نرخ اجاره آپارتمان‌‌ در آگهی‌های دیوار تهران چه تغییری داشت؟ (دی ۱۴۰۰)

«انتقال بار گرانی مسکن به دوش مستأجران»؛ این واقعیتی است که گزارش‌های چند ماه اخیر بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت آن را روایت می‌کند. چنان‌که مقایسه میانگین نرخ اجاره مسکن شهری تهران طی دی ماه سال جاری با ماه مشابه سال گذشته نشان از رشد ۲.۵ برابری قیمت‌ها دارد.

از ابتدای پاییز سال جاری روند فزاینده‌ی قیمت‌ها سرعت بیشتری به خود گرفت و در پایان دی، برای چهارمین ماه پیاپی تورم نقطه‌ای اجاره مسکن شاخص بالای ۵۰ درصد را به ثبت رساند.

 بر اساس گزارش بانک مرکزی طی اولین ماه زمستان سال جاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۵۰.۷ درصد و در کل مناطق شهری ۵۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد.

انتشار چنین گزارشی از سوی بانک مرکزی باعث شد تا در ابتدای ماه جاری سران قوا جلسه‌ای فوری مبنی بر ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از مستأجران تشکیل دهند؛ مسئولان ارشد کشور در حالی همچنان به دخالت در بازار تأکید دارند که حدود دو سال از مصوبه آن‌ها برای تعیین سقف اجاره‌بها می‌گذرد؛ اما قیمت‌ها بدون توجه به این سیاست‌های دستوری تا دو برابر سقف‌های تعیین‌شده رشد داشته‌اند.

زیرا این بازار است که پررنگ‌ترین نقش را در نوسان قیمت‌ها ایفا می‌کند. طبق بایسته‌های حاکم بر اقتصاد ایران معمولاً رشد قیمت فروش مسکن پس از مدتی در بازار اجاره خود را تخلیه می‌کند؛ دقیقاً شبیه آنچه در بازار کنونی املاک شاهد آن هستیم.

در حالی که تورم سالانه بخش فروش در محدوده ۲۰ درصد متوقف شده، بازار اجاره از ۵۰ درصد کوتاه نمی‌آید و حتی از تورم عمومی اقتصاد کشور شاخص‌های بالاتری را ثبت می‌کند.

همین امر باعث شد تا مرکز آمار کشور طی گزارشی بازار اجاره مسکن را در ردیف اول متهمان تورم قرار دارد و نقش آن در تورم دی ماه را «بسیار مبرز» تلقی کند. در این گزارش ضریب اهمیت اجاره‌بهای مسکن در سبد تورمی کالاهای مصرفی خانوار، ۳۰.۷۲ درصد اعلام شد.

در رابطه با «قیمت» اجاره مسکن نیز آخرین آمار رسمی به گزارش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بازمی‌گردد که متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع مسکن تهران را ۸۴ هزار تومان اعلام کرد که البته این آمار مربوط به آذر ماه است. با توجه به ادعای بانک مرکزی مبنی بر کاهشی‌شدن قیمت اجاره مسکن نسبت به آذر ماه، رقم ارائه‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی باید افت هم داشته باشد.

اما آیا آگهی‌های درج‌شده در دیوار هم آمارهای رسمی را تائید می‌کنند؟

اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی دی ماه سال جاری نشان می‌دهد که میانگین نرخ اجاره مسکن در شهر تهران به ۱۷.۵ میلیون تومان رسیده است. بنابراین همین‌جا اولین اختلاف بین داده‌های دیوار و آمارهای رسمی شکل می‌گیرد. این رقم بدان معناست که هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حدود ۲۱۹ هزار تومان آگهی شده که اختلاف ۱۳۵ هزار تومانی با داده‌های وزارت راه دارد؛

البته باید توجه داشت که قیمت‌های دیوار نهایی نیستند و در هنگام عقد قرارداد دستخوش تغییراتی می‌شوند، اما طبیعتاً این تغییرات چندان قابل‌توجه نخواهند بود که اختلاف دو آمار را به حداقل برسانند.  

همچنین در حالی که بانک مرکزی از افت میانگین قیمت‌ها نسبت به آذر ماه خبر داده، اجاره‌بهای آپارتمان‌های تهران طی دی به‌طور متوسط رشد ۳۰۰ هزار تومانی را برجای گذاشته است.

