آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار املاک تهران نشان از رشد ۱.۸ درصدی میانگین نرخ آپارتمان پایتخت در آذر ماه ۱۴۰۰ نسبت به ماه قبل از آن دارد. رشدی که در بازۀ سالانه معادل ۲۱.۱ درصد بوده و مبین کندشدن آهنگ رشد قیمت آپارتمان در مقایسه با تورم نقطه به نقطه آذر سال گذشته (۹۸.۹ درصد) است.
بر اساس گزارش بانک مرکزی که از داده‌های خام سامانۀ ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج شده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی آخرین فصل پاییز از ۳۲.۵ میلیون تومان عبور کرده است.
گزارش تغییر قیمت آپارتمان در آگهی‌های دیوار
بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی آذر ماه نشان می‌دهد که صاحبان املاک در این ماه با میانگین قیمتی ۴۲ میلیون و ۱۴۱ هزار تومان واحدهای آپارتمانی دو تا پنج سال ساخت خود را به فروش گذاشته‌اند. در این آگهی‌ها متوسط رشد ماهانه و سالانه املاک پایتخت به ترتیب ۲.۷ و ۱۰.۲ درصد بوده است. بدین ترتیب در حالی که سرعت افزایش ماهانه قیمت آپارتمان در این آگهی‌ها از آمار بانک مرکزی پیشی گرفته، اما در بازۀ سالانه آهنگ این رشد کمتر از گزارش مذکور بوده است.
در شهرهای اطراف تهران چه گذشت؟
بررسی آگهی‌های املاک ۱۰ شهر اطراف تهران طی آذر ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که سرعت تورم در بخش فروش آپارتمان این شهرستان‌ها بیشتر از مناطق ۲۲ گانۀ تهران بوده و طی یک ماه اخیر به ۳.۲ درصد رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت که ماه گذشته در آستانۀ هشت‌رقمی‌شدن قرار داشت، سرانجام در آذر ۱۴۰۰ این طلسم را شکست و به ۱۰ میلیون و ۲۳۰ هزار تومان رسید.
رودهن همچنان رکورددار قیمت آپارتمان در شهرهای اطراف تهران به حساب می‌آید و پس از یک عقب‌‌گرد ۱.۱ درصدی طی آبان، در آذر ماه رشد ۷.۱ درصدی را به ثبت رساند. اما این صاحبان واحدهای آپارتمانی در پردیس هستند که بیشترین رشد قیمت را در اطراف تهران به ثبت رسانده‌اند و گویا عزم خود را برای رسیدن به رودهن جزم کرده‌اند. پرند نیز دیگری شهری است که در آبان با بازدهی منفی مواجه شد، ولی در ماه مورد بررسی با ثبت نرخ رشد ۴.۷ درصدی، عقب‌ماندگی گذشته را جبران کرد؛ نظیر آنچه در رباط‌کریم هم اتفاق افتاد.
در سوی مقابل ورامین مشاهده می‌شود که ماه گذشته با ثبت نرخ رشد ماهانۀ ۱۱.۹ درصدی جزو رکوردداران کشور بود، اما در این ماه با افت ۸.۶- درصدی، سقوط آزاد را تجربه کرد. گویا صاحبان املاک در این شهر پس از ناامیدی از یافتن مشتری با نرخ‌های نزدیک به ۱۱ میلیون تومان، فعلاً نرخ هر مترمربع واحد دو تا پنج سال ساخت را به پایین‌تر از ۱۰ میلیون تومان آورده‌اند تا شاید بدین طریق با تقاضایی مواجه شوند. شهر قدس نیز روندی مشابه ورامین داشته، اما با تبی پایین‌تر.
در بین شهرهای مورد بررسی هیچ‌کدام نتوانسته‌اند در روند سالانه رشدی بیش از ۲۵ درصد را به ثبت برسانند و از لحاظ سرمایه‌گذاری ۷۰ درصد آن‌ها، بازدهی کمتری نسبت به سود صندوق‌های سرمایه‌گذاری بانکی که با کمترین ریسک همراهند، داشته‌اند.
تغییر قیمت آپارتمان شهرهای اطراف تهران در آگهی‌های دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – با کلیک روی نام هر منطقه، آگهی‌های آن را مشاهده کنید.
