پیدا کردن خانه مناسب اجاره علاوه بر بودجه و شرایط سکونت، به حجم عرضه و تقاضا نیز وابسته است. در شهرهای گوناگون، در برخی محله‌ها املاک بیشتری برای اجاره عرضه می‌شوند که همین مورد، تاثیر زیادی روی قیمت اجاره‌بها، فرهنگ سکونت و همچنین شانس بیشتر برای پیدا کردن خانه مناسب دارد. در این گزارش دیوار، سهم آگهی‌های اجاره مسکونی به کل آگهی‌های املاک را در محله‌های گوناگون تهران بررسی کرده‌ایم.
از ابتدای حیات بشر تا کنون داشتن مسکن و سرپناه مترادف با داشتن امنیت تعریف شده است. با شروع دوران مدرن و شهری‌شدن زندگی انسان، مالکیت بیش از پیش اهمیت پیدا کرد و در برخی جوامع تا جایی پیش رفت که شهروندان به دو دسته مالک و مستأجر تبدیل شدند. به‌ویژه در کشوری نظیر ایران به دلیل بی‌توجهی دولت‌ها به وضع مالیات بر مسکن و تداوم تورم، این کالا به یک دارایی مطمئن برای سرمایه‌گذاری تبدیل شد. تا جایی که دیگر می‌توان آن را محبوب‌ترین بازار برای سرمایه‌داران معرفی کرد. این سرمایه‌گذاری در اجاره دادن املاک مسکونی نیز خود را نشان می‌دهد. چنانچه در برخی محله‌ها اجاره دادن املاک بیش از فروش آن‌ها برای مالکان سود دارد.
به گزارش بلاگ دیوار، در حالی که میانه دهه ۷۰ مستأجران حدود ۱۲ درصد از سکنه تهران را تشکیل می‌دادند، حالا بررسی آگهی‌های دیوار در ۳۶۷ محله پایتخت حاکی از آن است که این شاخص به ۳۶.۸ درصد رسیده است. یعنی رشد بیش از سه برابری اجاره‌نشینی در تهران طی ۲۵ سال.
به نظر می‌رسد افزایش مهاجرت به تهران در پی تحصیل و دستیابی به شغلی مناسب و پردرآمد از مهم‌ترین عوامل رشد نرخ اجاره‌نشینی در این شهر هستند. ازطرفی افزایش قیمت مسکن نیز به‌عنوان یکی از عوامل افزایش اجاره‌نشینی مطرح می‌شود.
روند تغییر سهم مسکن استیجاری در تهران
عبور میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت از ۴۱ میلیون تومان در آگهی‌های دیوار، مرگ تدریجی رؤیای صاحب‌خانه‌شدن در تهران را روایت می‌کند. بدین ترتیب هرچه مستأجران سرمایه بیشتری روی پس‌اندازشان برای خانه‌دارشدن می‌گذارند، مالکان نیز به همان اندازه سرعت تورم نرخ مسکن را بالا برده‌اند.
بدین صورت خانواده‌هایی که در گذشته مالک خانه‌های کوچک‌تر بوده‌اند با تولد فرزندانشان و به‌تبع آن نیاز به فضایی بیشتر، به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند؛ چراکه قدرت خرید آن‌ها کفاف خرید خانه‌های بزرگ‌تر را نداده است. نمودار زیر روند اجاره‌نشینی و مالکیت مسکن را در شهر تهران طی ۲۵ سال اخیر تصویر می‌کشد.
نمودار بالا نشان می‌دهد طی دوره مورد بررسی به‌طور میانگین هر سال میزان اجاره‌نشینی حدود یک درصد افزایش یافته است.
