قرارداد اجاره نکات بسیار مهمی دارد که در زمان عقد و تنظیم باید رعایت شود. جریمه دیرکرد تخلیه خانه یکی از مهم‌ترین نکات این قرارداد است. از نکات مهم دیگر که در قرارداد اجاره خانه ذکر می‌شوند، می‌توان به دیرکرد اجاره خانه اشاره کرد. همچنین در برخی از قراردادها، جزئیات مباشرت در اجاره هم ذکر میشود. در ادامه این مطلب، با نکات مهم دیگر قرارداد اجاره آشنا شوید.
بعضی از افراد فکر می‌کنند که با یک امضا روی برگه قرارداد اجاره همه‌چیز تمام میشود. آن وقت شروع به چیدن وسایل داخل کارتن کرده، آنها را بسته‌بندی می‌کنند، حتی گاهی داخل ماشین می‌گذارند و بعد می‌بینند به خاطر مشکلات قرارداد فریبی خورده‌اند که از آن خانه رانده و از این خانه مانده شده‌اند.
روزانه قراردادهای اجاره مختلفی به واسطه دیوار منعقد میشود که افراد هیچ توجهی به مفاد آن نمی‌کنند. سپس به خاطر سوءتفاهم ساده‌ای که با یک قرارداد روشن می‌توانست حل شود به مخمصه‌ای می‌افتند که حل کردن آن روز اسباب‌کشی چند برابر سخت میشود. در ادامه، برخی از این چالشها و راهکارهای آنها را بررسی می‌کنیم.
جریمه دیرکرد تخلیه خانه در قرارداد اجاره
یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی که در ارتباط بین مالک و مستاجر رخ می‌دهد، در زمان تخلیه خانه بیشتر دیده میشود. دراین‌میان تعیین کردن جریمه دیرکرد تخلیه خانه به مالک امکان می‌دهد تا درصورت تخلف مستاجر، هزینه‌ای را برای جبران خسارت خود دریافت کند.
در بند ۱۴ در اکثر قراردادهای اجاره در مورد خسارت دیرکرد تخلیه در جمله آخر نوشته شده است: «تهاتر خسارت ناشی از تأخیر تخلیه (اجرت‌المثل) با مبلغ قرض‌الحسنه بلااشکال است.» این یعنی اگر مثلاً تعیین شده که به ازای هر روز دیرکرد در تخلیه ۵۰ هزار تومان جریمه باید بپردازید، این مبلغ را مالک می‌تواند از مبلغ رهن کم کند.
بسیاری از مستاجران و مالک‌ها، باوحود ذکر جریمه تاخیر در مبایعه نامه به چالش می‌خورند. با این‌حال اگر این مورد در قرارداد ذکر شده باشد، می‌توان از بسیاری از چالشها پیشگیری کرد.
نکته مهم دیگر اینکه دیرکرد اجاره خانه هم در قرارداد ذکر میشود. بهتر است مبلغ و درصدی را برای این تاخیر هم در نظر بگیرید تا مستاجر بیشتر متعهد به پرداخت به موقع شود.
چارچوب‌های مباشرت در اجاره
مباشرت در اجاره از نکاتی است که توجه به آن در قرارداد، از پیش آمدن مشکلات متعددی جلوگیری می‌کند. این بند از قرارداد اجاره، روی کلاهبرداری‌های احتمالی تمرکز کرده و رخ دادن آنها را تاحدی غیر ممکن می‌کند.
بند مباشرت در اجاره به دلیل زبان سخت و حقوقی آن غیرقابل فهم است. در این بند نوشته شده است: «مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد» یعنی مستأجر نمی‌تواند خانه را اجاره دهد و خودش باید شخصاً آن را استفاده کند. به بیان دیگر اگر قرارداد دوم از سوی مالک تائید نشود قرارداد باطل میشود.
ترفند کارشناسی
قبل از نوشتن قرارداد معایب خانه را شناسایی کرده و در قرارداد ذکر کنید که مالک باید این معایب را قبل از سکونت شما در منزل رفع کند. اگر مالک این کار را نکرد اولاً هنگام تخلیه مدعی مسئولیت شما درباره خرابی نمیشود و دوما اینکه به خاطر عدم انجام وظیفه مالک حق فسخ برای مستأجر ایجاد خواهد شد. همچنین اگر در قراردادتان به داشتن پارکینگ و انباری اشاره شده آن را مشاهده و جای آن را مشخص کنید. هنگام تمدید نیز تغییراتی که در قرارداد اعمال می‌کنید در سه نسخه به دست مالک، مستأجر و مشاور باید برسد تا قابلیت اجرا داشته باشد.
