای می‌برند تا هم سودی بیشتر از سود ساخت‌وساز دریافت کنند و هم ریسک ناشی از افزایش هزینه را پوشش دهند.
سه بعد ریسک دوم
اول: ممکن است پیش‌‌‌خریداران از گزینه‌‌‌های بهتر ملکی در ماه‌‌‌های بعد محروم شوند.
دوم: در گذشته سازندگان ۲۰ درصد مبلغ کل واحد را می‌گرفتند، اکنون ۵۰ درصد می‌گیرند. سازندگان با این مبلغ در بازارهای مالی سود می‌کنند، در حالی که می‌توانست این سود به خریداران برسد.
سوم: با پرداخت ۵۰ درصد از هزینه ساخت، پیشخریدار ریسک بالایی را متحمل می‌شود، چرا که ممکن است پروژه ساختمانی متوقف شود. این ریسک در زمانی که خریدار ۲۰ درصد هزینه را پرداخت می کرد کمتر بود.
توصیه به خریداران واحدهای پیشفروش
توصیه فعالان بازار پیشفروش مسکن این است که متقاضیان از پیشخرید واحدهایی که هنوز عملیات ساختمانی آنها آغاز نشده است خودداری کنند.
به گفته آنها مردم زمانی اقدام به پیشخرید کنند که پروژه حداقل از مرحله احداث سقف دوم عبور کرده باشد و عملیات ساخت در حال پیشرفت باشد.