[table id=193 /]
۸ محلۀ پرچم‌دار املاک تهران در آگهی‌های دیوار
اگر مناطق ۲۲گانۀ تهران را از لحاظ قیمت آپارتمان به سه دستۀ گران، متوسط و ارزان‌قیمت تقسیم کنیم، هشت محله هستند که در آذر ماه قیمت هر مترمربع واحد دو تا پنج سال ساخت در آن‌ها به ۸۰ میلیون تا ۱۲۰ میلیون تومان رسیده تا گران‌ترین محله‌های تهران لقب بگیرند. البته همان‌طور که در جدول زیر هم مشخص است روند قیمتی در این محله‌ها به گونه‌ای پیش رفته که در یک‌سوم بالای قیمتی محله‌های تهران، رقمی پایین‌تر از ۹۰ میلیون تومان درج نشود.
گرچه برخی کارشناسان بازار آپارتمان بر عقیده‌اند که این محله‌های تهران مدت‌هاست به سقف قیمتی خود رسیده‌اند، اما بررسی آگهی‌های دیوار طی آذر ماه نشان می‌دهد که صاحبان املاک در این محله‌ها به چنین نرخ‌هایی هم رضایت نداده‌اند و روند صعودی قیمت املاک خود را حفظ کرده‌اند. تنها الهیه بوده که طی آذر ماه از این روند باز مانده و همچون ماه گذشته به روند منفی خود ادامه داده است. اما آجودانیه که ماه گذشته افتی چهار درصدی را تجربه کرده بود، حالا رکورددار رشد قیمت‌ها در محله‌های گران تهران به حساب می‌آید.
زعفرانیه نیز همچنان به سقف‌شکنی‌های خود ادامه می‌دهد و طی آذر ماه نیز با ثبت نرخ ۱۱۸ میلیون و ۴۹۴ هزار تومان برای هر مترمربع واحد مسکونی، رکورد جدیدی را در آگهی‌های املاک دیوار بر جای گذاشت.
نگاهی به روند سالانۀ نوسان قیمت‌ها نیز گویای آن است که بازدهی آپارتمان در این محله‌ها که غالباً در منطقۀ ۱ تهران قرار گرفته‌اند نسبت به سایر بازارهای موازی چندان مطلوب نبوده و حداقل این محله‌ها فعلاً محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری نیستند. با این حال به نظر می‌رسد هنوز صاحبان املاک این مناطق انگیزه‌ای برای پایین آوردن قیمت دارایی خود ندارند و حداقل در آگهی‌های دیوار با قیمت‌هایی که درج می‌کنند، این بی‌انگیزگی را به نمایش گذاشته‌اند.
تغییر قیمت آپارتمان محله‌های لوکس تهران در آگهی‌های دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – با کلیک روی نام هر منطقه، آگهی‌های آن را مشاهده کنید.
[table id=194 /]
محله‌های متوسط‌قیمت تهران در آگهی‌های دیوار (آذر ۱۴۰۰)
۳۸ محله در تهران دیده می‌شوند که طی آذر ماه سال جاری میانگین قیمت آپارتمان‌های ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در آن‌ها در محدودۀ ۴۰ میلیون تا ۸۰ میلیون تومان قرار گرفته تا محله‌های متوسط‌قیمت در بازار املاک لقب بگیرند. تهران‌پارس غربی، شهران جنوبی، شهران شمالی، نارمک، دهکده المپیک و شهرک راه‌آهن ۶ محله‌ای هستند که در ماه گذشته در یک‌سوم انتهایی بازار آپارتمان تهران از لحاظ قیمتی قرار داشتند، اما در ماه جاری با عبور نرخ هر مترمربع واحد آپارتمانی از ۴۰ میلیون تومان به گروه متوسط‌قیمت‌ها اضافه شده‌اند. با این حال هیچ محله‌ای از دستۀ گران‌قیمت‌ها به این گروه سقوط نکرده است. تنها سه محلۀ دارآباد، امیرآباد و شاهین به شکل جزئی کاهش قیمت را در بازۀ ماهانه تجربه کرده‌اند.
پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از دیوار نشان می‌دهد که ونک با رشد ۱۷ درصدی طی یک سال اخیر بیشترین افزایش قیمت را در بین محله‌های این گروه داشته است تا مشخص شود بازار آپارتمان ایران طی دورۀ مذکور رکود غیرتورمی را پشت سر گذاشته است. زیرا این رقم نه‌تنها به نیمی از رقم تورم عمومی بازارهای کشور نرسیده، بلکه حتی نسبت به بسیاری از سپرده‌های بانکی بازدهی کمتری داشته است. با این حال ارقام بین ۴۰ میلیون تا ۸۰ میلیون تومان به‌خودی خود چنان رقم بالایی برای خرید هر مترمربع واحد مسکونی است که کمتر خانواده‌ای قدرت خرید از خود نشان دهد. این رقم بدان معناست که یک آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در محله‌های میانی تهران با فرض قیمت ۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع به رقم سه میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد. در چنین شرایطی حتی ثبات و رکود قیمتی هم متقاضیان را به اقدام نهایی، یعنی خرید آپارتمان، ترغیب نمی‌کند.