نکات تکمیلی قرارداد اجاره
حقوق‌دانان تأکید می‌کنند که در تنظیم قرارداد اجاره اول از همه به محدودیت زمان توجه کنید: یعنی بنویسید که این خانه برای یک سال اجاره داده میشود. اگر مدت اجاره مشخص نباشد اجاره باطل میشود. معمولاً مدت اجاره را یک‌ساله تعیین می‌کنند.
دو طرفی که پای معامله اجاره می‌نشینند و آن را امضا می‌کنند باید بالغ و عاقل باشند؛ یعنی افرادی که به بلوغ نرسیده‌اند یا اینکه صلاحیت عقلی ندارند نمی‌توانند ملکی را اجاره بدهند یا اجاره کنند.
اجاره باید حتماً کتبی تنظیم شود. قراردادی که شفاهی بسته شده باشد شما را تا مدت‌ها حیران راهروهای دادگاه می‌کند. در این قرارداد باید به زمان پرداخت اجاره از سوی مستأجر اشاره شود.
- بیشتر بخوانید: نداشتن قرارداد اجاره یا قراداد اجاره شفاهی چه خطرهایی دارد؟
در بند بعدی آن آمده: «موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتی که به عنوان ولایت، وصایت، وکالت، قیمومیت، اجاره با حق انتقال و از قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد، باید اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند و مشاور موظف به احراز موضوع فوق است.» یعنی اگر کسی که قرارداد را منعقد می‌کند قیم یا وصی باشد باید مدارک حقوقی ثابت کننده این رابطه حقوقی را به اجاره‌نامه ضمیمه کند.
در بند ۱۳ به تمدید اجاره‌نامه اشاره شده که یعنی باید قبل از تاریخ انقضای قرارداد حتماً آن را تمدید کرد. برای این کار هم دو طرف متن قرارداد قبلی را به اضافه شرایط و تغییرات مورد توافق امضا می‌کنند.
یکی از غیرقابل فهم‌ترین جملات موجود در قراردادهای اجاره مربوط به ماده هفت است که در آن نوشته شده: «کلیه خیارات ولو خیار غبن به استثناء خیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.» منظور از این عبارت، شرایط فسخ قرارداد است که پیشنهاد میشود در مشاوره با یک مشاور حقوقی، جزئیات کامل آن را بررسی کنید.
هنگام بستن قرارداد از صحت کد رهگیری آن مطمئن شوید. به دو روش اینترنتی و همچنین از طریق ارسال پیام کوتاه می‌توان کد رهگیری یک قرارداد را استعلام کرد.
در بند شش قرارداد اجاره به این اشاره شده است که مستأجر نمی‌تواند کاربری ملکی را که اجاره کرده تغییر دهد و حق اجاره دادن ملک به فرد دیگری را ندارد. همچنین هزینه آب، برق، گاز و تلفن و تعمیرات جزئی بر عهده مستأجر و هزینه تعمیرات کلی، مالیات و عوارض شهری بر عهده مالک است.
10 پاسخ
سلام
دستمریزاد خیلی جالب توضیح دادید اگه بخونند و بکار بگیرند کلی مشکلات حل میشه
سپاس
سلام واقعا عالی بود مرسی از شما واقعا کاربردیه
با سلام
اگر مالک بعد از اتمام قرارداد و تخلیه منزل، پول ودیعه را با تاخیر پس دهد چه جریمه ای لحاظ می شود؟
در طول مدت قرارداد صاحب خانه می تواند قیمت اجاره را افزایش دهد؟
سلام. مطالب مفیدی بود…
ولی به نظر می رسه با توجه به حساس بودن قوانین اجاره یا فروش و همچنین جهت جلوگیری از کلاهبرداری، بهتر است اجاره نامه یا مبایعه نامه در دفتر املاک انجام شود. البته اگه فایل را از دیوار پیدا کرده اید معمولا کمیسیون توافقی می باشد و با توافق با مشاور املاک که تقریبا نصف کمیسیونه این قراردادها منعقد می شود.
