تحولات نرخ اجاره آپارتمان در آگهی‌های دیوار تهران طی آذر ماه ۱۴۰۰

براساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی، اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران طی آذر ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته نرخ رشد ۵۱.۲ درصدی را ثبت کرده است. گویا قرار نیست انگشت اتهام تورم‌زایی از روی بازار مسکن برداشته شود؛ روزی بخش معاملاتی این بازار متهم اصلی تورم اقتصاد ایران شناخته می‌شود، روز دیگر بازار اجارۀ مسکن. طی ماه گذشته در حالی نرخ رشد اجاره مسکن پایتخت به روند صعودی خود ادامه داده و روی قلۀ ۵۱ درصد ایستاده که تورم سالانۀ ثبت‌شده در کل اقتصاد ایران طی آذر شاخص ۴۳.۴ درصد را نشان می‌دهد. بر همین اساس بانک مرکزی دلیل اصلی تورم ماه گذشته را رشد قیمت اجاره مسکن اعلام می‌کند.

آگهی‌های درج‌شده در بخش اجارۀ املاک دیوار تهران نیز نشان می‌دهد صاحبان آپارتمان‌های فرضی ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت بر این اصل پایبند مانده‌اند و نسبت به آذر ماه سال گذشته قیمت‌های درخواستی خود را ۵۱.۶ درصد افزایش داده‌اند؛ یعنی ۰.۴ درصد بیشتر از آنچه در گزارش بانک مرکزی مشاهده می‌شود.

تغییرات نرخ اجاره مسکن در آگهی‌های دیوار اطراف تهران

پایش اطلاعات به‌دست‌آمده آگهی‌های دیوار حاکی از آن است که شهرهای اطراف تهران با سرعت بالاتری در بازار اجاره مسکن در حال حرکتند. چنان‌که در ۱۰ شهر مورد بررسی میانگین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در یک سال اخیر به ۶۸.۸ درصد رسیده است. در این میان بومهن با ثبت نرخ رشد ۹۲.۹ درصد نه‌تنها در بازار مسکن استیجاری، بلکه در میان کل بازارهای ایران محلی امن و جذاب برای سرمایه‌گذاری بوده است. طوری که در این مدت کمتر بازاری توانسته چنین بازدهی بالایی از خود برجای گذارد. بازدهی سایر شهرها نیز به کمتر از ۵۰ درصد نرسیده است.

در روند ماهانه اما شرایط به شکل دیگری رقم خورده است. به نظر می‌رسد با سردترشدن هوا در آخرین ماه پاییز، مستأجران نیز همانند سال‌های گذشته رغبت کمتری نسبت به جابه‌جایی محل زندگی خود نشان داده‌اند تا نرخ اجاره مسکن در آگهی‌های سه شهر پردیس، پاکدشت و شهر قدس روند منفی به خود بگیرد و در رودهن و شهریار بدون تغییر باقی بماند.

از سوی دیگر شهرهایی نظیر قرچک و بومهن هستند که در روند ماهانه نیز جزو رکوردداران کل استان تهران شمرده می‌شوند و نرخ رشد بالغ بر ۱۰ درصدی را به ثبت رسانده‌اند.

گرچه در آگهی‌های دیوار این ۱۰ شهر در بازه‌های مختلف زمانی رکورددار نرخ رشد اجاره مسکن بوده‌اند، اما همچنان با تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه، مبلغ اجاره آپارتمان‌های فرضی ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در این شهرها از پنج میلیون و ۲۰۰ هزار تومان عبور نکرده است. در حالی شهریار با این رقم رکورددار شهرهای اطراف تهران در بازار مسکن استیجاری به حساب می‌آید که در خلیج‌فارس، یعنی ارزان‌ترین محله در مناطق ۲۲گانه، میانگین اجارۀ درخواستی در آگهی‌های دیوار به ۶ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان در ماه رسیده است.

