تحولات قیمت آپارتمان در محله‌های تهران در آگهی‌های دیوار (دی ۱۴۰۰)

بازار مسکن طی دی ماه سال جاری بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر مذاکرات بین‌المللی و احیای برجام قرار گرفت. گرچه بسیاری از فعالان بازار برای تصمیم‌گیری چشم به وین دوخته‌اند، اما همچنان قیمت‌ها دستخوش تغییراتی شده‌اند.

گزارش‌های بانک مرکزی از آخرین تحولات بازار مسکن طی دی ماه ۱۴۰۰ حاکی از آن است که متوسط یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در مقایسه با آذر ۱۴۰۰ و دی ماه ۱۳۹۹ به ترتیب رشد ۱.۱ درصدی و ۲۰.۳ درصدی را بر جای گذاشته تا میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی دو مانده به سال جدید در آستانه‌ی ۳۳ میلیون تومانی‌شدن قرار بگیرد.

به گزارش بلاگ دیوار، عقب‌ماندگی بیش از ۲۰ درصدی تورم حاکم بر بخش مسکن از تورمی عموم اقتصاد ایران طی یک سال اخیر باعث شده تا بسیاری از کارشناسان این روند را به معنای ورود به دوره رکود تلقی کنند. به نظر می‌رسد شکست صاحبان املاک در فروش دارایی خود باعث شده تا فشار تورمی بازار مسکن به بخش استیجاری منتقل شود.

گزارش تغییر قیمت در آگهی‌های دیوار

اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های درج‌شده در دیوار برای آپارتمان‌های دو تا پنج سال‌ساخت طی دی ۱۴۰۰ با گزارش‌های بانک مرکزی که از داده‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج شده، تفاوت‌هایی دارد. از جمله این تفاوت‌ها می‌توان به ثبت میانگین قیمت ۴۵.۵ میلیون تومان در این آگهی‌ها اشاره کرد.

از سوی دیگر در حالی که میانگین قیمت آپارتمان‌ در آگهی‌های دیوار طی بازه ماهانه با ثبت نرخ رشد ۲.۵ درصد بیش از دو برابر گزارش بانک مرکزی در همین بازه زمانی بوده، در روند سالانه آگهی‌های دیوار پایتخت ۳.۳ درصد کمتر از مرجع رسمی دولت بوده است.

گران‌ترین آپارتمان‌های آگهی‌شده در دیوار تهران در کدام محله‌ها هستند؟

نقطه مشترک گزارش بانک مرکزی و آگهی‌های دیوار در بخش آپارتمان طی دی ماه ۱۴۰۰ به پرچم‌داری قیمتی منطقه ۱ بازمی‌گردد. با این تفاوت که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی این منطقه در گزارش‌های بانک مرکزی ۷۰.۲ میلیون تومان تخمین زده شده، اما بررسی قیمت‌های ۱۳ محله پرآگهی منطقه ۱ از ثبت میانگین قیمت ۹۲.۱ میلیون تومانی این منطقه در دیوار حکایت دارد.

در بین ۱۱۳ محله‌ای که طی دی سال جاری تعداد آگهی قابل‌توجهی در دیوار داشته‌اند، ۱۰ محله مشاهده می‌شوند که متوسط قیمت بیش از ۹۰ میلیون تومان را به ثبت رسانده‌اند.

زعفرانیه که طی آذر ماه با رشد ۴.۲ میلیون تومانی، به ۱۱۸.۶ میلیون تومان رسیده بود بود، طی اولین ماه زمستان رشد ۷.۵ درصدی را تجربه کرد تا رکورد ۱۲۷.۵ میلیون تومان را هم پشت‌سر بگذارد. این رقم یعنی یک واحد آپارتمانی ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت طی دی ۱۴۰۰ در آگهی‌های دیوار با نرخ بیش از ۱۰ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان به آگهی گذاشته شده است.

همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، سرانجام قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فرمانیه هم از ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرد تا رفته‌رفته فهرست محله‌هایی که در آگهی‌های دیوار به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان رسیده تکمیل شود.

آجودانیه که از لحاظ رشد قیمت سالانه در بین کل محله‌های مورد بررسی در رده دوم قرار دارد، به احتمال قریب به یقین در آگهی‌های ماه جاری در دسته مثبت ۱۰۰ میلیون تومانی‌ها قرار بگیرد.

اقدسیه که با سرعت زیادی در حال اضافه‌شدن به فهرست مذکور بود، طی دی ماه دچار روند معکوس شد و با افت بیش از ۶ میلیون تومانی به محدوده ۹۱ میلیون تومان بازگشت. در بین مناطق ۲۲گانه تهران اقدسیه بیشترین کاهش نرخ را طی دی ماه داشته است. ولنجک دیگر محله گران‌قیمت تهران بوده که طی دی ماه افت قیمت را تجربه کرد. به‌رغم این روند نزولی، بعید به نظر می‌رسد که صاحبان آپارتمان محله‌های لوکس تهران طی ماه‌های آینده هم به کاهش قیمت دارایی خود در آگهی‌های دیوار رضایت دهند.

