مهاجرت سرمایه از بورس به مسکن؛ چرا سرمایه‌گذاری در مسکن جذاب‌تر است؟

براساس یک نظرسنجی اولویت اول ۳۷ درصد شرکت کنندگان برای سرمایه‌گذاری بازار مسکن است. این اتفاق به دو عامل برمی‌‌گردد؛ عامل اول، نیروی دافعه در بازارهای منتهی به تولید همچون بازار سرمایه و عامل دوم، بی‌‌هزینه بودن خواب و انجماد سرمایه در بازار غیرمولد همچون مسکن است.

به نقل از دنیای اقتصاد، چندی پیش نتایج نظرسنجی مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا) درباره مقصد (بازار) مورد علاقه ایرانی‌‌ها برای سرمایه‌گذاری منتشر شد و نشان داد: ۳۷‌ درصد نظردهنده‌‌ها اعلام کردند اگر مبلغی پول برای سرمایه‌گذاری داشتند، آن را در بازار زمین و مسکن سرمایه‌گذاری می‌کردند.» در مقابل، کمتر از ۲۳ ‌درصد ایرانی‌‌ها حاضرند سرمایه خود را در بخش تولید و کارآفرینی (سرمایه‌گذاری مولد و اشتغال‌زا) وارد کنند.

در این نظرسنجی، فقط ۱.۲ درصد افراد برای سرمایه‌گذاری در بازار سهام اعلام آمادگی و تمایل کردند و ۱۰ درصد تمایل به سرمایه گذاری در بازار سکه و طلا داشتند. ۹ درصد به سپرده‌گذاری، ۳.۱ درصد بازار رمز ارزها و ۱.۳ درصد دیگر به بازار ارز تمایل داشتند.

نتیجه این نظرسنجی می‌گوید که شرایط اقتصادی و سیاست‌های اقتصادی در کنار ریسک‌های غیراقتصادی باعث شده سرمایه‌‌های ایرانی‌‌ها را به سمت سفته‌‌بازی و سرمایه‌گذاری‌‌های غیرمولد برود.

علت حرکت سرمایه ها از بورس به مسکن به دو عامل برمی‌‌گردد؛ عامل اول، نیروی دافعه در بازارهای منتهی به تولید همچون بازار سرمایه و عامل دوم، بی‌‌هزینه بودن خواب و انجماد سرمایه در بازار غیرمولد همچون مسکن است.

عوامل جاذب سرمایه در بازار مسکن

تعداد خانه‌‌های خالی در پایتخت تقریبا حدود دو برابر معیار مرسوم جهانی است. در کشور، بالای ۱۰ ‌درصد خانه‌‌ها، بلااستفاده و به همین میزان، خانه دوم تقریبا خالی در طول سال وجود دارد.

حجم بالای خانه خالی و زمین بیکار در تهران و شهرهای مختلف کشور و روستاهای خوش آب و هوا نظیر روستاهای شمال نشان می‌‌دهد اکثر ایرانی‌‌ها ترجیح می‌‌دهند پس‌‌اندازهای خود را در بازار ملک انجام دهند. چون عایدی بلندمدت سرمایه‌گذاری ملکی در کنار ریسک صفر بازار ملک، آن را بیش‌‌از هر بازار و حوزه‌‌ای، برای ایرانی‌‌ها جذاب کرده است.

از آنجایی که در ۳۰ سال اخیر میانگین سالانه عایدی زمین حدود ۳۵ ‌درصد و مسکن حدود ۳۰ ‌درصد بوده که با توجه به بیشتر بودن این میزان بازدهی در مقایسه با میانگین سالانه نرخ تورم عمومی، این بازار پناهگاه امن و البته بدون‌‌ریسک برای سرمایه‌گذاران بوده است.

در همین ماه‌‌های اخیر در بازار مسکن به‌رغم آنکه در طول سال‌جاری، چشم‌‌انداز سرمایه‌گذاری کوتاه‌‌مدت و میان‌‌مدت در ملک به خاطر افت قیمت مسکن در برخی ماه‌‌ها و کند شدن سرعت رشد قیمت در ماه‌‌های دیگر، تا حدود زیادی مبهم و متفاوت از سال‌‌های جهش قیمت شده است اما همچنان ردپای بورسی خریداران جدید آپارتمان در تهران دیده می‌شود.

