اصطلاحات حقوقی آن‌قدر پیچیده است که گاهی حتی نمی‌توانیم یک جمله آن را بخوانیم. عرصه و اعیان هم از این دست اصطلاحات هستند. این اصطلاحات در مورد ملک و خرید و فروش آن اهمیت زیادی دارند. به‌هرحال هنوز خیلی‌ها معنا و کاربرد درست آنها را نمی‌دانند. در ادامه این مطلب بلاگ دیوار، درباره دو اصطلاح پرکاربرد بیشتر می‌خوانید.
عرصه و اعیان دو مفهوم پرکاربرد ملکی هستند که اتفاقا تعریف پیچیده‌ای هم ندارند. ازطرفی چون ما با این کلمات خیلی آشنایی نداریم، تصور می‌کنیم خلی مبهم هستند. ضمن اینکه باید با معنای دقیق این موارد کاملا آشنا باشیم تا هنگام امضای قراردادهای ملکی دچار مشکل نشویم. درباره این دو مفهوم سوالات و ابهامات مختلفی وجود دارد که در این مطلب به طور مفصل درباره آنها صحبت خواهیم کرد.
عرصه و اعیان چیست؟
بهتر است همین ابتدا با مفهوم و معنای این دو اصطلاح پرکاربرد آشنا شویم. درنتیجه نه‌تنها ببینیم که خیلی پیچیده نیستند، بلکه در ادامه مطلب نیز همه موارد برایمان روشن باشد. املاک از نظر کاربری شرایط مختلفی دارند. به عنوان مثال می‌توان به املاک مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، درمانی و… اشاره کرد. نوع کاربری اغلب در مجوزها و پروانه اخذ شده مشخص است.
به طور کلی یک ملک با هر نوع کاربری، شامل دو قسمت زمین و ساختمان می‌شود. به زبان ساده، زمین همان عرصه و ساختمانی که روی این زمین ساخته می‌شود هم اعیان نام دارد. یعنی اگر شما یک واحد آپارتمان بخرید، درواقع مالک اعیان مورد نظر خودتان شده‌اید. تصور کنید روی یک زمین ۲۰۰ متری ۶ واحد آپارتمان ۱۰۰ متری ساخته شده باشد. در نتیجه عرصه ۲۰۰ متر مربع و اعیان آن ۶۰۰ متر مربع است.
در این بین سوالات متعددی وجود دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم. به عنوان مثال، این سوال‌ها بسیار مرسوم هستند:
- آیا وقتی بخشی از اعیان به نام ماست، سهمی هم از عرصه داریم یا خیر؟
- وقتی قرار بر تخریب و ساخت ساز شد تکلیف چیست؟
- در مورد املاک اوقافی چطور تصمیم‌گیری می‌شود؟
تفاوت عرصه و اعیان
پیش از اینکه بخواهیم به جواب سوالات و ابهامات برسیم، باید نکات مهمی را بدانیم. یکی از این موارد تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت است. معمولا دو حالت کلی وجود دارد. یکی اینکه وقتی شما مالک و صاحب اعیان هستید، بخشی از عرصه هم حق شما باشد. تصور کنید یک واحد آپارتمان خریداری می‌کنید، بدون شک متناسب با متراژ آپارتمان، پارکینگ و انباری‌ای که در مالکیت شماست، صاحب بخشی از عرصه یا همان زمین هم هستید.
حالت دوم هم به این صورت است که گاهی مالک عرصه و اعیان متفاوت هستند. این مورد بیشتر درباره املاک اوقافی به وجود می‌آید که در ادامه درباره تعیین تکلیف آن صحبت خواهیم کرد.