شاید این همان علتی باشد که فاصله میانگین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن را از اطراف تهران تا مناطق ۲۲گانه به حدود ۱۹ درصد رسانده است. بدین ترتیب به نظر می‌رسد شهرها و محله‌ها با قیمت‌های پایین‌تر، استعداد بیشتری در افزایش نرخ اجاره‌بها از خود نشان داده‌اند. در جدول زیر تحولات بازار مسکن استیجاری در اطراف تهران مشاهده می‌شود.

نرخ اجاره آپارتمان اطراف تهران در آگهی‌های دیوار

اجاره آپارتمان فرضی ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهی‌های اجاره هر محله، روی نام آن کلیک کنید.

گران‌ترین محله‌های اجاره‌نشینی تهران در آگهی‌های دیوار

برای دسته‌بندی املاک گران، متوسط و ارزان‌قیمت در محله‌های مختلف تهران، باید آپارتمان‌های با اجاره بالاتر از ۲۰ میلیون تومان را در یک‌سوم بالایی این جدول قرار دهیم. طبیعی است که منطقۀ ۱ پرچم‌دار این جدول باشد و از بین ۱۹ محله‌ای که در این فهرست قرار گرفته‌اند، ۱۴ سهم را در اختیار بگیرد. اما داستان به همین جا ختم نمی‌شود، اجارۀ هر واحد آپارتمانی فرضی ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در الهیه در هر ماه به‌طور میانگین ۳۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان هزینه دارد تا الهیه گران‌ترین محلۀ ایران برای اجاره‌نشینان لقب بگیرد.

وضعیت رشد اجاره مسکن اما در این محله‌ها به‌مراتب آرام‌تر از شهرهای اطراف تهران که قیمت‌های به‌مراتب پایین‌تری دارند، پیش می‌رود. در حالی که نرخ رشد اجاره‌بها در هیچ یک از ۱۰ شهر مورد بررسی اطراف تهران کمتر از ۵۰ درصد نبوده، در ۱۹ محلۀ گران تهران تنها چهار محله به بازدهی بالای ۵۰ درصد در طول یک سال اخیر رسیده‌اند.

اوین که طی ماه‌های گذشته با سرعت بیشتری نسبت به سایر محله‌های هم‌رده خود حرکت می‌کرد، در ماه گذشته با افت ۵.۶ درصدی مواجه شد. روند حرکتی چهار محلۀ دیگر نیز مانند اوین در ماه مورد بررسی، نزولی بوده است.   

نرخ اجاره آپارتمان محله‌های لوکس تهران در آگهی‌های دیوار

اجاره آپارتمان فرضی ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهی‌های اجاره هر محله، روی نام آن کلیک کنید.

محله‌های متوسط‌قیمت تهران برای اجاره‌نشینی در آگهی‌های دیوار

روند قیمت مسکن استیجاری در مناطق ۲۲گانۀ تهران به گونه‌ای پیش رفته که میانگین اجاره‌بها در آگهی‌های دیوار به ۱۴.۷ میلیون تومان رسیده است. طبیعتاً انتظار می‌رود بیشتر محله‌ها در همین بازۀ قیمتی قرار بگیرند و جزو مناطق متوسط‌قیمت تهران شمرده شوند. بر همین اساس طی آذر ماه میانگین قیمت اجاره یک آپارتمان فرضی ۸۰ متری در ۵۱ محلۀ تهران در بازۀ قیمتی ۱۰ میلیون تا ۲۰ میلیون تومان بوده است.

در این محله‌ها که اغلب در مناطق مرکزی تهران هستند، هر چه به سمت جنوب و شرق حرکت می‌کنیم نرخ رشد اجاره مسکن با شیب تندتری مواجه می‌شود و در محله‌های شمالی‌تر نظیر دارآباد، سوهانک و دربند این شیب ملایم‌تر می‌شود.

در سوی دیگر محله‌ای نظیر امیرآباد مشاهده می‌شود که در آذر رکودزدۀ بازار مسکن استیجاری هم رشد ۱۲.۸ درصدی را در آگهی‌های دیوار به ثبت رساند تا در این زمینه رکورددار پایتخت باشد.