در کدام محله‌های تهران سهم آگهی‌های اجاره بیش از فروش است؟
در بین ۳۶۷ محله مورد بررسی در آگهی‌های دیوار تهران ۴۶ محله مشاهده می‌شوند که اجاره‌نشینی غلبه دارد و سهم مسکن استیجاری در آن‌ها به بیش از ۵۰ درصد می‌رسد. اوین با ثبت ۶۷.۴ درصد آگهی مسکن استیجاری در میان تمام آگهی‌های املاک بیشترین سهم را در این شاخص دارد. به بیان دیگر طی تابستان سال جاری بیشتر صاحبان املاک در جوار اوین، یعنی در منطقه ۱ تهران، به اجاره دادن واحدهای خود تمایل بیشتری نشان داده‌اند تا فروش آن.
با بررسی جدول زیر می‌توان یک فرضیه اساسی را مطرح کرد. جهش قیمت مسکن در مناطق شمال شهر و عبور قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از ۱۰۰ میلیون تومان در محله‌هایی نظیر اوین و الهیه منجر به کاهش تمایل شهروندان تهرانی برای سکونت در شمال شهر نشده است. بلکه در تابستان امسال هم به‌دنبال روند اخیر در این محلات شاهد انتقال تقاضای خرید به بازار اجاره بوده‌ایم.
در این بین محله‌هایی که بیشترین مسکن استیجاری تهران را در خود جای داده‌اند، تنها شمس‌آباد و خاک سفید از مناطق شمال و غرب تهران فاصله دارند. شاید عامل اقتصادی دلیل افزایش آگهی‌های اجاره در محله‌های لوکس تهران باشد، اما در این دو محله نقش عامل فرهنگی رنگ بیشتری به خود می‌گیرد.
تجمع ارامنه در شمس‌آباد یا همان مجیدیه باعث شهرت این محله شده است. ارامنه‌ای که طبیعتاً بخش مهمی از آن‌ها مهاجر هستند و شاید در بحث فرهنگی اهمیت چندانی به نسبت مالک و مستأجری نمی‌دهند. خاک سفید نیز دیگر محله واقع در شرق تهران است که به‌رغم قدمت، مهاجرپذیری بالایی دارد. چه بسا بخشی از متقاضیان اجاره‌نشینی در مناطق شمالی شهر، مالکان مسکن در همین محله باشند.
محله‌هایی با بیشترین سهم در مسکن استیجاری تهران (تابستان ۱۴۰۰)
[table id=201 /]
محله‌هایی که نسبت مسکن استیجاری و تملکی در آن‌ها فاصله زیادی ندارد
طبق انتظار محله‌هایی که در آن‌ها آگهی‌های فروش و اجاره مسکن نسبت تقریباً بینابینی دارند بیشترین سهم را در سایت دیوار به خود اختصاص داده‌اند. این موضوعی است که با توجه به میانگین حدود ۳۷ درصدی آگهی‌های اجاره می‌توان به آن پی برد.
پایش اطلاعات دیوار حاکی از آن است که در ۲۸۹ محله مورد بررسی تهران، نسبت آگهی‌های اجاره به فروش بین ۲۰ تا ۵۰ درصد قرار دارد. بیشتر این محله‌ها در مرکز یا مناطق قدیمی و اصیل تهران در جنوب و شرق تهران قرار گرفته‌اند. یعنی جایی که میزان تورم فروش و اجاره مسکن نسبتاً هماهنگ پیش رفته‌اند و هنوز نمی‌توان به‌طور قطع گفت وزن یکی از بازارها بر دیگری می‌چربد.
محله‌هایی با سهم متوسط مسکن استیجاری در آگهی‌های دیوار تهران (تابستان ۱۴۰۰)
[table id=202 /]
محله‌هایی با کمترین سهم آگهی‌های مسکن استیجاری در تهران
افزایش ساخت‌وسازها در محله‌های مرزی تهران باعث شده تا همچنان در ۳۲ محله تهران نسبت مالکیت به اجاره‌نشینی بیش از ۸۰ درصد باشد. نگاهی به فهرست محله‌هایی که کمترین میزان آگهی اجاره‌نشینی را طی تابستان سال جاری در سایت دیوار داشته‌اند، تقریباً همان فهرست ارزان‌ترین محله‌های تهران را طی این فصل پیش رو می‌گذارد. موضوعی که با قاطعیت نشان می‌دهد قیمت مسکن بیشترین نقش را در وزن مالک‌نشینی یا اجاره‌نشینی محلات دارد.
