یکی از موضوعات مهم در شهرهای بزرگ به خصوص کلانشهر تهران، موضع اجارهبها است. در روزهای اخیر مرکز آمار ایران از رشد ۶۰.۹ درصدی نرخ اجاره بهای مسکن در زمستان ۱۴۰۰ خبر داده‌است. نرخ اجاره و کنترل بازار اجارهبها تبدیل به یکی از دغدغه‌ها و درخواست‌های مردم تبدیل شده‌است. در سال جاری موضوع کنترل اجاره‌بهای مسکن در مجلس شورای اسلامی مطرح شد و طرح دو فوریتی کنترل اجارهبها به رای‌گیری گذاشته شد.
طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی
بخش زیادی از هزینه خانواده‌ها صرف پرداخت اجاره‌بهای مسکن می‌شود و تاکنون راه‌حل قانونی برای کنترل این موضوع از سوی دولت و مجلس در نظر گرفته نشده بود، البته در دوران شیوع کووید۱۹ و کرونا، دولت با هدف تنظیم و کنترل بازار اجارهبها، مصوبه ضد کرونایی را در این زمینه به اجرا درآورد.
بر اساس این مصوبه که در ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد، موجران در شهر نهران تا سقف ۲۵ درصد، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر تا سقف ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا سقف ۱۵ درصد مجاز به افزایش اجارهبها در قرارداد سالیانه خود با مستاجرین شدند.
طرح دو فوریتی کنترل اجارهبها چه می‌گوید؟
بر اساس این طرح در مجلس، موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند و میزان اجاره‌بهای آنها به میزان افزایش شاخص سالانه کالاها اعلامی از سوی بانک مرکزی باشد، از امتیازات زیر برخوردار میشوند:
- ۱. دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت
- ۲. تضامین و نحوه بازپرداخت آسان‌تر از سایر داوطلبان
- ۳. پرداخت عوارض و مالیات کمتر
مشروح ماده به این شرح است:
- موجرانی که مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی و یا اقدام به ثبت آن در سامانه سامانه الکترونیک ثبت اسناد که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) به آن متصل هستند و میزان افزایش اجاره‌بهای آنها بیش از میزان مذکور در ماده قبل نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف پنجاه درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار میشوند.
- اما موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجارهبها را به میزان بیش از شاخص فوق‌الذکر افزایش داده باشند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف میشوند.
در این صورت می‌شود راه‌حلی پیدا کرد تا بدون دخالت مستقیم در توافقات خصوصی اشخاص در معاملات و ایراد حقوقی و شرعی مترتب بر آن، با تنظیم بازار اجاره مسکن و سیاست‌گذاری برای کنترل اجاره‌بهای مسکن، افراد به تعیین اجاره‌بهای متعارف بپردازند.
اکنون دو فوریت طرح طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی به تصویب مجلس رسیده‌است و هم‌اکنون در حال بررسی در کمیسیون مربوطه است.
طرح مجلس برای کنترل اجارهبها چه تاثیری دارد؟
در این طرح، به علت اینکه حاکمیت نمی‌تواند به صورت مستقیم در بحث اجاره وارد شود، از موضوع مالیات کمک گرفته‌شده تا مالیات به عنوان یک ابزار تنبیهی برای موجرانی که از اجاره را از سقف تعیین شده بالاتر ببرند، استفاده شود.
در این طرح، سقف افزایش اجاره تغییر کرده‌است و افزایش مجاز بهای اجاره در هر سال به میزان رشد شاخص اجاره‌بهای اعلامی از سوی بانک مرکزی بستگی دارد و بنابراین بر اساس متن فعلی طرح فعلی ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در صورتی که :
- یک موجر اجاره را بیش از حد تعیین شده براساس افزایش قیمت‌های اعلامی از سوی بانک مرکزی افزایش دهد، معافیت مالیاتی او حذف خواهد شد و مازاد افزایش اجاره نیز مشمول ۵۰ درصد مالیات خواهد بود و این موضوع می‌تواند ضمانت اجرای مناسبی برای اجرای طرح کنترل اجارهبها باشد.
- اگر یک ملک برای بار اول اجاره داده می شود، برای افزایش نرخ اجاره آن نسبت به سال گذشته مبنایی ندارد پس موجر می‌تواند حداکثر ۱۰ درصد بیشتر از سقف تعیینی برای افزایش اجارهبها در آن سال، برای ملک خود تعیین کند.
البته که لازمه اجرای این طرح شفاف بودن قراردادهای اجاره و ثبت آنها در سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک و همچنین سامانه املاک و اسکان برای استفاده سازمان امور مالیاتی است.
بنابراین بر طبق طرح دو فوریتی کنترل اجارهبها مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی باید یک نسخه از قرارداد اجاره تنظیمی را به اداره امور مالیاتی محل ارسال نمایند و اگر این کار را انجام ندهند، در مالیاتی که وضع می‌شود، مسئولیت تضامنی دارند.
همچنین موجری که قرارداد اجاره تنظیمی خود را به ترتیب فوق ثبت نکرده‌باشد، از باب تعزیر مشمول احکام ذیل خواهد بود:
- کل مبلغ دریافتی در نتیجه عقد اجاره (اعم از قرض الحسنه ضمن عقد یا اجارهبها) به عنوان درآمد خالص مشمول مالیات موضوع ماده (۵۳) قانون مالیاتهای مستقیم محسوب می‌شود.
- هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی او در خصوص رابطه استیجاری علیه مستاجر ۴ برابر هزینه دادرسی قانونی خواهد بود. همچنین دعوای تخلیه او علیه مستاجر مشمول هزینه دادرسی بر اساس مجموع اجارهبها و قرض الحسنه مندرج در ضمن قرارداد است. در موارد مذکور موجر صرفاً تا سقف هزینه دادرسی مقرر در قوانین مربوط حق رجوع به مستاجر را خواهد داشت.
- رسیدگی به هر نوع دعوای موجر علیه مستاجر منوط به ارائه تسویه مالیاتی بر اساس احکام مقرر در این قانون خواهد بود.
تعرفه دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) و حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی برای ثبت تمدید قرارداد اجاره بین طرفین آن ده درصد حسب مورد تعرفه و حق التحریر اعلامی مراجع ذیربط برای انعقاد و ثبت قرارداد اجاره خواهد بود.
همچنین هرگاه طرفین قرارداد اجاره بدون وساطت دلالان مذکور بخواهند قرارداد خود را تنظیم نموده و صرفا برای درج قرارداد خود در سامانه مشاوران املاک به این مشاوران مراجعه کنند. دریافت مبلغ بیشتر از حکم این تبصره به وسیله دلالان معاملات املاک تخلف بوده و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.
کارشناسان مسکن می‌گویند در صورت تصویب طرح طرح مجلس برای کنترل اجارهبها درست است که این طرح نمی‌تواند اجاره‌بهای مسکن را کاهش بدهد اما می‌تواند بسیاری از مشکلات فعلی اجاره مسکن را کم و کنترل بکند.
در دیوار بخوانید:
***
اخبار و مطالب بازار املاک را بخوانید
