شرایط فسخ قرارداد اجاره و فروش ملک چیست؟

طرفین معامله املاک در مواردی، تصمیم به فسخ قرارداد اجاره یا فروش ملک می‌گیرند. موردی که پس از انجام معامله و بستن قرارداد، احتمال وقوع‌ آن وجود دارد. خوشبختانه برای انجام این فرایند در قرارداد قوانین مشخصی تنظیم شده است. قوانینی که در سال ۱۳۵۶ در ماده ۱۴ قانون مدنی نوشته شدند. بنابراین نیازی نیست تا برای فسخ چنین قراردادهایی نگران باشید. تنها لازم است با مراحل و شرایط این فرایند حقوقی آشنا شوید تا در صورت نیاز بتوانید به بهترین شکل از آن استفاده کنید. در این مطلب بیشتر با شرایط و قوانین آشنا می‌شوید.

فسخ قرارداد اجاره

منظور از فسخ در قرارداد قرارداد اجاره،‌ یعنی یکی از طرفین (مستاجر یا موجر) یا هر دو طرف،‌ تصمیم می‌گیرند بعد از منعقد شدن قرارداد،‌ آن را به دلایلی لغو کنند. البته باید توجه داشت که فسخ کردن این نوع از قراردادها، ‌طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، تنها در صورت قرار گرفتن در شرایط زیر امکان تحقق دارد:

• خیار شرط: با توجه به این خیار،‌ امکان فسخ طبق شرطی که در قرارداد ذکر شده در مدت معین، قابل اجرا است.
• خیار تعذر تسلیم: فسخ در صورتی امکان‌پذیر است که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند.
• خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در ملک باشد و در زمان بسته شدن قرارداد، این عیب و نقص ذکر نشده باشد و بین دو طرف معامله توافقی از این نظر صورت نگرفته باشد،‌ می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
• خیار تخلف شرط: در زمان بستن قرارداد اجاره، اگر شروطی تعیین شده باشد و یکی از طرفین به آن عمل نکند، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
• تخلف از وصف: امکان فسخ قرارداد زمانی رخ می‌دهد که مستاجر متوجه شود واقعیت قیمت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است. در این حالت مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

البته باید توجه داشت که امکان فسخ کردن قرارداد هم از سوی مستاجر و هم از سوی موجر امکان‌پذیر است. علاوه بر موارد ذکر شده، مستاجر می‌تواند در صورت خراب بودن بخشی از ملک یا در معرض خراب شدن آن به طوری که قابل تعمیر نباشد یا عدم تحویل به موقع ملک، قرارداد را فسخ کند.

همچنین موجر نیز می‌تواند در صورت به تاخیر افتادن بیش از یک هفته (یا هر شرط زمانی دیگر موجود در قرارداد) برای پرداخت اجاره‌بها، واگذار شدن ملک توسط مستاجر به دیگری و فعالیت‌های نادرست یا فعالیت‌‌های تجاری توسط مستاجر قرارداد اجاره را فسخ کند. همچنین در صورتی که مستاجر با موجر در مورد شرایط خود صادق نباشد،‌ مثلاً در مورد شرط تاهل حقیقت را نگفته باشد و موجر نیز این شرط را در زمان بستن قرارداد ذکر کرده باشد، موجر می‌تواند قرارداد اجاره بین خود و او را فسخ کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره

در صورتی که شرایط برای حل اختلاف مساعد نباشد،‌ طرفین اغلب برای فسخ کردن قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شوند. در نتیجه دو طرف معامله با مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان می‌توانند حکم تخلیه را دریافت کنند.

فسخ قرارداد فروش

در بسیاری از فرایندهای فروش، فروشنده ملک با استناد به بند خیار غبن فاحش، معامله را بر هم می‌زند. اما این بر هم زدن معامله باعث ضرر مالی به خریدار می‌شود. به همین دلیل بسته به حکم دادگاه، فروشنده باید جریمه قرارداد فروش را بپردازد. همچنین اگر فروشنده ملک را در موعد مقرر به خریدار تحویل ندهد یا خریدار مبلغ ملک را در زمان تعیین شده پرداخت نکند،‌ امکان فسخ کردن قرارداد فروش وجود دارد.

از دیگر مواردی که امکان فسخ وجود دارد، زمانی است که تقلب یا کلاهبرداری در معامله مشاهده شود. به عنوان مثال متراژ ملک با آنچه در سند ذکر شده متفاوت باشد یا ملک مشکلات و عیب‌هایی داشته و فروشنده، خریدار را از آن مطلع نکرده باشد.

نکته مهم اینکه فروشنده تا زمانی که ۸۵ درصد کل مبلغ ملک را از خریدار تحویل نگرفته، ‌نباید ملک را تحویل خریدار دهد. زیرا ممکن است خریدار به ملک مراجعه کرده و مدعی شود که فروشنده با رضایت کامل،‌ کلید را به او تحویل داده است. در این شرایط، بیرون کردن خریدار و دریافت باقی‌مانده مبلغ ملک، ‌کار دشوارتری است.

سخن آخر

پیش از اقدام مستاجر،‌ موجر، خریدار یا فروشنده برای فسخ قرارداد باید مراحل انجام معامله به درستی و با اصول انجام شود. زیرا معمولاً کوتاهی فروشنده یا خریدار و حرفه‌ای نبودن مشاور املاک، باعث بروز مشکل بین دو طرف معامله می‌شود. برای جلوگیری از رخ دادن مشکلات، ‌مشاور املاک در زمان بستن قرارداد نقش بسیار مهمی دارد. او باید تمامی مراحل نقل و انتقال سند را به خوبی بداند و اطلاعات کاملی از ملک داشته باشد. زیرا حرفهٔ او ایجاب می‌کند تا به عنوان مشاور، اطلاعات درستی به مراجعه‌کننده داده و مانع سوء استفاده، ‌کلاهبرداری و تقلب افراد سودجو شود. درنهایت هم درصورت رخ دادن مشکل و تصمیم به فسخ، شوراهای حل اختلاف مراجهی هستند که فرایندها را پیش می‌برند.