با قوانین وکالت فروش ملک و خرید خانه وکالتی آشنا شوید
این مطلب در تاریخ ۱۰ آذر ۱۳۹۹ به‌روز شده است
شاید شما هم هنگام خرید ملک با این پیشنهاد مواجه شده باشید که خانه را وکالتی بخرید. مدل «خرید وکالتی» در هر نوع خرید و فروشی به‌کار می‌رود، اما بیشتر در زمینه مسکن و اتومبیل مرسوم است. اگر با مسائل حقوقی این مدل از خرید و فروش آشنایی نداشته باشید، احتمال متضرر شدن شما زیاد است. در این مطلب مهم‌ترین نکات حقوقی درباره وکالت فروش ملک را برایتان گردآوری کرده‌ایم تا خصوصا در زمان خرید خانه وکالتی با شرایط و نحوه انجام معامله آشنا شوید.
عناوین این مطلب
چرا فروش وکالتی ملک؟
اول از همه باید بدانید که اصلا چرا املاک با «سند وکالتی» خرید و فروش می‌شوند. مهم‌ترین دلیل می‌تواند عجله فروشنده باشد. درواقع در این نوع خرید و فروش، معامله به‌سرعت و بدون طی بسیاری از مراحل وقت‌گیرِ معمول صورت می‌گیرد. نقل‌و‌انتقال معمولی مالکیت یک خانه هم هزینه‌های زیادی دارد که در این نوع معامله، این هزینه‌ها هم کاهش می‌یابد.
موارد زیر را می‌توان به فهرست دلایل تنظیم انواع وکالت فروش ملک اضافه کرد:
- گم شدن سند رسمی ملک
- فرار مالیاتی
- آماده نبودن سند واحدهای تفکیک شده یک آپارتمان نوساز
- در رهن بودن سند ملک
- کاهش هزینه‌های نقل و انتقال
- سرعت بخشیدن به فرایند نقل و انتقال
وکالت فروش ملک ورثه ای هم از از مواردی است که در معامله‌های خرید و فروش خانه بسیار رخ می‌دهد. اگر قصد خرید خانه‌ای با این شرایط را دارید، با حساسیت بسیار بالا، نگران اتفاق‌های قانونی باشید. به‌هرحال فرایندهای انحصار ورثه و فروش ملک ورثه ای شرایط خاص خود را دارند که درصورت خرید وکالتی ملک، پیچیده‌تر هم می‌شوند.
در مواردی که طرفین معامله قصد تنظیم وکالت فروش ملک را دارند، سند ملک منتقل نمی‌شود. درواقع دو طرف با تنظیم وکالت‌نامه، فرایند خرید و فروش را طی می‌کنند که باوجود آسانی و مزیت‌های زیاد، خطرهای قانونی و چالش‌های خاص خود را دارد.
- بیشتر بخوانید: سند شورایی چیست و چقدر اعتبار دارد؟
قانون وکالت فروش ملک
برای آشنایی با شرایط و قانون وکالت فروش ملک، ابتدا باید با مفهوم وکالت در قانون آشنا شوید. وکالت نوعی عقد قانونی است که در آن یکی از طرفین (موکل)، برای انجام کارهای گوناگون، دیگری را نماینده خود (وکیل) معرفی می‌کند. این عقد در دو نوع قضایی و اداری ثبت می‌شود. وکالت فروش ملک در دسته وکالت اداری جای می‌گیرد.
زمانی که شما ملکی را به‌صورت وکالتی خریداری می‌کنید، درواقع با پرداخت کل یا بخشی از هزینه ملک، مسئولیت انجام کارهای اداری و انتقال سند را برعهده گرفته‌اید. فراموش نکنید که تا پیش از انتقال سند یا تنظیم قرارداد نهایی خرید و فروش (بیع)، خانه به خریدار منتقل نمی‌شود.
اگر به‌دنبال خرید و فروش آپارتمان در تهران هستید، بخش املاک دیوار را از دست ندهید.
باتوجه به توضیحات بالا، خرید خانه وکالتی خصوصا برای خریدار ریسک‌های زیادی دارد. عقد قانونی که به‌صورت وکالت‌نامه بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود، هیچ‌گونه سندی مبنی بر مالکیت ملک نیست.
در وکالت فروش ملک چه نوع معامله‌ای انجام می‌شود؟
در اغلب موارد در خرید خانه وکالتی، فروشنده به شما به‌عنوان خریدار، یک وکالت بلاعزل فروش ملک می‌دهد. این یعنی فروشنده به شکل رسمی و قانونی به شما اجازه می‌دهد که ملک را به هر کسی که خواستید و با هر قیمتی بفروشید.
منظور از کلمه وکالت بلاعزل این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند، اما یادتان باشد که باز هم راه‌های قانونی برای فسخ این وکالت وجود دارد. در حقیقت در خرید و فروش وکالتی همه چیز به این راحتی پیش نمی‌رود و ممکن است دردسرهای بزرگی در این نوع معامله برای شما به عنوان خریدار به وجود بیاید.
هزینه و مدارک لازم برای وکالت فروش ملک
هزینه‌های تنظیم وکالت نامه برای خرید و فروش ملک در دفاتر اسناد رسمی دریافت می‌شود. برای پاسخ به این سوال که هزینه وکالت فروش ملک با کیست باید بگوییم که پرداخت هزینه طبق توافق طرفین انجام می‌شود. فهرست هزینه‌های وکالت نامه دفتر اسناد رسمی هرساله به‌صورت آیین‌نامه به دفاتر ابلاغ می‌شود.
طبق آیین‌نامه سال ۱۳۹۹، هزینه ثبت وکالت نامه فروش یا انتقال، یک میلیون و پانصد هزار ریال و سایر وکالت‌نامه‌ها، یک میلیون ریال تعیین شده است.
