یکی از روش‌هایی که به خانه‌دار شدن افراد یا درآمدزایی خوب برای سازندگان منجر می‌شود، مشارکت در ساخت و ساز است. اما این پروژه‌ها شرایط خاص خودشان را دارند و نمی‌توانید بی‌گدار به آب بزنید. در این مطلب درباره پروژه‌های ساخت و ساز و مشارکت در ساخت صحبت می‌کنیم و نکات مهمی را می‌گوییم که باید رعایت کنید.
برخی از افراد تصمیم به ساخت و ساز جدید یا بازسازی ملک خود دارند، ولی نمی‌توانند از عهده هزینه‌هایش برآیند. یا اینکه برخی از افراد زمین یا ساختمان کلنگی دارند، ولی به دلیل نداشتن تخصص و سرمایه کافی، تمایل دارند با سازندگان مشارکت کنند تا سود خوبی نصیب هر دو طرف شود. اما این قرارداد حساسیت‌های زیادی دارد و برای اینکه مشکلات بعدی پیش نیاید باید نکات مهمی را بدانید که در این مطلب به آنها می‌پردازیم.
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت اسم پیچیده‌ای ندارد و همان‌طور که مشخص است به قراردادی گفته می‌شود که می‌توانید به کمک دیگران کار نوسازی یا بازسازی ملک را انجام دهید. به عنوان مثال شما یک زمین یا ملک کلنگی دارید و می‌خواهید به جایش آپارتمان بسازید. طبیعی است که از نظر مالی یا تخصصی خودتان نتوانید از عهده کار برآیید. اینجاست که با یک پیمانکار شریک می‌شوید تا آپارتمان مورد نظر را بسازید و هم شما و هم او، سود کنید.
مزایای مشارکت در ساخت
برخی فکر می‌کنند اگر هنگام ساخت و ساز شریک داشته باشند، کار به خوبی پیش نمی‌رود یا دچار مشکل می‌شوند. البته این تصور اشتباه نیست و حتما باید دقت کنید. ولی اگر شریکتان را به درستی انتخاب کنید یا سراغ بانک‌ها بروید و قوانین مشارکت در ساخت را در نظر بگیرید، مشکل خاصی پیش نمی‌آید. ضمن اینکه این مدل همکاری مزایای خوبی هم دارد که در ادامه می‌بینید:
- اتمام سریع پروژه: شاید دلتان بخواهد خودتان وارد عمل شوید و کم‌کم کار را پیش ببرید. اما به دلایل مختلفی چون مشکل نقدینگی یا گران‌شدن مصالح و هزینه‌های ساخت، احتمال طولانی‌شدن پروژه زیاد است. ولی به کمک یک فرد یا تیم خبره می‌توانید خیلی زود پروژه ساخت و ساز را تمام کنید.
- سودآوری مناسب: یکی دیگر از مزایای مشارکت در ساخت، سودآوری خوب است. اگر کار ساخت و ساز به‌درستی و در زمان مناسب پیش برود، می‌تواند به کمک شریکتان به سود خوبی برسید. طبیعی است که زمین خالی یا یک خانه کلنگی به تنهایی سودی ندارد و مهم این است که روی آن ساخت و ساز انجام شود.
- نوسازی و بازسازی بافت فرسوده: همان‌طور که در مطلب «بافت فرسوده شهری چیست و چه تسهیلاتی دارد»، اشاره کردیم، می‌توانید به کمک وام ملک‌های قدیمی و کلنگی را بسازید. اما اگر به دنبال این هستید که آپارتمان بسازید، به کمک یک شریک حرفه‌ای نیاز دارید تا هم کار اصولی پیش بروید و هم از تجربه‌های او استفاده کنید. ضمن اینکه فقط به کمک وام نمی‌توانید پروژه را تمام کنید.
