اجاره نامه و اصول قانونی که در زمان عقد این قرارداد باید رعایت کنید

قرارداد رهن و اجاره شاید در نگاه اول خیلی ساده به نظر برسد. اما این قرارداد هم مانند هر تفاهم‌نامه دیگری شرایط خاص خودش را دارد. حواستان باشد اگر هنگام عقد اجاره نامه موارد حقوقی را به درستی رعایت نکنید، ممکن است بعدها پیامدهای منفی برایتان داشته باشد.

با توجه به تعداد زیاد مستاجران و موجرانی که در طول سال قراردادهای رهن و اجاره منعقد می‌کنند، توجه به جزئیات اجاره نامه خیلی مهم است. اما برخی از افراد خیلی کم به این موارد توجه می‌کنند و رفته‌رفته با هم دچار مشکل می‌شوند. این قرارداد زمانی که دو طرف بخواهند به آن استناد کنند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

امروز می‌خواهیم به طور مفصل درباره اجاره‌نامه و بندهای آن صحبت کنیم، تا این بار بتوانید با آگاهی کامل آن را منعقد کنید.

اجاره نامه چیست؟

اجاره نامه قراردادی است که بین دو طرف معامله یعنی موجر و مستاجر بسته می‌شود. در این سند جزئیات ملک، حدود، شرایط و میزان ودیعه و اجاره بها درج می‌شود. برخی از افراد به اشتباه به جای اجاره نامه از قولنامه استفاده می‌کنند. ضمن اینکه برخی هم اجاره نامه را به صورت دستی می‌نویسند و به مشاور املاک مراجعه نمی‌کنند. نکته اول این است که در واقع اجاره نامه با قولنامه تفاوت دارد. ضمن اینکه در ادامه به تفاوت اجاره دستی و اجاره‌نامه رسمی هم می‌پردازیم.

انواع اجاره نامه

در قسمت قبلی دیدید که تعریف اجاره نامه ساده به نظر می‌رسد. فرقی هم نمی‌کند که بخواهید اجاره نامه منزل را منعقد کنید یا اجاره نامه مغازه بنویسید. اما همین قرارداد انواع مختلفی دارد و از بخش‌های مختلفی تشکیل شده است. در این قسمت بیشتر درباره انواع اجاره نامه صحبت می‌کنیم:

1. اجاره نامه رسمی: این اجاره نامه در محضر بین طرفین امضا می‌شود و بهترین و رسمی‌ترین گزینه است.
2. اجاره نامه بنگاهی: همان‌طور که مشخص است، این اجاره نامه در مشاور املاک تنظیم می‌شود و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می‌شود.
3.     اجاره نامه دستی: این گزینه هم معمولا بین موجر و مستاجر نوشته و امضا می‌شود و برای انعقاد آن به محضر یا بنگاه مراجعه نمی‌کنند.

دانلود فرم خام اجاره نامه خانه

تفاوت اجاره نامه رسمی و اجاره دستی

همان‌طور که اشاره کردیم اجاره نامه رسمی در محضر امضا می‌شود و درواقع بهترین گزینه است. اما اجاره‌نامه دستی و بنگاهی هر دو مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می‌شوند و از نظر دادگاه معتبرند. با اینکه متن هر دو هم می‌تواند یکسان باشد، مهم‌ترین تفاوت آنها داشتن کدرهگیری در نسخه بنگاهی است. ضمن اینکه مشاور املاک به خوبی می‌تواند موارد مهم را توضیح دهد و در مراحل اولیه بروز مشکل به حل اختلاف کمک کند.

استعلام اجاره نامه

پیشتر هم اشاره کردیم که می‌توانید قرارداد اجاره را در دفتر اسناد رسمی یا بنگاه منعقد کنید. بعد از پرداخت هزینه کامل هم می‌توانید یک نسخه برای خودتان دریافت کنید و کد رهگیری بگیرید. اما اگر هنوز اطمینان کامل ندارید می‌توانید با مراجعه به سایت ایران املاک به عنوان سامانه ثبت معاملات املاک، ببینید که اجاره نامه ثبت شده باشد و کد رهگیری را قالب پیامک دریافت کنید.