مقدار عرصه چگونه مشخص می‌شود؟
حال یکی دیگر از موارد مهم این است که دقیقا عرصه و اعیان چطور تفکیک می‌شوند. برای تفکیک عرصه، مالک یا سازنده یا نماینده قانونی آنها باید از شهرداری منطقه بخواهند که محدوده پلاک ثبتی و نقشه تفکیکی را مشخص کند. شهرداری هم بعد از دریافت مدارک لازم و بررسی آنها، نقشه مصوب را به مالک، سازنده یا فرد مورد نظر تحویل می‌دهد. در ادامه هم این نقشه باید همراه با مدارک موجود به اداره ثبت اسناد و املاک کشور تحویل داده شود، تا صحت و مطابقت آنها بررسی شود.
در مرحله بعدی کارشناس اداره ثبت به آدرس مورد نظر مراجعه کرده و نقشه‌های دریافتی را با سند مالکیت مطابقت می‌دهد تا مطمئن شود که به معابر، خیابان و حریم همسایگان تجاوز نشده باشد. در آخر هم گواهی موردنظر صادر شده و بعد از طی کردن مراحل اداری و پرداخته هزینه، می‌توانید تفکیک عرصه را بگیرید.
بیشتر بخوانید: دانستنی‌های حقوقی املاک
مقدار اعیان چگونه مشخص می‌شود؟
برای این کار بعد از دریافت پایان کار، مالک یا سازنده یا نماینده قانونی آنها باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواستشان را ثبت کنند. سپس کارشناس اداره ثبت و نقشه‌بردار، نقشه کامل شامل موارد مشاعی ترسیم شده و صورت جلسه تهیه می‌شود. بعد از آن باید مراحل اداری را انجام داده و هزینه‌ها را پرداخت کنید تا سند مربوط به اعیان به شما داده شود.
سهم مالک اعیان از عرصه
یکی از سوالات مهم این است که اگر ما مالک اعیان شدیم آیا سهمی از عرصه داریم یا خیر؟ در مرحله اول خیلی‌ها به این مورد توجه نمی‌کنند ولی موقعیت‌هایی پیش می‌آید که سهم مالک اعیان از عرصه مهم می‌شود. یادتان باشد اگر یک واحد آپارتمان مسکونی خریداری کردید، بسته به سهمی که از کل اعیان دارید، صاحب عرصه هم هستید. البته روی متراژ واحد، متراژ پارکینگ و انباری هم محاسبه می‌شود. حال اگر کسی در واحدهای بزرگ یا پنت‌هاوس زندگی می‌کند و مالک آن است، طبیعتا سهم بیشتری از عرصه می‌برد.
عرصه و اعیان در املاک اوقافی
همان‌طور که گفتیم گاهی پیش می‌آید که مالک عرصه و اعیان متفاوت باشد و نمونه عینی این موضوع را در زمین‌ها و املاک اوقافی می‌بینیم. درست است که شما ملک اوقافی را می‌خرید و مالک اعیان هستید، ولی اختیار کامل ندارید و زمین هم در اختیار اداره کل اوقاف و امور خیریه است. به همین دلیل باید سالانه مبلغی را به این اداره بپردازید و برای هرگونه معامله یا نقل و انتقالی هم اداره اوقاف باید در جریان باشد. پس مالک زمین یا عرصه همین اداره است و شما می‌توانید مالک اعیان باشید آن هم به صورت استیجاری، چون به نوعی شما مستاجر محسوب می‌شوید.
پس یادتان باشد اگر اعیانی بدون مجوزهای لازم روی عرصه اوقافی ساخته شده باشد، سازنده حتی حقی روی ساختمان و بنای ساخته شده ندارد و اداره کل اوقاف می‌تواند احقاق حق کند. در نتیجه حتما پیش از خرید زمین به اوقافی بودن آن توجه کنید.
تعیین سهم مالکان از عرصه
همان‌طور که اشاره کردم در موارد مهمی چون نوسازی ملک، قدرالسهم مالکان از عرصه اهمیت بسیار زیادی پیدا می‌کند. اتفاقا همین موضوع یکی از مشکلات جدی است که گاهی باعث طرح دعاوی هم می‌شود. برای حل این مشکل دو موضوع اهمیت زیادی دارد. اول اینکه تمام ساکنان سند ملکی دارند و در آن میزان اعیان تحت مالکیت آنها به صورت کامل درج شده است. بنابراین همان‌طور که پیشتر هم اشاره کردیم براساس آن می‌توان به نسبت قدرالسهم هر مالک را از عرصه مشخص کرد. مورد دوم این است که می‌توان درخواست تفکیک عرصه داشت که در نتیجه به صورت کاملا قانونی همه چیز مشخص می‌شود. در بخش‌های قبلی به طور کامل درباره تفکیک صحبت کردیم.