سلام آیا کسی میتونه پارکینگ واحدی رو که اجاره داده به شخص دیگه ای بجز ساکنین ساختمان اجاره بده؟
سلام
مطلب مربوط به شماره ۸ که توضیح درباره خیارات معامله بود این توضیحی که شما دادید از نظر حقوقی اشتباه هستش
سلام و عرض وقت بخیر
ممنون از پاسختون. اصلاح شد
سلام هیچ اعتباری ندارد بدون امضاء طرفین
( نکته در بعضی از موارد مشاورین املاک قرار داد دستی تنظیم کرده و این قرار داد امضاء و اثر انگشت طرفین قرار داد را ثبت می کند و بعد بر اساس وظیفه اصلی قولنامه را سیستمی و کد رهگیری دریافت می کند حالا قولنامه سیستمی امضاء ندارد ولی معمولا مشاور املاک این قرار داد رو با قرار داد دستی که امضاء دارد پیوست می کند )
معمولا در قرار داد های قولنامه رو باید سیستمی ثبت کرد نه دستی ولی قولنامه دست نویس با رعایت نکات زیر می تواند در مراجع قانونی قابل قبول باشد و عدام رعایت این نکات برای طرفیم قرار داد و مشاور املاک باعث مشکلات زیادی میشود
1- در هنگام تنظیم قولنامه از یک خودکار بایک رنگ استفاده شود و دست خط ها هم یکی باشد و تایم نوشتن قرار دادو امضا طرفین بیشتر از یک هفته نباشد تا احتمال ادعای دستکاری قولنامه وجود نداشته باشد(( نکته مهم هیچ وقت در متن قولنامه که قبلا نگارش شده است متن اضافه نکنید مثلا قرار اجاره خانه که دوباره می خواهد تمدید کند رو هم دوبار در یک برگه اجاره نامه جدید تنظیم کنید و در قرار داد قبلی دست نبورید که فردا محکوم نشوید))
2- تمام تاریخ مثل تاریج نوشتن تاریخ توافق و تاریخ تحویل ملک حتما در همان روز قولنامه نوشته شود
3- مشخصات طرفین حتما دقیق نوشته شود و مهم که ادرس طرفینو شماره تماس هم دقیق باشد تا در صورت بروز مشکا ابلاغیه به ادرس دقیق ارسال شدو طرف مقاب نتولند رای قیابی دریافت کند
3- ادرس دقیق ملک و مشخصات دقیق در قولنامه بنویسید مثلا ( در بسیاری از املاک مشاهد میشود که فرق بین اعیان و عرصه در متن نگارش قولنامه راعایت نمی شود مثل خانه ویلای با ۱۲۵ متر زمین و ۹۰ متر ساختمان را باید به این صورت در قرار داد نگارش کرد ۹۰متر اعیان در بخش متن مربوطه اعیان و۱۲۵ متر عرصه زمین در بخش متن مربوطه ولی بسیاری از قولنامه در هر دوی این بخش متن های متراژ کل زمین رو مینویسند))
4- نگارش مبلغ ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت کل ملک به عنوان وجه التزام و یا پشیمانی ملک +وجه التزام روز شما در صورتی که به مشکل خوردید و روند قضایی طی شده هزینه اتلاف وقت و کاهش ارزش سرمایه( مثلا ۸ ماه روند قضایی طول کشید) +حق کمیسیون در صورت پشیمانی هر طرف قرار داد تا اتمام کامل پرداخت ها و تحویل ملک و تنظیم سند و…( معمولا بعد فسخ قرار داد نصف کمسیون حق املاک است که این با راعایت این نکته)
5- نحوه امضاء و اثر انگست حتما از دو طرف قرار داد و درصورتی بی سواد یا معلولیت دارد و یا کوهلت سن دارد و… حتما با ذکر توضیحات و الزام حضور شاهد درجه یک قرار داد تنظیم کنید
6- تمام قولنامه چه باک درهگیری و چه دستی از نظر قانون مداراک عادی هستند و برای معتبر شده و اسباط به عنوان عدله محکه پسند و حقانیت باید دو شاهد این متن قرار داد ها را امضا کنند البته همیشه سعی کنید کد ملی شاهدید و یا نام و نام خانوادگی در متن قرار داد بنویسند شاهدین
7- بعد نوبت امضاء مشاور املاک است چرا که امضاء مشاور املاک از مهر او معتبر است و بعد مهر( حتما مهر و امضا در حضور شما باشد تا مسئولیت کامل قرار داد شما حال شود در بسیاری از گلاهبرداری قولنامه مذکور بدون مهر و امضاء و نشانی هستند )
8- حتما در تمام قرار داد ها کپی مدارک و اسناد مالکیت ملک و مداراک هویتی طرفین و مدارک مالی رو به رویت و تایید و تصدیق طرفین قرار داد برسونید و درصورت لازم از مشاوره کارشناسان حقوقی و کارشناسان فنی در قرار داد های مبالغ بالا ۱ میلیارد استفاده کنید
