حذف خانه اولی‌ها از بازار مسکن
یادداشت مهدی سلطان‌محمدی، تحلیل‌گر ارشد اقتصاد مسکن
بیش از یک سال است که بازار مسکن و املاک ایران وارد فاز رکود شده است. از مهم‌ترین نشانه‌های این اتفاق می‌توان به عقب‌ماندگی تورم مسکن از تورم عمومی اقتصاد ایران از سال ۱۳۹۹ تا کنون اشاره کرد.
در حالی که طبق داده‌های مرکز آمار نرخ تورم عمومی کشور در محدوده بیش از ۴۰ درصد بوده، مسکن به‌طور میانگین نتوانسته رشد بیش از ۲۰ درصدی داشته باشد. این بدان معناست که در عین رشد ۲۰ درصدی نرخ‌های اسمی، قیمت واقعی مسکن ۲۰ درصد کاهش داشته است.
علاوه بر قیمت‌ها، در بخش تولید نیز طی یک سال اخیر با روند نزولی مواجه بوده‌ایم. به‌ویژه در تهران چنین روندی مشهود و محسوس است؛ البته کاهش تولید در شهرستان‌ها به وضوح پایتخت دیده نمی‌شود.
عناوین این مطلب
رکود مسکن کوتاه‌مدت است یا بلندمدت؟
باید توجه داشت که چرخه‌های مسکن در ایران پنج تا ۶ سال به طول می‌انجامد. به‌ویژه با جهش شدید قیمت‌ها بین سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ می‌توان انتظار داشت که دوره جدید رکود با شرایط متفاوتی شکل بگیرد و ادامه یابد. عواملی همچون کاهش شدید قدرت خرید مردم و بازماندگی دستمزدها ممکن است این دوره را طولانی‌تر از گذشته کند.
در عین حال عواملی هم وجود دارند که بر اساس آنها ممکن است دوره جدید رکود کوتاه‌تر از دوره‌های مشابه قبلی رقم بخورد. از جمله اینکه در دوره‌های رونق قبلی میزان ساخت و ساز مسکن هم رشد قابل توجهی پیدا می‌کرد، اما در دوره اخیر رونق، تولید واحدهای مسکونی چندان چشمگیر نبود.
به‌عنوان مثال در دوره رونقِ ابتدای دهه ۹۰ میزان تولید سالانه مسکن در ایران به‌طور میانگین به حدود یک میلیون واحد رسید؛ اما در دوره رونق اخیر این اتفاق رخ نداد و در واقع مازادی در بازار وجود ندارد که منجر به طولانی‌شدن دوره رکود شود.
اما اینکه کدام سناریو می‌تواند قوی‌تر باشد به عوامل مختلفی نظیر مذاکرات برجام، شرایط عمومی اقتصاد، رشد اقتصادی، بهبود وضعیت معیشتی شهروندان و… بستگی دارد.
اگر وضعیت درآمدی اقشار مختلف مردم بهبود پیدا نکند به هر حال این رکود طولانی‌تر می‌شود، اما در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات بین‌المللی و بازنگری در ساختار پرداخت دستمزدها می‌توان به بازگشت رونق در کوتاه‌مدت امید داشت.
مطلب مرتبط: الان وقت خرید خانه است یا نه؟
معنای رشد معاملات مسکن چیست؟
اکنون در حالی از ورود به فاز رکود در بازار مسکن صحبت می‌شود که گزارش‌های بانک مرکزی نشان از افزایش معاملات دارد؛ اما نمی‌توان این شرایط را به معنای رونق قلمداد کرد. در واقع این بازار از چنان بی‌ثباتی در سال‌های گذشته رنج می‌برده که معمولاً یک احتیاط بر رفتار بازیگران غلبه داشته، اما اکنون پس از جهش‌های قیمتی یک تعادل و ثبات بر بازار حاکم شده که این افزایش معاملات را در واقع باید عادی شدن شرایط قلمداد کرد. زیرا هم فروشنده می‌داند که دیگر ظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد و هم خریداران امیدی به کاهش قیمت ندارند، از این رو به نقطه توافق رسیده‌اند. این موضوعی است که همه بازارها از آن تبعیت می‌کنند.
سوق تقاضا به سمت «تبدیل به احسن»
البته اگر نگاه دقیق‌تری به بخش تقاضا داشته باشیم، متوجه می‌شویم که اکثر خریداران حاضر در بازار را کسانی تشکیل می‌دهند که با قصد تبدیل به احسن وارد بازار شده‌اند. سهم ناچیز تسهیلات بانکی نسبت به آورده خریداران و سقوط ارزش پس‌انداز ریالی خریداران عملاً باعث حذف خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن شده است.