تعیین سهم وراث از عرصه
یکی دیگر از مواردی که منجر به تفکیک عرصه می‌شود، موقع تقسیم ارث و فرایند انحصار وراثت است. در این حالت شاید تکلیف افراد از سهمشان در اعیان مشخص باشد، ولی طبیعتا تعیین و تکلیفی روی عرصه نشده است. به همین دلیل سهم هر یک از وراث بعد از درخواست تفکیک عرصه مشخص خواهد شد.
برای جست‌وجو و پیدا کردن خانه مناسب خود، از دیوار کمک بگیرید
مشکلات و سوالات متداول درباره عرصه و اعیان
همان‌طور که گفتیم موضوع عرصه و اعیان شاید در تعریف ساده باشد، ولی در عمل پیچیدگی‌ها و ابهاماتی هم دارد. به برخی از این ابهامات در طول مطلب پاسخ دادیم، ولی هنوز مسائل حقوقی و موارد مهمی باقی‌مانده که باید به آنها بپردازیم.
- آیا افرادی که در یکی از طبقه‌های ساختمان ساکن هستند، می‌توانند با ادعای مالکیت بر اعیان آن، مانع استفاده افراد دیگر از مواردی چون راه‌پله یا آسانسور شوند؟
خیر. در قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون مدنی به صراحت آمده است که قسمت‌های مشاع ساختمان مانند ورودی، لابی، راهرو، راه‌پله، آسانسور، پشت بام و… به همه ساکنان تعلق دارد. به همین دلیل هیچ‌کس نمی‌تواند مانع استفاده دیگری شود.
- فرض کنید کسی عرصه‌ای را برای مدت معین اجاره کرده و در آن بدون اجازه مالک، ساختمان یا بنایی را ساخته است. آیا این فرد مالک اعیان شناخته می‌شود؟
چون مستاجر بنای موردنظر را با هزینه و مصالح خودش ساخته است، در نتیجه به او تعلق دارد و بعد از پایان مدت قرارداد اجاره دو کار می‌توان انجام داد. اولین کار این است که مالک اعیان را خراب کرده و هزینه مستاجر را بدهد. دومین کار این است که مالک قیمت اعیان را به مستاجر بپردازد و مالک آن شود.
- اگر دو نفر شریک ملکی را بخرند و به اندازه سهمشان در عرصه و اعیان شریک باشند، آیا بدون اجازه دیگری می‌توانن در مقدار عرصه و اعیان خودشان تصرف کنند؟
خیر. بر اساس ماده‌های ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ‌کدام از شرکا بدون اجازه شریک دیگه نمی‌تواند در بخش‌های اشتراکی تصرف کند؛ چرا که هر دو در همه اجزای ملک شریک هستند و باید احکام معامله فضولی اجرا شود.
جمع‌بندی
عرصه و اعیان دو اصطلاح عجیب هستند، از این نظر که تعریف آنها خیلی ساده است. به زمین، عرصه و به ساختمان و بنایی که در آن ساخته می‌شود، اعیان می‌گویند. ازطرفی همین دو تعریف ساده برای خودشان کلی پیچیدگی و جزئیات مختلف دارند و گاهی به دعاوی حقوقی ختم می‌شوند. به همین دلیل در این مطلب به طور کامل این موضوع را بررسی کردیم و به ابهامات پیرامون پاسخ دادیم تا بعد از این حواستان باشد.
نظر شما چیست؟ آیا تاکنون درباره این مفاهیم به مشکلات حقوقی بر خورده‌اید؟ تجربه خود را با دیگران به اشتراک بگذارید.