از سوی دیگر در بازار مسکن اهرم ضد سفته‌بازی وجود ندارد. سیاست‌گذار می‌تواند مثل بازار مسکن همه کشورهای موفق در حوزه تنظیم بازار ملک، از اهرم مالیات سالانه بر ملک استفاده کند و برای جریان سمی و مخرب ملاکی، ریسک و هزینه بازدارنده» ایجاد کند.

عوامل دافع سرمایه از بورس

بازار سرمایه نیز به دلیل مداخلات دولت به دو شکل قیمت‌گذاری برای فروش کالاهای مختلف و منگنه‌‌‌‌گذاری برای نوسان شاخص سهام، برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست.

هر چند در مقاطعی که همین سیاستگذاری غلط در بازار سرمایه، هیجان مقطعی برای بورس‌‌بازی به وجود می‌‌آورد، این بازار شاهد افزایش حجم سرمایه‌گذاری‌‌ها می‌شود اما چون شرایط بازار سرمایه برای ماندگاری سرمایه‌‌ها و رونق پایدار سرمایه‌گذاری به دلیل همان سیاست‌های غلط و ضدسرمایه فراهم نیست، افراد ترجیح می‌‌دهند وارد بازار امن‌‌تر مثل زمین و مسکن شوند.

ایراد سیاستی بازار سرمایه، دامنه نوسان است، چون سقف‌‌گذاری برای رشد شاخص به میزانی که بازار انتظار داشت باعث ورود تهاجمی افراد به بازار سهام در آن دوره -پنج ماه اول سال ۹۹- شد که نتیجه‌‌اش رشد هیجانی شاخص به میزان حدود ۳۰۰ ‌درصد در آن زمان بود.

بازار سرمایه، یک مسیر اصلی برای سرمایه‌گذاری مولد است که اگر سیاست‌های غلط نبود، می‌توانست مرکز ثقل سرمایه‌‌ها در همین دوره اخیر شود. هر چقدر بورس، فاز رونق پایدار و نه هیجانی به خود بگیرد، ورود بیشتر سرمایه‌‌ها به آن باعث تزریق منابع به بخش تولید و رونق تولید شرکت‌های صنعتی و تولیدی خواهد شد.

جذابیت بورس حتی باعث کاهش سفته‌‌بازی در بازارهایی مثل طلا و دلار می‌شود، اما چون‌سازوکار سرمایه‌گذاری بورسی تحت‌تاثیر سیاستگذاری غلط، دچار اختلال شده، نتیجه آن سرگردانی سرمایه‌‌ها و ورود انحرافی آنها به بازار ملک بوده است.

راه حل چیست؟

جریان حرکت سرمایه از بورس به مسکن با چند حرکت متوقف می‌شود. اول اینکه سیاستگذار دست از مداخله در بازارها و سیاست‌های ضدسرمایه‌گذاری در بازار سرمایه بردارد. سپس باید ریسک‌های غیراقتصادی مهار شوند. سومین حرکت نیز به موضوع مالیات گیری مربوط می‌شود.

برای سوق سرمایه‌ها به بازارهای تولیدی، نیاز هست که مالیات سالانه بر ملک گرفته شود. با این کار سفته‌‌بازی ملکی مهار می‌شود و موتور جهش قیمت مسکن نیز از کار خواهد افتاد. همچنین باید سیاست‌های بازار اصلاح شود که در نتیجه موجب رونق تولید، عرضه کالا و فراهم شدن زمینه برای کاهش تورم عمومی است.

مالیات سالانه بر املاک همچنین موجب افزایش عرضه مصرفی در بازار مسکن، کاهش قیمت برای خانه‌‌ اولی‌‌ها و کاهش اجاره‌‌بها برای مستاجرها می‌شود. این مالیات منابع مالی پایدار به وجود می‌‌آورد و تراکم فروشی یا همان شهرفروشی و عوارض بعدی آن را در شهرها متوقف می‌‌کند.