برای تنظیم عقد قرارداد وکالتی برای فروش ملک، باید اصل و کپی مدارک هویتی و همچنین مدارک مالکیت ملک را به‌همراه داشته باشید. مدارک هویتی شامل کارت ملی و شناسنامه طرفین و مدارک مالکیتی شامل سند یا بنچاق ملک می‌شود.
ریسک‌ها و چالش‌های خرید خانه وکالتی
یادتان باشد که با دریافت سند وکالتی یا همان وکالت بلاعزل، شما همچنان صاحبِ خانه نیستید و هیچ چیزی به‌طور رسمی به نام شما ثبت نمی‌شود. درواقع اگرچه خریدار به شما وکالت بلاعزل داده و در حقیقت سند وکلاتی خانه را گرفته‌اید، اما شرایط گوناگونی می‌تواند باعث فسخ وکالت‌نامه و ضرر بسیار زیاد شما شود. از شرایط مهم فسخ انواع وکالت فروش ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
- فوت هریک از طرفین وکالت (درصورت فوت فروشنده، ملک به ورثه او می‌رسد و درصورت فوت خریدار، ورثه امکان استفاده از وکالت‌نامه را نخواهد داشت)
- مجنون یا دیوانه شدن هریک از طرفین عقد وکالت
- پایان یافتن مدت وکالت درصورت قید کردن مدت زمان در عقد وکالت
- فروش ملک توسط مالک یا همان موکل (کسی که به شما وکالت بلاعزل فروش ملک داده، اگرچه امکان عزل‌تان را ندارد، اما می‌تواند ملک را خودش مستقیم بفروشد و با فروخته شدن ملک، وکالت شما باطل می‌شود)
نکته پایانی بیش از همه موارد اهمیت دارد که راهکارهایی هم برای جلوگیری از آن مطرح می‌شود. مجددا تکرار می‌کنیم که فروشنده باوجود عقد قرارداد وکالت می‌تواند خودش اقدام به فروش ملک کند. درواقع او می‌تواند ملکی را که برای فروشش به خریدار وکالت داده است، به فرد دیگری بفروشد. البته در بخشی از قانون گفته می‌شود که اگر فروشنده، ملکی را با عقد وکالت به فردی فروخته و مجددا برای فروش اقدام کند، جرم فروش مال غیر را مرتکب می‌شود؛ اما به‌طور کلی اثبات این قضیه درصورت نداشتن مبایعه نامه بسیار دشوار خواهد بود.
جلوگیری از چالش‌های قانونی وکالت فروش ملک
همان‌طور که در بخش‌های بالا خواندید، خرید خانه وکالتی چالش‌های بسیار زیادی دارد و بهتر است حتی‌الامکان از چنین خریدی خودداری کنید. ازطرفی راه‌هایی برای جلوگیری از رخ دادن ریسک‌های قانونی پیشنهاد می‌شود که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.
اولین نکته این است که اگر ملکی را به شکل وکالتی خریدید، در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال قطعی و رسمی مالکیت ملک به نام خودتان یا هرکس دیگری که می‌خواهید اقدام کنید. فراموش نکنید که اگر فروشنده فوت کند، ملک مورد معامله قانونا به ورثه فروشنده می‌رسد.
از راهکارهای دیگر می‌توان به تنظیم مبایعه نامه رسمی اشاره کرد. در این راهکار، هنگام خرید و فروش وکالتی ملک، علاوه بر گرفتن وکالت بلاعزل، یک مبایعه‌نامه رسمی کتبی هم تنظیم کنید. در این‌صورت اگر فرد فروشنده، فوت هم بکند باز می‌توانید در دادگاه با مبایعه نامه رسمی، حق خود را ثابت کنید. فراموش نکنید که با نوشتن مبایعه نامه در دفتر مشاور املاک یا دفتر اسناد رسمی (فهرست دفاتر اسناد رسمی) می‌توانید برای قرارداد خود کد رهگیری هم دریافت کنید که تا حد زیادی از کلاهبرداری‌های فروش ملک به فرد دیگر جلوگیری می‌کند. درضمن می‌توان هنگام تنظیم وکالت بلاعزل، عدم حق فروش ملک به شخص دیگر توسط فروشنده را نیر در وکالت فروش ملک ثبت کنید. با این کار، فروشنده بعد از وکالت دادن به شما، نمی‌تواند مستقیما خودش ملک را بفروشد.
علاوه بر موارد بالا، در زمان تنظیم وکالت نامه فروش ملک هم باید نکاتی را رعایت کنید که در ادامه برخی از آنها را می‌خوانید:
- حتما وکالت نامه فروش ملک را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.
- یک نسخه از وکالت نامه مخصوص خود را دریافت کنید (وکالت نامه در دو نسخه مخصوص خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود).
- درصورت خرید ملکی که قبلا چند بار به‌صورت وکالتی معامله شده است، اولین وکالت نامه را از فروشنده درخواست و به‌خوبی مطالعه کنید.
- در متن وکالت فروش خانه به هیچ‌وجه تاریخ وکالت تعیین نکنید.
- استعلام‌های قانونی مانند کد رهگیری و بدهی‌ها و موارد دیگر را پیش از تنظیم وکالت نامه و مبایعه نامه دریافت و بررسی کنید.
با دانستن نکته‌های حقوقی این راهنما، احتمالا کمتر سراغ سندهای وکالتی برای خرید ملک خواهید رفت. اگر هم قصد خرید خانه با این روش را دارید، حتما نکات حقوقی آن را رعایت خواهید کرد.
سلام
قسمت چه کنیم به دردسر نخوریم خیلی برام جالب بود ممنون