طبق گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، طی ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران با رشد ۱.۱ درصدی به ۳۲ میلیون و ۹۳۶ هزار تومان به ازای هر متر مربع رسیده است. در همین حال بررسی آگهی‌های فروش آپارتمان در دیوار نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان ۲ تا ۵ سال در تهران در بین مناطق ۲۲گانه تهران (به صورت هم‌وزن) در ماه گذشته رشد ۲.۱ درصدی داشته است.
البته طبق همین داده‌های بانک مرکزی در صورتی که اگر ابتدا میانگین رشد قیمت را برای هر منطقه به دست آوریم و میزان رشد قیمت را به صورت هم‌وزن در نظر بگیریم (فارغ از تعداد معاملات انجام شده در هر منطقه)، رشد قیمت مسکن شهر تهران به ۲ درصد می‌رسد. این عدد تقریبا برابر با رشد ۲.۱ درصدی قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان در دیوار است.
حال اگر رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف را به صورت هم‌وزن در بازه یک ساله بررسی کنیم، می‌بینیم در حالی متوسط قیمت پیشنهادی برای فروش هر متر مربع آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت در تهران طی یک سال اخیر تنها ۱۲.۳ درصد رشد داشته است که داده‌های بانک مرکزی از معاملات انجام شده نشان می‌دهد که طی همین مدت تورم مسکن تهران بالغ بر ۲۰ درصد بوده است. به عبارتی دیگر میزان رشد قیمت مسکن طبق داده‌های رسمی بیشتر از متوسط رشد قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان بوده است. امری که در وهله اول تا حدی عجیب به نظر می‌رسد. اما سوالی که ایجاد می‌شود این است که چگونه چنین اتفاقی رخ داده است؟
به نظر می‌رسد علت اصلی این تفاوت اساسی بین رشد متوسط قیمت‌های پیشنهادی برای فروش و قیمت‌های رسمی معاملات، در مساله سن ساختمان‌ها باشد. در حالی داده‌های بانک مرکزی از معاملات تمام خانه‌ها فارغ از سن آن‌ها است که ما در این گزارش به بررسی آپارتمان‌های تازه‌ساز با سن ۲ تا ۵ سال ساخت پرداخته‌ایم.
بررسی‌ها نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته که با تلاطمات سنگین اقتصادی مواجه بوده‌ایم، تقاضا به سمت خانه‌های قدیمی‌ساز و همچنین کوچک‌متراژ سوق پیدا کرده است. به طوری که در حالی در دی ۹۵ حدود ۵۳ درصد آپارتمان‌های معامله شده در تهران کمتر از ۵ سال از زمان ساختشان می‌گذشت که این عدد در دی‌ماه امسال به تنها ۳۳.۵ درصد کاهش یافته است. در سمت مقابل هم در دی‌ماه ۵ سال قبل کمتر از ۱۶ درصد خانه‌های معامله شده سنی بیش از ۱۵ سال داشته‌اند؛ اما این دسته از املاک مسکونی در ماه گذشته سهم ۳۱ درصدی از کل معاملات املاک تهران داشته‌اند.
به این ترتیب به نظر می‌رسد کاهش تقاضا در خانه‌های تازه‌ساز باعث شده تا رشد قیمت این دسته از املاک کاهش یابد. همین اتفاق را هم می‌توان عامل اصلی اختلاف رشد بین داده‌های بانک مرکزی و دیوار دانست.
اما دومین فرضیه، ثبت معاملات صوری در سامانه معاملات املاک است. در همین خصوص کارشناس یکی از بزرگ‌ترین بنگاه‌های املاک به خبرنگار دیوار می‌گوید: «کارشناسان املاک محلات مختلف در فضای مجازی گروه‌هایی دارند. هنگامی که بازار دچار رکود می‌شود برخی از این افراد شروع به ثبت معاملات صوری در سامانه معاملات املاک می‌کنند. به طوری که یک ملک را چندین بار با هم معامله می‌کنند تا هم تعداد معاملات افزایش یابد هم سطح قیمت منطقه را افزایش دهند.»
هر چند مشخص نیست چنین اتفاقاتی در چه ابعادی رخ می‌دهند و این که واقعا بر بازار اثر جدی دارد یا نه، اما به نظر می‌رسد نبود مالیات‌های جدی و دیگر ابزارهای کنترلی برای جلوگیری از ملاکی، منجر به جولان سفته‌بازان در بازار مسکن پایتخت شده است.