البته نرخ اجاره در این محله‌ها نیز هنوز به حدی بالا نرفته که اجاره دادن واحدها سود چندانی در اختیار صاحبان خانه قرار دهد. همچنین محله‌هایی نظیر فیروزکوه، لواسان، شهریار و … در این فهرست مشاهده می‌شوند که بیشتر املاک آن را ویلاها و باغات تشکیل داده‌اند و حتی عده زیادی از آن‌ها در بیشتر روزهای سال خالی از سکنه مانده‌اند. این امر باعث شده تا املاک موجود در این محله‌ها جذابیت چندانی در بازار اجاره نداشته باشد و برعکس محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری باشد. بدین ترتیب تنها چهار درصد از آگهی‌های درج‌شده در دیوار که مربوط به املاک فیروزکوه هستند در بخش اجاره قرار گرفته‌اند.
محله‌هایی با کمترین سهم از آگهی‌های مسکن استیجاری تهران
[table id=203 /]
رشد اجاره‌نشینی؛ روندی جهانی
این رویه که در جهان حاکم است و بررسی‌ها نشان می‌دهد طی یک دهه اخیر میزان اجاره‌نشینی در بعد جهانی حدود ۲۵ درصد افزایش یافته و از ۴۰ درصد گذشته است. وضع مالیات بر دارایی، اقساط سنگین تسهیلات بانکی، تعهدات مالی و شهروندی برای صاحبان املاک و … باعث شده در برخی کشورها نظیر سوئیس و آلمان، افراد عطای مالکیت مسکن را به لقایش ببخشند.
البته این تغییر ذائقه در ابعاد جهانی رشد اجاره‌ها را هم در بر داشته است. طوری که در برخی کشورها این شاخص تا سه برابر هم افزایش داشت. در مقابل کشورهای اروپایی، کشورهای آمریکا و کانادا دیده می‌شوند که هنوز مالکیت مسکن در آن‌ها رشد دارد و بیش از ۶۰ درصد سکنه را مالکان تشکیل می‌دهند.
اما در این زمینه هم کشورهایی نظیر رومانی، لیتوانی و کرواسی پیشتاز هستند مالکیت مسکن در آن‌ها به ۱۰۰ درصد نزدیک شده است. این اتفاق در شرایطی رخ می‌دهد که در شهرهایی نظیر ژنو، زوریخ و لوزان در سوئیس که سیاست‌های رفاهی غلبه دارد، بیش از ۹۰ درصد مردم به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند.
نمودار زیر مقایسه بین آگهی‌های اجاره‌نشینی تهران در دیوار و میزان اجاره‌نشینی در شش کشور جهان با بیشترین و کمترین نرخ اجاره‌نشینی نشان می‌دهد.
افزایش نرخ اجاره‌نشینی در پایتخت ایران را می‌توان به عوامل گوناگونی نسبت داد. همان‌طور که گفته شد، افزایش نرخ مهاجرت به دلایل گوناگون و همچنین افزایش قیمت مسکن و دور شدن آن از توان مالی شهروندان، از دلایل مهم هستند. در این میان، محله‌هایی که هنوز به‌عنوان محله‌های نوساز شناخته می‌شوند، شانس بیشتری برای فروش در اختیار مالکان قرار می‌دهند. در مقابل، محله‌هایی با نزدیکی بیشتر به مراکز اداری و سازمانی، قیمت مناسب‌تر اجاره و همچنین تقاضای پایین برای خرید (به دلیل قیمت بالا)، نرخ عرضه املاک اجاره‌ای بیشتری دارند.
نویسنده: امیر داداشی
