دوره پساجهش در بازار مسکن در راه است؟
گوشه چشم بازار مسکن به مذاکرات هسته‌ای
در حالی که شمارش معکوس برای از سرگیری مذاکرات هسته‌ای وین برای لغو تحریم‌های آمریکا علیه ایران آغاز شده، تحرکات مردم و به‌ویژه فعالان اقتصادی در بازارهای مالی افزایش یافته است. با این حال بازار مسکن بدون توجه به آغاز این مذاکرات همچنان در رکود به سر می‌برد و اکثر معاملات و فعالیت‌های تولیدی بر اساس مؤلفه‌های داخلی صورت می‌گیرد.
البته همچنان این امید وجود دارد که در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات، بازار فروش و اجاره مسکن وارد دوره پساجهش شده و تا حدودی قیمت‌ها تعدیل شوند.
به گزارش بلاگ دیوار (دال)، هجوم مردم به بازارهایی نظیر ارز، سکه و طلا در آستانه آغاز مذاکرات هسته‌ای که هشتم آذر ماه از سر گرفته می‌شود، نشان از نگاه ویژه فعالان اقتصادی به فعالیت‌های دولت جدید در سطح بین‌المللی دارد.
در این بین تحلیل‌های مختلفی نسبت به روند این مذاکرات وجود دارد؛ عده‌ای احیای برجام را امری حتمی و حیاتی می‌دانند و امروز در نقش فروشنده در بازار حاضر می‌شوند و عده‌ای با استناد به رویکرد دولت جدید بر شکست برجام و مذاکرات تأکید دارند و با پیش‌بینی نرخ ۳۵ هزار تا ۴۵ هزار تومانی برای دلار، همچنان به‌عنوان خریدار در بازار حاضر می‌شوند.
حال این پرسش وجود دارد که شکست یا احیای برجام چه سناریویی پیش روی بازار مسکن ایران می‌گذارد؟
عناوین این مطلب
مسکن استیجاری؛ رکورددار جهش قیمت‌ها
«منطقی‌شدن قیمت‌ها»؛ این عبارت کلیدی که رئیس دولت سیزدهم چه در مبارزات انتخاباتی و چه پس از پیروزی در انتخابات بر آن تأکید داشت. با این حال نگاهی گذرا به روند بازارهای مهم کشور طی ۱۰۰ روز ابتدایی فعالیت این دولت نشان از ادامۀ روند صعودی قیمت‌ها در بازارهای واسطه‌گری و درجا زدن شاخص بازار سرمایه، به‌عنوان تالار شرکت‌های مولد کشور دارد.
گرچه بخش مهمی از این بازۀ زمانی در فصل پاییز، یعنی دورۀ سنتی رکود بازار مسکن، قرار گرفته، اما طی این ۱۰۰ روز هم میانگین نرخ مسکن رشد پنج درصدی داشته است. نکته مهم‌تر به بخش مسکن استیجاری بازمی‌گردد که با صعود ۲۱ درصدی، رکورددار جهش قیمت بازارها در دولت رئیسی بوده است؛ در حالی که بازارهای سکه، طلا و دلار رشد ۱۱ تا ۱۲ درصدی را از خود بر جای گذاشته‌اند.
سنگینی عامل عرضه و تقاضا
تحلیل بازار مسکن بر مبنای این نمودار چند واقعیت را نمایان می‌سازد. به‌ویژه آنکه به نظر می‌رسد این بازار همچنان اعتنایی به سایر بخش‌های مالی ندارد و مسیر متفاوتی را در پیش گرفته است.
بررسی این نمودار زمانی راحت‌تر می‌شود که توجهی به آمار بانک مرکزی داشته باشیم که مشخص می‌سازد میانگین قیمت مسکن در پایتخت از ۳۱.۵ میلیون تومان هم عبور کرده است. از این رو می‌توان کاهش قدرت خرید مصرفی در برابر قیمت‌های ارائه‌شده را اصلی‌ترین عامل بازدهی کمتر بازار مسکن نسبت به سایر بازارها طی ۱۰۰ روز ابتدایی فعالیت دولت سیزدهم دانست؛ به نظر می‌رسد بین سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ بازار مسکن در تهران و البته سایر استان‌ها سقف‌های قیمتی را پشت سر گذاشته و دیگر کششی برای افزایش نرخ‌ها وجود ندارد. از این رو بسیاری از خانوارها که طی این مدت در خرید مسکن ناکام مانده‌اند، به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند.
این موضوع نشان از سنگینی عامل عرضه و تقاضا در این بازار دارد؛ چنان‌که با هدایت تقاضا به سمت مسکن استیجاری این بخش رکورددار جهش قیمت در بین بازارهای مختلف بوده است.