[horizontal_slider url=’tehran/buy-apartment?has-photo=true’ title=”جدیدترین آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران” class=”real-estate-click-desktop”]
قیمت خانه در آگهی‌های کدام مناطق تهران گران نشد؟
بررسی قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان در دیوار، نشان می‌دهد که طی ماه گذشته قیمت آپارتمان‌های ۲ تا ۵ سال ساخت در ۶ منطقه تهران یا ارزان شده یا تغییر چندانی نداشته است. مناطق ۱۶، ۶ و ۵ سه منطقه‌ای بوده‌اند که در ماه گذشته شاهد افت قیمت بوده‌اند. در این میان افت قیمت منطقه ۶ به نظر می‌رسد یک اصلاح قیمتی بعد از یک صعود عجیب بوده است. منطقه ۶ تهران طی سال‌های اخیر یکی از بیشترین رشدها را تجربه کرده است. به طوری که از ششمین منطقه گران‌قیمت پایتخت در سال ۹۶ به چهارمین منطقه گران تهران تبدیل شده است. نکته جالب توجه هم تداوم افت قیمت‌ها در منطقه ۵ بوده است. این تنها منطقه تهران است که طی یک سال اخیر نه تنها رشد قیمتی نداشته است بلکه با افتی بالغ بر ۱۰ درصد مواجه شده است.
گزارش تکمیلی از دیوار: تحولات قیمت آپارتمان در محله‌های تهران در آگهی‌های دیوار (دی ۱۴۰۰)
جدول تغییر قیمت آپارتمان در مناطقی از تهران که رشد قیمت ناچیز داشته‌اند ( آگهی دیوار)
متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)
[table id=304 /]
سه منطقه ۹، ۱۲ و یک هم مناطقی هستند که در ماه گذشته بدون تغییر جدی قیمت‌ها بوده‌اند. این ۶ منطقه طی یک سال اخیر به طور متوسط تنها ۷ درصد رشد قیمت را تجربه کرده‌اند. چنین چیزی نشان می‌دهد که نه تنها در دی‌ماه بلکه در کل یک سال اخیر اغلب این مناطق کمتر از متوسط تهران (۱۲.۳ درصد) رشد قیمت داشته‌اند و در کل اقبال مشتری‌ها به خرید خانه در اغلب این مناطق نسبتا کم بوده است.
رشد متعادل قیمت آگهی در مناطق جذاب
در ماه گذشته قیمت مسکن در ۹ منطقه تهران رشدی متعادل (بین یک تا سه درصد) داشته است. نکته جالب توجه این است که متوسط رشد قیمت این مناطق طی یک سال گذشته نزدیک به ۱۶ درصد بوده است که بیشتر از دو دسته دیگر، یعنی مناطقی که کمترین و بیشترین رشد را داشته‌اند، محسوب می‌شود.
به این ترتیب به نظر می‌رسد با آرامش نسبی که در بازار مسکن حکمفرما شده، این دسته از مناطق که اغلب طی یک سال اخیر رالی صعودی پرقدرتی را می‌پیموده‌اند حالا متعادل‌تر شده‌اند.
جدول تغییر قیمت آپارتمان در مناطقی از تهران که رشد قیمت متوسط داشته‌اند ( آگهی دیوار)
متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)
[table id=305 /]
قیمت خانه در آگهی‌های کدام مناطق گران‌تر شد؟
طی ماه گذشته ۷ منطقه از مناطق ۲۲گانه پایتخت شاهد افزایش بیش از ۳ درصدی قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان برای آپارتمان‌های دو تا ۵ سال ساخت بودند. در این میان مناطق ۱۵، ۱۷ و ۷ به ترتیب با رشدهای عجیب ۴.۳ درصدی، ۵ درصدی و ۸.۸ درصدی مواجه شدند. البته باید توجه کرد که هر چقدر دسته‌بندی را کوچک‌تر کنیم، خطای آماری در بازه‌های کوتاه‌مدت افزایش می‌یابد. به همین دلیل ممکن است یکی از علل اصلی این رشدهای عجیب ۸ درصدی، خطای آماری باشد. چنین خطاهایی معمولا با گذر چند ماه و در واقع با افزایش بازه زمانی مورد بررسی برطرف می‌شود.
جدول تغییر قیمت آپارتمان در مناطقی از تهران که رشد قیمت بالا داشته‌اند ( آگهی دیوار)
متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت (تومان)
[table id=306 /]