در روند سالانه اما شتاب تورمی دیوار کمتر از پایگاه اطلاعاتی بانک مرکزی بوده و رشد قیمت‌ها نسبت به دی ماه گذشته در این سایت ۴۵.۸ درصد ثبت شده است.

تغییرات قیمت در آگهی‌های دیوار شمال تهران

پایش اطلاعات ۱۰۶ محله تهران که تعداد آگهی قابل‌توجهی در بخش آپارتمان استیجاری دیوار طی دی ماه داشتند نشان می‌دهد مناطقی که در این ماه به نرخ اجاره بالاتر از ۱۵ میلیون تومان رسیده‌اند، شتاب کمتری در شاخص سالانه تورم داشته‌اند.

محمودیه، ولنجک و کامرانیه ازجمله این محله‌ها هستند که در بین پنج محله گران آپارتمان‌های استیجاری تهران جا خوش کرده‌اند، اما در بهترین حالت هم نتوانسته‌اند نرخ رشد سالانه خود را به بیش از ۳۲ درصد برسانند. طوری‌که ولنجک حتی در بازه ماهانه افت قیمت را تجربه کرده است.

اگر ۴۰ محله‌ای که در جدول پایین قرار گرفته‌اند را محله‌های گران تهران برای اجاره‌نشینان معرفی کنیم، میانگین رشد قیمت‌شان در بازه سالانه و ماهانه طی دی ۱۴۰۰ به‌ ترتیب ۴۱.۲ و ۱.۵ درصد بوده است. یعنی کمترین رشد در میان دسته‌های مختلف قیمتی تهران.

درکه که در دوره اوج‌گیری کرونا در کشور به یکی از محبوب‌ترین محله‌های اجاره‌نشینان تبدیل شده بود، با سردشدن تب پاندمی قرن، حالا کمترین نرخ رشد سالانه را در بین ۱۰۶ محله مورد بررسی بر جای گذاشته است. آپارتمان‌های این محله با یک سقوط ۵.۷ درصدی دیگر طی دی ماه، حالا روی شاخص رشد سالانه ۱۱.۸ درصدی ایستاده‌اند.

ونک که پس از درکه کمترین نرخ تورم سالانه را داشته، توانسته بیش از دو برابر این محله رشد اجاره‌بها را در دیوار به ثبت برساند.

گرچه در محله‌های شمال و غرب تهران صاحبان آپارتمان‌های ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در افزایش اجاره‌بها با احتیاط بیشتری نسبت به سایر مناطق عمل کرده‌اند، اما جنت‌آباد جنوبی، دروس، دارآباد، آجودانیه و … همچنان توانسته‌اند نرخ رشد خود را بالاتر از تورم عمومی حفظ کنند.

نرخ اجاره آپارتمان در گران‌‌ترین محله‌های تهران در آگهی‌های دیوار

متوسط اجاره آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییرات قیمت در آگهی‌های دیوار مرکز تهران

آپارتمان‌هایی که با نرخ ۱۰ میلیون تا ۱۵ میلیون تومان در دیوار آگهی شده‌اند وضعیت بهتری نسبت به محله‌های گران تهران در شاخص رشد داشته‌اند. چنان‌که میانگین تورم آپارتمان استیجاری در این دسته به ۴۹.۹ درصد رسیده است.   

همان‌طور که محله‌های واقع در منطقه ۱ بیشترین فراوانی را در بخش آپارتمان‌های استیجاری گران‌قیمت تهران دارند، در محله‌های متوسط‌قیمت منطقه ۵ بیشترین محبوبیت را در آگهی‌های دیوار داشته است.

غیر از این منطقه، از لحاظ جغرافیایی محله‌های میانی و شرق تهران نیز سهم بسزایی در جدول زیر دارند. سازمان برنامه، فردوس، جنت‌آباد، شهرزیبا و دریاچه شهدای خلیج‌فارس نیز نماینده غرب تهران در جدول زیر هستند.

با توجه به شرایط حاکم بر بازار به نظر می‌رسد رشد قیمت مسکن طی دوره اخیر هنوز به‌طور کامل در بازار اجاره این مناطق تخلیه نشده است. شاید پس از عید نوروز که پیک جابه‌جایی مستأجران فرا می‌رسد، این محلات ظرفیت بیشتری از خود برای رشد قیمت نشان دهند. چه بسا تعدادی از آن‌ها به جدول گران‌قیمت‌های آپارتمان‌های استیجاری دیوار منتقل شوند.