- ساخت و ساز استاندارد: موضوع کیفیت اهمیت زیادی دارد. بنابراین نباید اجازه ندهید که کمبود نقدینگی یا تخصص به پروژه شما لطمه بزند. اینجاست که مشارکت در ساخت به کمکتان می‌آید تا یک ساختمان با کیفیت بسازید.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، عنوان شفاف و واضحی دارد. اما نکته مهم اینجاست که موضوع ساخت و ساز خیلی مهم است. چرا که براساس آن نوع قرارداد مشخص می‌شود. به همین دلیل، براساس موضوع ساخت و ساز، می‌توانید یکی از انواع قراردادهای زیر را منعقد کنید:
- مشارکت در ساخت بنا: این قرارداد یکی از متداول‌ترین نمونه‌هاست. همان‌طور که مشخص است، در این قرارداد فرد یا شرکت پیمانکار در ساخت و ساز ساختمان مسکونی، تجاری و… با مشارکت خواهد داشت. این قرارداد می‌تواند برای یک ساختمان یا به صورت انبوه‌سازی منعقد شود.
- واگذاری زمین برای انبوه‌سازی: یکی دیگر از قراردادهای مرسوم مشارکت در ساخت، واگذاری زمین برای انبوه‌سازی است. در این حالت یا دولت به انبوه‌سازان زمین می‌دهد تا ساخت و ساز انجام دهند، یا فردی زمین دارد و برای ساختمان‌سازی با پیمانکاران وارد قرار می‌شود.
- اجرای طرح آماده‌سازی: در این نوع از قرارداد مشارکت در ساخت، کلیه مراحل آماده‌سازی پیش از ساخت، مانند خیابان‌کشی، تعیین معبر و… در اختیار پیمانکار قرار می‌گیرد.
- مشارکت پیمان مدیریت: در برخی از موارد، مالک زمین می‌تواند هزینه، دستمزدها، مصالح و کارگران را تأمین کند. اما نمی‌تواند کار را به درستی مدیریت کند یا تخصص لازم را ندارد. به همین دلیل با یک مجموعه مدیر قرارداد امضا می‌کند و درصدی از کل هزینه‌های اجرا و دستمزدها را به عنوان حق‌الزحمه می‌پردازد.
- بیشتر بخوانید: با قوانین و مسائل حقوقی املاک در فروش و اجاره آشنا شوید
قوانین مشارکت در ساخت
اگر تصمیمتان برای مشارکت در ساخت جدی است یا می‌خواهید کسی به عنوان شریک در کنارتان باشد، باید با قوانین و نکات مهم این قرارداد آشنا باشید. در ادامه به مهم‌ترین موارد اشاره می‌کنیم:
- حتما مطمئن شوید کسی که آورده او ملک یا زمین است، واقعا مالک آن باشد. برای این موضوع می‌تواند اسناد موجود یا وکالتنامه را استعلام کنید.
- تغییرات و نوسان‌های موجود در بازار مسکن و نرخ تورم، دو عامل مهم در تعیین میزان مشارکت و درصد سود دو طرف قرارداد است.
- جزئیات موجود در قرارداد باید به طور کامل توسط طرفین تکمیل و تعیین و تکلیف شود.
- هزینه‌های کلی ساخت و ساز در شهرهای مختلف متفاوت است. بنابراین محاسبه قیمت باید براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان منطقه باشد.
- اگر تصمیم گرفتید کار ساخت و ساز به صورت مشارکتی انجام شود، ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را همان اول کار محاسبه کنید.
- سهم هر یک از طرفین را می‌توان به صورت توافقی مشخص کرد. اما معمولا صاحب اصلی زمین یا ملک ۵۵ تا ۶۰ درصد، و پیمانکار هم ۴۰ تا ۴۵ درصد سهم دارد.
- حتما برای تعهدات طرفین ضمانت اجرایی تعریف کنید تا در صورت بروز مشکلاتی بعدی بتوان پیگیری‌های لازم را انجام داد.
- اگر صاحب زمین یا ملک هستید و می‌خواهید کار ساخت و ساز را به شرکت پیمانکار بسپارید، حتما اعتبار و پیشینه آنها را بررسی کنید. ضمن اینکه علاوه‌بر امضای رسمی باید مهر شرکت هم پای قرارداد زده شود.
- در صورت نیاز از وکلا یا مشاوران حقوقی کمک بگیرید تا قرارداد منعقد شده هیچ مشکلی نداشته باشد.
- برای دریافت ضمانت، بهتر است چک بگیرید که در صورت بروز مشکل بتوانید راحت‌تر پیگیری کنید.
