خرید و اجاره ملک جزو معاملاتی بوده که آگاهی از ابعاد حقوقی و قانونی آن برای خریداران و مستاجران لازم و ضروری است. این آگاهی سبب می‌شود تا در صورت وجود اختلاف میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر بتوان مسیر قانونی حل اختلاف را به سادگی طی کرد. از جمله این ابعاد قانونی آشنایی با لزوم شاهد در امضا قولنامه برای خرید یا اجاره ملک است. چرا که امضا شاهد در قولنامه کمک می‌کند تا در صورت بروز اختلاف،‌ روند رسیدگی به شکایات با سرعت بیشتری طی شود. بنابراین بهتر است شما به عنوان خریدار یا مستاجر با امضا شاهد در قولنامه، مزایای آن و شرایط شاهد آشنا شوید تا مانع از بروز خسارت‌های جبران‌ناپذیر در زمان انجام معاملات ملکی شوید.

امضا شاهد در قولنامه

پیش از پرداختن به موضوع امضا شاهد در قولنامه یا سایر معاملات ملکی بهتر است با تعریف شاهد آشنا شوید. شاهد طبق تعریف لغت‌نامه دهخدا، فردی است که مشاهده‌کننده امر یا چیزی است. در واقع شاهد کسی است که در جایی حاضر می‌شود و ناظر بر چیزی است.

با توجه به این تعریف، شاهد در معاملات ملک فردی خارج از عقد قرارداد است که در زمان بستن قرار معاملات ملکی خرید یا اجاره حضور دارد. شاهد به موضوع قرارداد آگاهی کامل داشته و حضورش در جریان قرارداد هیچ نفع یا ضرری برای او ندارد. او در قرارداد شریک نیست و در آینده در صورت وجود اختلاف میان دو طرف معامله، می‌تواند در محل دادگاه حاضر شده و شهادت دهد.

اما شاهد در معاملات ملکی چه شرایطی باید داشته باشد؟

شرایط شاهد

شاهد در زمان امضای قرارداد اجاره‌نامه یا خرید ملک باید دارای شرایط مشخصی باشد. چرا که هرکسی نمی‌تواند به عنوان شاهد انتخاب شود. شهادت شاهد قرارداد در زمان بستن معامله باید به طور کامل رعایت شود تا امضا شاهد در قولنامه دارای اعتبار باشد. از جمله شرایط شاهد اجاره‌نامه موارد زیر است:

• بالغ بودن: شاهد باید طبق ماده ۱۵۵ قانون آیین دادرسی کشوری به سن بلوغ رسیده و از نظر عقلی سالم باشد.
• ایمان شاهد: شاهد باید مسلمان باشد و شهادت اقلیت‌‌‌های دینی دیگر برای مسلمانان قابل قبول نیست. البته گواهی او علیه هم دین خودش پذیرفته است.
• عدالت: عدالت شرط دیگری است و منظور از آن نداشتن فسق یا فساد و مواردی از این قبیل است. در تشخیص این موضوع، موقعیت اجتماعی فرد تا حدودی کمک‌کننده است.

نداشتن نفع شخصی در دعوا و نداشتن دشمنی با طرفین معامله نیز از دیگر شرایط شاهد است. همچنین شاهد یا گواه معامله ملکی نباید مشغول به تکدی‌گری و ولگردی باشد و طهارت مولد و حلال‌زاده بودن آن نیز از جمله شروط شاهد است.

اهمیت امضا شاهد در زمان معامله ملک و بستن قرارداد‌های ملکی

زمانی که خریدار یا مستاجر تصمیم به خرید یا اجاره ملک را می گیرند حضور دو شاهد مرد یا یک شاهد مرد و دو شاهد زن، به آنها کمک می‌کند تا در صورت بروز اختلاف در معامله از طریق شورای حل اختلاف به رفع مشکل بپردازند. در واقع اگر در زمان بستن قراردادهای ملکی شاهد حضور نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف بین دو طرف معامله، نمی‌‌توان از طریق شورای حل اختلاف، به شکایت‌ها رسیدگی کرد؛ بلکه باید از طریق دادگاه به این مسائل پرداخت.

از آنجایی که فرآیند پیگیری از طریق دادگاه زمان‌بر است؛ بنابراین بهتر است شما به عنوان خریدار یا مستاجر از حضور شاهد در زمان بستن معاملات ملکی غافل نشوید.

شرایط شاهد در زمان شهادت

اکنون که با اهمیت شاهد در زمان قولنامه و سایر معاملات ملکی آشنا شدید، باید بدانید که شاهد در زمان شهادت باید شرایطی را رعایت کند. این شرایط مطابق با بند بند مواد قانونی آن در زیر ذکر شده است:

• ماده ۱۳۱۵: شهادت باید از روی قطع و یقین باشد؛ نه با شک و تردید.
• ماده ۱۳۱۶: شهادت باید مطابق با دعوی باشد، ولی اگر در لفظ، مخالف و در معنی موافق یا کمتر از ادعا باشد، ضرری ندارد.
• ماده ۱۳۱۷: شهادت شاهدان باید مفاداً متحد باشد؛ بنابراین اگر شهود به اختلاف شهادت دهند قابل اثر نخواهد بود. مگر در صورتی که از مفاد اظهارات آن‌ها قدر متیقنی به دست آید.
• ماده ۱۳۱۸: اختلاف شهود در خصوصیات امر اگر موجب اختلاف در موضوع شهادت نباشد اشکالی ندارد.
• ماده ۱۳۱۹: در صورتی که شاهد از شهادت خود رجوع کند یا معلوم شود بر خلاف واقع شهادت داده، به شهادت او ترتیب اثر داده نمی‌شود.
• ماده ۱۳۲۰: شهادت بر شهادت در صورتی مسموع است که شاهد اصل، وفات یافته یا به واسطه‌ مانع دیگری مثل بیماری و سفر و حبس و غیره نتواند حاضر شود.

دانلود نمونه قراردادهای ملکی

سخن آخر

با توجه به نکات گفته شده در این مطلب،‌ انتظار می‌رود تا خریداران و مستاجران در زمان بستن قراردادهای ملکی به لزوم امضا شاهد در قولنامه توجه داشته باشند. با این حال باید توجه داشت که امضای شاهد به هیچ عنوان شرط صحت قرارداد محسوب نمی‌شود و این امضای طرفین معامله است که به قرارداد ملکی صحت و اعتبار می‌دهد. در واقع امضای شاهد کمک می‌کند تا در صورت بروز اختلاف،‌ اثبات حق با سرعت بیشتری انجام بگیرد. به عبارت دیگر، ‌امضای شاهد راهگشا و کمک‌کننده‌ای است برای اثبات ادعا در دادگاه و تاثیری در صحت معامله ندارد.

همچنین حضور دو شاهد مرد یا یک شاهد مرد و دو شاهد زن با توجه به شرایط ذکر شده برای شهادت لازم است. بنابراین اگر شما تنها از یک شاهد استفاده کنید، تاثیری در فرآیند اثبات ادعایتان نخواهد داشت.