در روند سالانه نیز محله‌های آذربایجان، جیحون و سلسبیل که در مرکز شهر در جوار یکدیگر هستند سود مناسبی از خود برجای گذاشته‌اند. سودی که گرچه به مذاق صاحبان املاک خوش آمده، اما اجاره‌نشینان را هر روز با مشکلات جدی‌تری مواجه می‌سازد.

نرخ اجاره آپارتمان محله‌های متوسط تهران در آگهی‌های دیوار

اجاره آپارتمان فرضی ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهی‌های اجاره هر محله، روی نام آن کلیک کنید.

ارزان‌ترین محله‌های تهران در آگهی‌های مسکن استیجاری دیوار

بررسی آگهی‌های مسکن استیجاری در ۲۱ محلۀ ارزان‌قیمت و پرطرفدار تهران نشان می‌دهد که اجارۀ یک واحد آپارتمانی فرضی ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در ارزان‌ترین محلۀ مورد بررسی، یعنی خلیج‌فارس، با توجه به قیمت‌های آذر ماه، در سال به ۷۷ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان سرمایه نیاز دارد. حال ممکن است بیشتر این سرمایه به شکل اجاره ماهانه به صاحبان املاک پرداخت شود و یا به شکل ودیعه‌ای راکد بماند که طبیعتاً در این زمینه هم با توجه به تورم ۴۳ درصدی، مستأجران ارزش پول خود را از دست می‌دهند.

به هر ترتیب این ۲۱ محله نیز غالباً نرخ رشد بالای ۵۰ درصد را طی آذر سال جاری به ثبت رسانده‌اند. با این حال اقدسیه شهرری که در این فهرست قرار گرفته در بازۀ سالانه تنها ۲۸.۶ درصد رشد داشته تا پس از محمودیه و ولنجک در منطقۀ ۱ تهران، کمترین رشد سالانه را به ثبت رسانده باشد. حتی با توجه به نرخ تورم می‌توان صاحبان خانه در این مناطق را متحمل زیان دانست.

به نظر می‌رسد با ادامه روندی که طی ماه‌های اخیر آغاز شده، در آینده‌ای نه‌چندان دور، به‌ویژه بهار و تابستان سال آینده بخش قابل توجهی از تقاضای اجاره مسکن مناطق مرکزی تهران به این محله‌ها سوق داده شود و شاید دیگر خبری از ارقام پایین‌تر از ۱۰ میلیون تومان در بازار مسکن استیجاری تهران نباشد.

نرخ اجاره آپارتمان محله‌های ارزان تهران در آگهی‌های دیوار

اجاره آپارتمان فرضی ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهی‌های اجاره هر محله، روی نام آن کلیک کنید.

تغییر معادلات اجاره‌نشینی در پایتخت

گزارش پیش‌رو بررسی بخشی از آگهی‌های درج‌شده در دیوار است و بالطبع نمی‌توان اعداد و ارقام موجود را به معنای قیمت نهایی مسکن استیجاری در این محله‌ها دانست. با این حال استفاده از این داده‌ها در کنار گزارش‌های بانک مرکزی یک بار دیگر شکست سیاست‌های دستوری دولت را نمایان می‌سازد. دولت‌های مختلف که در طول چهار دهۀ اخیر به هیچ نتیجه مثبتی از ابلاغ سیاست‌های دستوری دست نیافته‌اند، چندی پیش سقف ۲۵ درصد را برای افزایش اجاره‌بهای مسکن در نظر گرفتند، اما اکنون رکورد چندسالۀ نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن شکسته شده تا بدین شکل صاحبان املاک به اقدامات پلیسی دولت پشت کنند.

از سوی دیگر، با رشد این چنینی قیمت‌ها به نظر می‌رسد روند معکوس اجاره‌نشینی در تهران آغاز شده و این گروه از مناطق شمالی‌تر و لوکس‌تر به محله‌های پایین و اطراف تهران در حال حرکنند. روندی که موجب افزایش تقاضا در مناطق جنوب و اطراف تهران شده و نمود خود را در آگهی‌های دیوار با افزایش نرخ اجاره‌بها در این محله‌ها به نمایش گذاشته است.