معنی عبارت‌های مهم در اجاره نامه

از آنجایی که قراردادهای موجود در کشور ما اهمیت حقوقی دارند، در نتیجه باید اصطلاحات مهم آنها را بشناسید. در متن قرارداد اجاره هم چنین کلماتی وجود دارد که در ادامه با آنها بیشتر آشنا می‌شوید:

•   موجر: اجاره‌دهنده
•   مستأجر: اجاره‌کننده
•   عین مستأجر: مورد اجاره
•   مال الاجاره: اجاره‌بها
•   اجرت المثل: بهایی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت نمونه مشابه تعیین می‌شود. این مبلغ از قبل بین طرفین توافق نشده است.

• بیشتر بخوانید: نکات حقوقی املاک در فروش و اجاره

فسخ اجاره نامه

در هر قراردادی امکان فسخ وجود دارد، ضمن اینکه طرفین هم تحت شرایطی مشخص حق فسخ دارند. در این قسمت می‌خواهیم بیشتر درباره فسخ اجاره نامه صحبت کنیم.

•   فسخ اجاره از سوی مستاجر: داخل اجاره‌نامه جزئیات مهمی درج می‌شود. در صورت اینکه مشخص شود هر کدام از این موارد خلاف واقع بوده است طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در صورتی که مورد اجاره دارای مشکل جدی باشد یا موجر درباره عیب مورد نظر چیزی نگفته باشد، امکان فسخ از طرف مستأجر وجود دارد. البته که مالک می‌تواند عیب موجود را رفع کرده و مورد اجاره را تحویل دهد.
•   فسخ اجاره از سوی موجر: موجر هم حق دارد قرارداد را فسخ کند. برای این موضوع هم می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد. به عنوان مثال می‌توان به دیرکرد در پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه، تغییر کاربری و استفاده غیر از جزئیات موجود در قرارداد، اجاره‌دادن ملک به مستأجر دیگر و انجام اعمال خلاف و منافی عفت عمومی اشاره کرد.

به‌دنبال خانه مناسب برای اجاره هستید؟ دیوار را فراموش نکنید

نکات مهم هنگام عقد قرارداد اجاره

زمانی که می‌خواهید اجاره نامه را بنویسید، به عنوان موجر یا مستاجر، به همه موارد دقت کنید. در این قسمت می‌خواهیم نکات بسیار مهمی را به شما بگوییم که پیش از عقد قرارداد اجاره باید آنها را بدانید.