تغییر قیمت آپارتمان محله‌های متوسط تهران در آگهی‌های دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – با کلیک روی نام هر منطقه، آگهی‌های آن را مشاهده کنید.
[table id=195 /]
ارزان‌ترین محله‌های تهران در آگهی‌های املاک دیوار طی آذر ۱۴۰۰
در بین پرآگهی‌ترین محله‌های تهران در دیوار املاک طی آذر ماه بیشترین سهم مربوط به محله‌هایی است که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آن‌ها کمتر از ۴۰ میلیون تومان است. ۴۰ محله در این گروه قرار گرفته‌اند. گرچه طی یک ماه اخیر هیچ محله‌ای از دستۀ متوسط‌قیمت‌ها به این گروه اضافه نشده، اما اگر نیرو هوایی تنها یک درصد بیشتر به رشد خود می‌افزود، اکنون در دستۀ متوسط‌قیمت‌های تهران قرار داشت.
این محله‌ها نیز از روال کلی بازار آپارتمان پایتخت تبعیت کرده‌اند و نتوانسته‌اند خود را تافته‌ای جدابافته نشان دهند. با این حال محله‌هایی نظیر منیریه و گمرک که در مرکز شهر قرار دارند و علاوه بر دسترسی مناسب، نقطه اتصال جنوب به شمال شهر شمرده می‌شوند خود را محل بهتری برای سرمایه‌گذاری نشان داده‌اند. با این حال همچنان کارشناسان، محله‌هایی که زیر ۴۰ میلیون تومان قیمت دارند و به‌نوعی از بازار عقب مانده‌اند را بهترین مکان برای سرمایه‌گذاری در بازار آپارتمان می‌دانند.
با اینکه محله‌هایی که قیمت هر مترمربع آپارتمان پایین‌تر از ۴۰ میلیون تومان قرار گرفته، جزو محله‌های ارزان‌تهران شمرده شده‌اند، اما همین قیمت‌ها در محله‌های لوکس سایر شهرها هم دیده نمی‌شود. موضوعی که نشان از فاصله‌گرفتن معنادار تهران با سایر شهرهای کشور دارد.
بالطبع طبق روال سنتی این مناطق شهری هستند که اصلی‌ترین عامل تعیین قیمت آپارتمان در تهران به شمار می‌آیند. زیرا همواره در تهران پایین و بالای شهر معنا داشته و در این آگهی‌ها نیز تأثیر آن بر قیمت‌ها مشخص است. هر چه از شمال به جنوب و غرب به شرق تهران پیش می‌رویم، قیمت‌ها نیز با افت مواجه می‌شوند. بر اساس همین منطق و قاعده فاصله قیمت‌ها در آگهی‌های دیوار از گران‌ترین محلۀ تهران، یعنی زعفرانیه تا مولوی، ارزان‌ترین محلۀ تهران، به حدود ۱۰۵ میلیون تومان رسیده است.
تغییر قیمت آپارتمان محله‌های ارزان تهران در آگهی‌های دیوار
قیمت یک متر آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – با کلیک روی نام هر منطقه، آگهی‌های آن را مشاهده کنید.
[table id=196 /]
بازار در انتظار نتیجۀ مذاکرات
نگاهی به روند بازارها طی یک ماه اخیر نشان می‌دهد که با داغ‌شدن تب مذاکرات ایران در وین موجب یخ‌زدگی بازارهای مختلف ایران شده است. چنان‌که در چند روز اخیر با مخابرۀ اخباری مثبت، حتی بعضی از بازارها نظیر ارز روند منفی به خود گرفته‌اند. پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از بخش املاک دیوار نیز نشان می‌دهد در محله‌های مختلف صاحبان املاک تا حدودی از قیمت‌های گذشته خود کوتاه آمده‌اند تا از زیان احتمالی آینده جلوگیری کنند. با این حال تجربه نشان داده است که این آثار سیاسی صرفاً در کوتاه‌مدت آثار خود را در بازار تخلیه می‌کنند. آنچه در بلندمدت در این بازار اهمیت پیدا می‌کنند برنامه‌های مختص همین صنعت در بخش تولید است. حال باید منتظر ماند و دید که طرح‌های مختلف دولت برای افزایش تولید و حمایت از خانوار برای خرید آپارتمان به چه نتیجه‌ای می‌رسد. آن‌گاه است که می‌توان با اطمینان بیشتری دربارۀ آیندۀ بازار آپارتمان سخن گفت.