جدول قیمت محله‌های گران تهران در آگهی‌های دیوار

قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)

محله‌های متوسط‌قیمت تهران در آگهی‌های آپارتمان دیوار (دی ۱۴۰۰)

نکته جالب توجه در بین ۱۱۳ محله مورد بررسی در آگهی‌های دیوار این است که طی دی ماه قیمت هر مترمربع آپارتمان در این محله‌ها بین ۸۰ میلیون تا ۹۰ میلیون تومان قرار نگرفته است. در این میان ۴۱ محله در بین متوسط‌قیمت‌های پایتخت قرار گرفته‌اند بر اساس متراژ با نرخی بین ۴۰ میلیون تا ۸۰ میلیون تومان آگهی شده‌اند.

به نظر می‌رسد این برای آخرین بار است که شهرک غرب در بین محله‌های میانی تهران قرار می‌گیرد و اگر طی ماه جاری حتی رشد یک درصدی را هم به ثبت برساند، به محله‌هایی که در یک‌سوم بالایی قرار دارند انتقال می‌یابد. سوهانک که در بین ۱۱۳ محله مورد بررسی با نرخ ۳۲.۶ درصد بیشترین نرخ رشد سالانه را به خود اختصاص داده، در آگهی‌های دی ماه وارد فاز نزولی شده تا وضعیت معلق بازار مسکن در این محله هم هویدا شود.

۴۱ محله‌ای که در آگهی‌های آپارتمان دیوار در دسته متوسط‌قیمت‌ها قرار گرفته‌اند، به‌طور میانگین رشد ۱۱.۷ درصدی را به ثبت رسانده‌اند. شاید آگهی‌های دیوار نسبت به گزارش‌های بانک مرکزی نمود عینی‌تری از رفتار فعالان بازار باشد. بازماندگی بیش از ۳۰ درصدی این دسته آگهی‌ها از تورم عمومی اقتصاد به‌خوبی از ورود به دوره رکود، ولو در کوتاه‌مدت حکایت دارد. 

جدول قیمت محله‌های متوسط تهران در آگهی‌های دیوار

قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)

ارزان‌ترین محله‌های تهران در آگهی‌های آپارتمان دیوار (دی ۱۴۰۰)

بیشترین محله‌های پرآگهی دیوار تهران در بخش آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت مربوط به مناطقی است که در هر مترمربع قیمتی کمتر از ۴۰ میلیون تومان دارند. چنان‌که طی دی ماه ۵۲ محله در این دسته قرار گرفته‌اند.

با این حال دیگر هیچ محله‌ای در مناطق ۲۲گانه تهران پیدا نمی‌شود که در دیوار با نرخ کمتر از ۱۰ میلیون تومان در هر متر آگهی شود. مولوی در منطقه ۱۳ که ارزان‌ترین محله  شهری تهران در این آگهی‌ها بوده، در هر متر ۱۳ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان قیمت خورده است. این اتفاق در حالی رقم خورده که در گزارش‌های بانک مرکزی، منطقه ۱۸ با میانگین نرخ ۱۵ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان کمترین قیمت را در مناطق ۲۲گانه تهران داشته است.

در میان محله‌های پرآگهی دیوار، منطقه ۱۸، چهار نماینده دارد که میانگین نرخ ۱۷ میلیون و ۷۵۸ هزار تومان را به ثبت رسانده‌اند. اما یافت‌آباد که در این منطقه واقع شده، پس از مولوی و شوش، ارزان‌ترین محله تهران در آگهی‌های دیوار به حساب می‌آید.

در میان محله‌های ارزان‌قیمت تهران هنوز آپارتمان‌هایی پیدا می‌شود که نسبت به ماه گذشته با افت قیمت مواجه شده‌اند؛ امری که نشان می‌دهد در مقطع کنونی قیمت آپارتمان تأثیر چندانی بر نوسان قیمت‌ها ندارد و رکود مسکن در دسته‌های مختلفی قیمتی مشاهده می‌شود.

جدول قیمت محله‌های ارزان تهران در آگهی‌های دیوار

قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)

قیمت آپارتمان در شهرهای اطراف تهران در آگهی‌های دیوار (دی ۱۴۰۰)

رکود مسکن در برخی از شهرهای اطراف تهران با سرعت بیشتری پیش می‌رود؛ چنان‌که پاکدشت تنها طی یک‌ماهه‌ دی با افت حدود ۹ درصدی مواجه شده تا در بین ۱۱۳ مورد بررسی‌شده از این حیث رکورددار باشد.

در میان ۱۰ شهر اطراف تهران که در دیوار تعداد آگهی قابل‌توجهی داشته‌اند، به نظر می‌رسد پردیس بیش از هر نقطه دیگری ظرفیت افزایش قیمت دارد. با توجه به افزایش خدمات رفاهی در این شهر نوظهور افزایش تقاضا منجر به بالابردن قیمت‌ها توسط صاحبان آپارتمان شده است.

با این حال نمود بازماندگی شهرهایی نظیر شهریار یا قرچک از توسعه منطقه‌ای را می‌توان در آگهی‌های دیوار دید که طی یک سال گذشته قیمت آپارتمان در آن‌ها روند منفی به خود گرفته است.

بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند با توجه به فاصله‌گرفتن نرخ مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران با قدرت خرید شهروندان، تورم اصلی مسکن کشور در آینده به این شهرها که اطراف تهران قرار گرفته‌اند منتقل می‌شود و شاید در یک دهه پیش رو این مناطق نیز آپارتمان‌های نجومی را در خود جای دهند. به‌ویژه صاحبان املاک در این شهرها می‌توانند حساب ویژه‌ای روی انتقال تقاضای خانه‌اولی‌ها به این بخش باز کنند.

جدول قیمت شهرهای اطراف تهران در آگهی‌های دیوار

قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)