1. حتما باید جزئیات اجاره نامه با دقت پر شود. از جمله موارد مهم می‌توان به طرفین قرارداد، مشخصات فردی، اطلاعات تماس و محل سکونت اشاره کرد. ضمن اینکه باید مورد اجاره، شرایط استفاده، مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها و ضمانت اجرای تخلف از قرارداد هم قید شود.
2. زمان اجاره خیلی مهم است. معمولا قراردادها به صورت یک‌ساله نوشته می‌شود تا طرفین بتوانند برای سال بعد توافق کنند. ولی می‌توانید با توافق یکدیگر مدت زمان بشتری را تعیین کنید.
3. همان‌طور که پیشتر اشاره کردیم، مستاجر حق ندارد مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد.
4. مستاجر اجازه تغییر کاربری ملک را ندارد و باید دقیقا مطابق با چیزی که در متن قرارداد اجاره آمده از ملک استفاده کند. ضمن اینکه نمی‌تواند بدون هماهنگی و اجازه موجر، در ملک تغییرات اساسی ایجاد کند. در صورت وقوع چنین موردی، موجر می‌تواند هزینه تعمیرات را نپردازد.
5. موجر نمی‌تواند برخلاف شرایط مورد استفاده مستاجر از ملک، در آن تغییراتی را ایجاد کند. ضمن اینکه اگر ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، موجر برای جلوگیری از خسارات بعدی می‌تواند این اقدام را سریع انجام دهد. در صورتی که مستاجر با این مسئله مشکل داشته باشد، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
6. هزینه‌های اساسی، عمومی و همه مواردی که برای استفاده از ملک لازم است، برعهده موجر خواهد بود. به عنوان مثال می‌توان به آبگرمکن، پکیج، شوفاژ یا کولر اشاره کرد.
7. بلافاصله بعد از به پایان رسیدن مدت اجرا، عقد موجود در قرارداد لغو می‌شود. اما اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، باید هزینه اجاره بها را به اندازه مدتی که ملک را تصرف کرده بپردازد.
8. قرارداد اجاره با فوت طرفین لغو نمی‌شود. اما اگر موجر فقط در زمان حیاتش می‌توانسته مالک منافع مورد اجاره باشدف در نتیجه با فوت او عقد اجاره باطل است. البته اگر در قرارداد قید شده باشد که فوت مستاجر اجاره‌نامه باطل است، می‌توان به آن استناد کرد.
9. اگر مستاجر ملک را به فرد دیگر اجاره دهد، اجاره نامه فسخ نمی‌شود. مگر اینکه موجر چنین بندی را در قرارداد قید کرده باشد.
10. اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره ساخت‌وسازی را انجام دهد، موجر می‌تواند آن را خراب کند. ضمن اینکه در صورت آسیب مورد اجاره، جبران هزینه ب رعهده مستاجر است.
11. در صورتی که قرارداد اجاره را به صورت رسمی یا دستی منعقد می‌کنید، حتما باید دو نفر شاهد هم آن را امضا کنند.
12. اجاره نامه باید در سه نسخه واحد تنظیم شود که موجر، مستاجر و مشاور املاک نسخه خودشان را دریافت می‌کنند. ضمن اینکه اگر هر کدام از طرفین نماینده یا وکیل دارند، حتما باید وکالتنامه ارائه دهند.
13. اگر مستاجر بعد از پایان مدت قرارداد مورد اجاره را تخلیه نکند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد. این کار از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی اتفاق می‌افتد.
14. مستاجر در ازای هر ماه پرداخت اجاره بها باید حتما رسید داشته باشد. این مسئله در پایان مدت اجاره اهمیت بسیار زیادی دارد.
15. هزینه شارژ یک موضوع کاملا توافقی است. ولی از آن‌جایی که در مدت اجاره مستاجر در ملک زندگی می‌کند، معمولا این هزینه بر عهده اوست.
16. هزینه تعمیرات همیشه یکی از موارد چالش‌برانگیز بوده است. طبق عرف هزینه‌های تعمیرات جاری بر عهده مستاجر است. ولی هزینه تعمیرات اساسی را مالک باید بپردازد.

جمع‌بندی

اجاره نامه یکی از قراردادهای مهمی است که عقد آن ساده به نظر می‌رسد. اما این قرارداد هم مانند همه موارد دیگر نیازمند جزئیات دقیق است و باید به نکات حقوقی آن توجه کنید. در این مطلب به‌طور کامل به موارد مختلف پیرامون اجاره‌نامه پرداختیم و نکات مهمی را گفتیم که به شما کمک می‌کند.

راهنماهای مرتبط حقوقی املاک:

• هر آنچه باید درباره مبایعه نامه املاک و قوانین آن بدانید
• قولنامه خانه چیست و چه تفاوتی با قراردادهای رسمی اجاره و فروش دارد؟
• سند شورایی چیست؟ آیا می‌‌توان به قولنامه زمین روستایی اعتماد کرد؟
• با قوانین وکالت فروش ملک و خرید خانه وکالتی آشنا شوید
• هر آنچه باید درباره قانون مالیات خانه‌های خالی بدانید
• درباره قرارداد پیمانکاری و شرایط حقوقی آن بیشتر بدانید