9- بعد که قولنامه کامل کردید حتما در زمان تحویل به طرفین بابت قولنامه از طرفین رسید قولنامه دریافت کنید
10- البته همیشه بهترین کار مراجع به مشاورین املاک با علم و تجربه و تخصصی کافی است
*****متاسفانه عدم آگهی مردم در مورد نحوه تنظیم قرار داد معاملات ملک باعث بروز چنین مشکلاتی می شود
رعایت نکات مهم در هنگام خرید و فروش ،اجاره
1- مراجعه به واحد های داری جواز کسب (از وزارت صنعت و معدن و تجارت) داری عضویت در (اتحادیه املاک مشهد)
2- احزار هویت طرف مقابل و احزار مدارک مالکیت و مطابقت آن با ملک و فرد توسط خریدار و فروشند و مشاور املاک
3- ثبت تمام قرار داد ها (قولنامه و اجارنامه و…) به صورت کد رهگیری و پرینتی (در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)( براساس ماده ۲۸ قانون نظام صنفی کشور)
4- در هر پرداخت وجه (پول،چک و…) فقط درصورت دریافت رسید و( صورت جلسه از طرف مقابل به امضاء دو نفر شاهد حتما به حساب خود طرف حساب شما واریز شود)
5- تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند در محضر( قرار دادن وجه التزام روزانه در صورت عدم اجرای تعهد از هر طرف)
سعی کنید این نکات بنویسید ودر تمام معاملات یک بار این نکات را چک کنید.
***املاک ***
مهندس مهدی ظفریاری نژاد
سلام
در مورد دیافت خسارت قرار داد های ملک دو نوع فروش و اجاره
برای اجاره حتما باید جریمه روزانه تعین شود و برای موارد دیگر خسارت حتما یک دوار در قرار داد تعین شود معمولا مشاور املاک داری تجربه و دانش و یا یک وکیل و… می تواند در مواقع مشکل هم از نظر قانونی سریعت مشکل را حل کند و هم با قاطعیت بیشتر و دوستانه
برای قولنامه فروش
دو ۳ نوع خسارت در نظر بگیرید
1 -خسارت روزانه در صورت عدم تحویل ملک و یا مبلغ ثمن و …
2- خسارت کلی در صورت فسخ به علت غیر منتظر و یا … مثلا در املاک کوچک ۱۰ درصد به بالا و در قرار داد های فروش سنگین مثل هتل تا ۳۰ و یا ۴۰ درصد مبلغ
3- خسارت های احتمالی وپیشگیری از کلاهبرداری و با قاطعیت و بسیار موثر در تمامی قرار داد های فروش همیشه دو مشکل وجود دارد یا ملک و سند تحویل نمیشود به خریدار به هر دلیلی و یا پول ثمن معامله به فروشنده پرداخت نمیشود و یا چک نقد نمیشود و..
حالا ابتدا در قرار داد یک فرد داری دانش تجربی و تخصص مثلا مشاور املاک و یا وکیل و.. داور قرار بدهید نکته دوم هم اضافه کرده دو بنده به قرار داد است یکی در صورت عدم تحویل ملک و یا سند ملک تا تاریخ فلان فروشنده اقای متعهد است روزانه مبلغ فلان رو به جریمه پرداخت کند و درصوتی که خریدار منصرف شود می تواند و حق دارد قرار داد قولنامه رو یک طرف فسخ کندفقط ثمن معامله و جریمه دریافت کند( چرا چون در بعضی موارد مثلا ملک انحثار وراثتی و.. انقدر مشکل وجود دارد و زمان بر است که خریدار حاظر است پول با خسارت دریافت کند و از دریافت و انتظار برای ملک منصرف شود)
نکته دوم در مورد عدم پرداخت به موقع پول وچک است در صورتی که خریدار مبلغ ثمن معامله چه کلی و چی حتی مبلغ جزئی ان را تا تاریخ فلان پرداخت نکند فروشنده حق دارد قرار داد رو یک طرف فسخ و ملک خود را دریافت کند به همره مبلغ تعین شده خسارت که خریدار آقای فلانی متعهد است ان را پرداخت کند و خریدار نیز متعهد است تا زمان پرداخت کامل پول و ثمن معامله حق انتقال کلی و جزئی ملک رو به غیر ندارد (یعنی فروش و اجاره رو ندارد )
نکته اخر تمام مبلغ ثمن معامله فقط طی رسید بانکی و چک و رسید دستی به نام مالک قابل اثنبات و مورد قبول در تمام مراجعه است و پرداخت پول به صورت شفاهی( مثلا دوتا شاهد قلابی و دروغگو ) و دستی و بدون رسید قابل قبول نیست