گرچه در روزهای منتهی به از سرگیری مذاکرات هسته‌ای، مستأجران به گشایش‌های بین‌المللی دل خوش کرده‌اند، اما به نظر می‌رسد احیا یا شکست برجام حداقل تأثیر چندانی بر صاحب‌خانه‌شدن مستأجران نداشته باشد. با این حال شکست مذاکرات و ادامۀ تحریم‌ها ممکن است شرایط نسبتاً بدتری را برای بازار رقم بزند.
گزارش مرتبط: الان وقت خرید خانه است یا نه؟
اجرای برجام؛ ورود به دوره پساجهش
در حالی که انتظار می‌رفت با کنار رفتن دونالد ترامپ و روی کار آمدن جو بایدن در کاخ سفید شاهد گشایش‌هایی در اقتصاد ایران باشیم، اما بی‌توجهی دولت‌ها به روند مذاکرات، تغییر رؤسای جمهوری دو کشور را هم بی‌اثر کرده است.
بازگشت به گذشته و تیر ماه سال ۱۳۹۴، یعنی زمانی که برجام به امضای طرفین مذاکرات هسنه‌ای رسید، نشان از فروکش انتظارات تورمی در بازار مسکن و افت ۲۵ درصدی معاملات در همان ماه دارد. پس از افت یک درصدی میانگین قیمت مسکن در پایتخت، در سال ۱۳۹۵ نیز رشد قیمت‌ها به پنج درصد محدود شد تا بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در بازه چهار میلیون تومان باقی بماند.
گرچه بسیاری از کارشناسان این رکود غیرتورمی را ناشی از شرایط پساجهش سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ می‌دانند، اما این نکته را باید در نظر گرفت که در صورت اجرا نشدن برجام چه بسا جهش مسکن در سال‌های پایانی فعالیت دولت دهم در آن سال‌ها ادامه می‌یافت.
جهش قیمت‌ها پس از تشدید تحریم‌ها
به تأثیر عوامل سیاسی و بین‌المللی بر بازار مسکن زمانی می‌توان بیشتر پی برد که به آغاز جهش مسکن از اردیبهشت سال ۱۳۹۷، همزمان با خروج آمریکا از برجام توجه شود.
پس از این اتفاق بود که کمتر از پنج ماه رشد ۴۰ درصدی قیمت مسکن رقم خورد. با ادامه این روند در همان سال نرخ مسکن از حدود شش میلیون تومان برای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۱ میلیون تومان در پایان سال رسید.
حال پس از گذشت بیش از سه سال، این قیمت‌ها از ۳۱.۵ میلیون تومان هم عبور کرده‌اند. گرچه عده‌ای این تأثیر را غیرمستقیم و ناشی از شوک‌های ارزی به بازار می‌دانند، اما باید توجه داشت که نهاده‌هایی همچون فولاد، آهن، سیمان، گچ، آجر، سرامیک و کاشی چندان متأثر از عوامل خارجی نیستند و به علت خودکفایی داخلی، بیش از دلار از نرخ‌های ریالی تأثیر می‌گیرند.
نگاهی به ۱۰۰ روز ابتدایی فعالیت دولت سیزدهم نیز نشان می‌دهد بازدهی مسکن استیجاری با سرعتی حدود دو برابر از بازارهای ارز، طلا و سکه پیش رفته و بازدهی معاملات مسکن تقریباً نصف بازارهای مذکور بوده است.
از این رو شاید بتوان ورود بخش غیرمصرفی و سرمایه‌ای به بازار برای حفظ ارزش پول را مهم‌ترین عامل چنین جهشی در بازار مسکن دانست.
اما همین رفتار در نااطمینانی‌های سیاسی و بین‌المللی، از دست رفتن ارزش پول ملی و البته کمبود تولید و عرضه در بازار مسکن ریشه دارد.
شکست مذاکرات به معنای تشدید تقاضای غیرمصرفی مسکن
از این رو در صورت نتیجه‌بخش‌بودن مذاکرات و احیای احتمالی برجام شاید بتوان ورود به دوره پساجهش مسکن را حتمی دانست که ممکن است کاهش نسبی و البته ناچیز قیمت‌ها را به دنبال داشته باشد؛ اما در صورت شکست مذاکرات، به احتمال زیاد باید همچنان در انتظار انباشت سرمایه در بازار مسکن و ادامه جهش قیمت‌ها باشیم.
در این بین حتی کشش نداشتن بازار هم بعید است بتواند در مقابل چنین روندی بایستد. از سوی دیگر، با اجرای طرح نهضت ملی مسکن و برنامه‌ریزی برای ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال، دولت بازدهی قیمت مسکن را به سمت شهرهای حاشیه‌ای هدایت می‌کند و بازار واحدهای مسکونی در شهرهای مرکزی در بخش فروش و اجاره با افت قیمت مواجه می‌شود؛ البته به نظر می‌رسد این امر نیز مشروط بر احیای برجام و ایجاد گشایش‌های اقتصادی در بعد بین‌المللی باشد.
نویسنده: امیر داداشی