- فرقی نمی‌کند با یک فرد یا یک شرکت به عنوان پیمانکار قرارداد امضا می‌کنید. مهم این است که در بازه‌های زمانی مشخص باید گزارش‌های لازم از میزان پیشرفت پروژه و هزینه‌های انجام شده را دریافت کنید.
- اگر جز صاحب زمین و ملک، شریک دیگری وجود دارد یا فرد دیگری امکان نظارت برای کار پیمانکار را دارد، این موضوع باید در قرارداد قید شود.
- در صورت فوت صاحب زمین یا ملک، ادامه کار بر عهده ورثه خواهد بود.
- در صورتی که زمان قرارداد به پایان برسد ولی هنوز پروژه تمام نشده باشد، اگر قبلا در قرارداد جزئیات این موضوع اشاره نشده باشد، طرفین حق فسخ یا ضرر ندارند.
تعیین سهم مالک و سازنده
طبیعی است که پیش از شروع قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین به فکر سهم و سود خودشان باشند. همان‌طور که پیشتر هم اشاره کردیم در شرایط فعلی، ۵۵ تا ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ تا ۴۵ درصد سهم سازنده است. البته چون مالک باید در طول فرایند ساخت و ساز در جای دیگری سکونت داشته باشد، سازنده باید این هزینه را بپردازد. برای محاسبه این هزینه که به آن «بلاعوض» گفته می‌شود، می‌توانید یکی از دو روش زیر را انتخاب کنید. البته یادتان باشد که بیشتر توافقی است:
- یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع از مساحت خانه کلنگی در منطقه‌ای که قیمت آپارتمان نوساز در آن بیشتر از ۶.۵ میلیون تومان برای هر مترمربع است.
- استفاده از فرمول روبه‌رو که در آن X همان مقدار بلاعوض است: X = A% × C – B% × P
- کل ارزش ملک = P
- قدرالسهم سازنده = B
- کل هزینه ساخت = C
- قدرالسهم مالک = A
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت هم مانند هر قرارداد دیگری مفاد مشخصی دارد که باید همه آنها با دقت پر شوند. از این لینک آکادمی املاک دیوار می‌توانید نمونه قرارداد مشارکت را دانلود کنید. ازطریق همان لینک، اطلاعات حقوقی و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت را هم می‌بینید.
مناطق پرطرفدار برای مشارکت در ساخت
اگر آگهی‌های مشارکت در ساخت را روی سایت دیوار ببینید، تنوع زیادی دارد. اما بسیاری از آنها جنبه‌های مشترکی دارند. معمولا گزینه‌های پرطرفدار مواردی هستند که متراژ آنها تا ۵۰۰ متر و در بافت فرسوده قرار دارند. البته که سازندگان آماده دارند در هر نقطه‌ای از شهر با شما مشارکت کنند. این سازندگان صفر تا ۱۰۰ کار را به صورت کامل انجام می‌دهند و آماده هرگونه سرمایه‌گذاری هستند.
ضمن اینکه در بسیاری از موارد برای متراژهای بزرگ‌تر سهم ۶۰ به ۴۰ برای مالک و سازنده در نظر گرفته می‌شود. اما در موارد کوچک یا تک قواره سهم به صورت ۵۰-۵۰ تقسیم می‌شود. ولی بیشتر موارد ۵۰-۵۰ است. در مورد هزینه بلاعوض هم بیشتر موارد روی مبلغ توافقی تاکید دارند ولی برخی حداقل متری ۷ میلیون تومان را در نظر می‌گیرند.
جدیدترین آگهی‌های پروژه ساخت‌وساز شامل مشارکت و پیش‌فروش در دیوار
جمع‌بندی
مشارکت در ساخت یک قرارداد دو طرفه میان صاحب زمین یا ملک قدیمی است و سازنده یا پیمانکار است که برای نوسازی یا بازسازی اقدام می‌کنند. این قرارداد منافع زیادی برای طرفین دارد و به همین دلیل خیلی‌ها به دنبال آن می‌روند.
اما این قرارداد جزئیات و نکات مهمی دارد که حتما باید به آنها دقت کنید. در این مطلب موارد مهمی چون جزئیات قرارداد، سهم طرفین، هزینه بلاعوض، نحوه پیشبرد کارها و نکات مهم مشارکت در ساخت صحبت کردیم.
