شاید تا به حال واژه «سرقفلی» را در خصوص املاک تجاری شنیده‌اید. یا مثلا دیده باشید که بر سر در یک مغازه، آگهی واگذاری و فروش سرقفلی را نصب کرده‌اند. خب این سرقفلی به چه معناست؟ چه تفاوتی با حق مالکیت یک واحد تجاری دارد؟ ماجرا زمانی پیچیده‌تر می‌شود که بدانید حقی به نام «حق کسب و پیشه» هم وجود دارد. خیلی‌ها به راحتی نمی‌توانند متوجه تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه شوند، مگر اینکه از مسائل حقوقی مرتبط با آن خبر داشته باشند. در این راهنما سعی کرده‌ایم به شکل ساده و مختصر نکاتی را در این خصوص به شما بیان کنیم.

چرا سرقفلی؟ چرا حق کسب و پیشه؟
شما یک مغازه متروکه را اجاره می‌کنید و در آن کسب‌و‌اری راه می‌اندازید. کسب‌و‌کار شما رونق می‌گیرد و محل رفت‌و‌آمد مشتریان زیادی می‌شود. بعد مالک سر سال تصمیم می‌گیرد که مغازه را از شما پس بگیرد، به نظرتان ارزش آن ملک تجاری تغییر نکرده است؟ مسلما آن ملک به جهت رونقی که شما در آن ایجاد کرده‌اید با ارزش‌تر شده است. اینجا بحث حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی اهمیت پیدا می‌کند. یعنی یک ملک تجاری علاوه‌بر حق مالکیت، ممکن است دارای حق سرقفی یا حق کسب و پیشه هم باشد. از همین‌جا می‌توان نتیجه گرفت که اساسا این موضوع درخصوص املاک تجاری است و ربطی به کاربری‌های دیگر مثل املاک مسکونی ندارد.

حق کسب و پیشه
برای اینکه تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه را متوجه شوید باید بدانید که در زمینه روابط مالک و مستأجر دو قانون مهم وجود دارد؛ یکی قانون مصوب سال ۱۳۵۶ و دیگری قانون سال ۱۳۷۶. قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ که براساس قانون سال ۱۳۵۶ نوشته شده شامل حق کسب و پیشه می‌شود. طبق قانون سال ۵۶، اگر قراردادی برای یک ملک تجاری میان مالک و مستأجر بسته شود، این قرارداد به شکل خودکار برای سال‌های بعد هم تمدید خواهد شد. درضمن حق کسب و پیشه هم به شکل خودکار برای مستأجر به وجود می‌آید. مالک اگر برای تخریب یا بازسازی یا برای راه‌انداختن کسب و کار خودش، ملک را بخواهد باید حق کسب و پیشه را پرداخت کند.

حق سرقفلی
اما قراردادهای بعد از سال ۷۶  مربوط به موضوع «سرقفلی» می‌شود. تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه این است که اولا قرارداد بین مالک و مستأجر به‌طور خودکار تمدید نخواهد شد و در ضمن اگر قرار است حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد شود، این موضوع باید در همان قرارداد اولیه مورد توافق دو طرف قرار بگیرد. یعنی اگر توافقی بر سر سرقفلی وجود نداشته باشد، مالک می‌تواند بعد از پایان قرارداد ملک تجاری خود را از مستأجر پس بگیرد. اما حالا سوال این است که در قرارداد چه چیز را باید در نظر بگیریم که این حق سرقفلی ایجاد شود؟

سرقفلی چطور ایجاد می‌شود؟
اگر مستأجر هنگام بستن قرارداد مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به مالک بدهد و این موضوع در قرارداد ثبت شود، بعدا اگر مالک بخواهد ملک تجاری‌اش را پس بگیرد باید این مبلغ سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر پرداخت کند. یادتان باشد که حتما باید این مبلغ به‌عنوان «سرقفلی» در قرارداد ثبت شود، نه چیز دیگر. یک راه دیگر ایجاد حق سرقفلی این است که مالک و مستأجر در قرارداد توافق کنند که مالک ملکش را هر سال با مبلغ متعارف دوباره به مستأجر اجاره دهد یا اینکه توافق کنند مستأجر تا زمانی که بخواهد بتواند این قرارداد را با همان مبلغ اولیه تمدید کند. این توافق‌ها هم باعث ایجاد حق سرقفلی شده و مالک در صورت درخواست تخلیه ملک تجاری باید حق سرقفلی مستأجر را بدهد.

مبلغ سرقفلی چطور تعیین می‌شود؟
وقتی حق سرقفلی ایجاد شد، این سوال پیش می‌آید که مبلغ دقیق سرقفلی را چه کسی تعیین می‌کند؟ دادگاه مرجعی است که با توجه به معیارهایی مشخص این مبلغ را مشخص می‌کند. معیارهای دادگاه هم مواردی مثل مدت زمان کسب و کار مستأجر یا موقعیت ملک یا نوع کسب‌و‌کار مستأجر و… است. یک نکته مهم دیگر هم این است که بدانید حق سرقفلی قابل واگذاری است. یعنی مستأجر می‌تواند این حق را با سند رسمی یا سند عادی به فرد دیگر واگذار کند. حتی اگر صاحب این حق فوت کند، حق سرقفلی به ورثه منتقل می‌شود. دادگاه هم می‌تواند با صدور حکم قضایی، حق سرقفلی را از فردی به فرد دیگر منتقل کند.

این چند نکته حقوقی
بد نیست با چند نکته حقوقی در این زمینه هم آشنا شوید. طبق قانون حق کسب، پیشه در طول زمان و به تدریج به وجود می‌آید، این یعنی شاید اصلا چنین حقی ایجاد نشود. اما حق سرقفلی قطعی است. یعنی به محض آنکه قراردادی بسته شود و در آن موضوع سرقفلی مورد توجه قرار گیرد، این حق برای مستأجر ایجاد می‌شود. حق سرقفلی را می‌توان به دیگری منتقل کرد، اما حق کسب و پیشه قابلیت واگذاری ندارد، مگر با اجازه و صدور حکم دادگاه. در ضمن از نظر حقوقی، یک طلبکار می‌تواند حق سرقفلی یک نفر را توقیف کند، اما حق کسب و پیشه قابل توقیف شدن نیست.

حالا با دانستن اطلاعات این راهنما اگر چیزی به‌عنوان حق کسب و پیشه بشنوید خیلی زود متوجه می‌شود که مربوط به قراردادهای قبل سال ۷۶ است، قطعا می‌دانید که سرقفلی‌ها هم مربوط به قراردادهای بعد از سال ۷۶ می‌شود. درضمن حالا با حق سرقفلی و اینکه اساسا چرا چنین حقی در قراردادهای املاک تجاری ایجاد می‌شود آشنا و از جزئیات این حق و اینکه چه کسی آن را محاسبه می‌کند مطلع شده‌اید.