نرخ اجاره آپارتمان در محله‌های متوسط تهران در آگهی‌های دیوار

متوسط اجاره آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییرات اجاره در ارزان‌ترین محله‌های تهران در آگهی‌های دیوار

در بین مناطق ۲۲گانه تهران صاحبان آپارتمان‌‌هایی که کمترین نرخ اجاره‌بها را دارند، توانسته‌اند بیشترین نرخ رشد را به ثبت برسانند. پایش اطلاعات ۱۷ محله پرآگهی که اجاره‌بهای ماهانه مسکن در آن‌ها همچنان زیر ۱۰ میلیون تومان مانده، از رشد ۵۵.۱ درصدی نرخ اجاره آپارتمان‌های دو تا پنج سال در این محلات حکایت دارد.

شهرک کیان‌شهر، خلیج‌فارس و هاشمی که بیشترین رشد سالانه قیمت را در مناطق شهری تهران داشته‌اند، در همین دسته مشاهده می‌شوند. در روند ماهانه اما عملکرد این محله‌ها ۰.۱ درصد ضعیف‌تر از مناطق میانی بوده و روی شاخص ۲.۲ درصد ایستاده است.

از همین رو می‌توان برای محله‌هایی که در جدول بالا قرار گرفته‌اند رشد بیشتری در آینده در نظر گرفت. البته با روندی که در بازار اجاره مسکن تهران مشاهده می‌شود، بعید نیست که در آینده‌ای نه‌چندان دور دیگر خبری از آپارتمان‌های پایین‌تر از ۱۰ میلیون تومان در آگهی واحدهای ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت نباشد.

اتابک که در این آگهی‌ها ارزان‌ترین محله تهران برای اجاره‌نشینی لقب گرفته فاصله چندانی تا ورود به بازه ۱۰ میلیون تومان ندارد. بر اساس قیمت‌هایی که در پایان دی ماه ثبت شده‌اند، هر مستأجر برای اجاره واحدی ۸۰ متری در اتابک که دو تا پنج سال از عمر بنای آن می‌گذرد در سال باید ۷۴ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان کنار بگذارد.

گرچه بخشی از این مبالغ به صورت ودیعه پرداخت و در پایان قرارداد به مستأجر عودت داده می‌شود، اما اگر ارزان‌ترین محله تهران برای اجاره‌نشینی را هم مبنا قرار دهیم، برای کارگرانی که حداقل دستمزد آن‌ها در محدوده سه میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تعیین شده، اجاره‌نشینی در مناطق ۲۲گانه تهران را دیگر باید یک رؤیا بدانیم.

از سوی دیگر باید توجه داشت که با توجه به تورم ۴۲ درصدی اقتصادی، مبالغ ودیعه در طول سال به همین مقدار ارزش خود را از دست می‌دهند و همچنین با توجه به اینکه کمتری بازاری در حال حاضر بازدهی بخش اجاره مسکن را دارد، صاحبان مسکن به دریافت اجاره ماهانه به جای ودیعه مسکن تمایل بیشتری نشان می‌دهند.

زیرا دیگر کمتر بازاری را می‌توان یافت که سود ۵۵.۱ درصدی، آن‌ هم با کمترین میزان ریسک، برای سرمایه‌گذاران بر جای گذارد.

نرخ اجاره آپارتمان در ارزان‌ترین محله‌های تهران در آگهی‌های دیوار

متوسط اجاره آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییرات قیمت اجاره آپارتمان در آگهی‌های دیوار اطراف تهران

شاید تا چند سال پیش خرید خانه در مناطق شهری تهران برای دهک‌های پایین‌ترین یه آرزو به حساب می‌آمد، اما اکنون این طبقات با اجاره‌نشینی در پایتخت هم خداحافظی کرده‌اند.

شاید نمود عینی این اتفاق را بتوان در آگهی‌های اجاره آپارتمان شهرهای اطراف تهران مشاهده کرد. طبق سه جدولی که پیش از این مورد بررسی قرار گرفت، شاهد رابطه عکس قیمت‌ها و نرخ رشد آن در محله‌های مختلف تهران بودیم. بر اساس این روند می‌توان فرضیه‌ای را مطرح کرد که اکنون حجم تقاضای اجاره‌نشینی به سمت محله‌های جنوبی تهران سوق پیدا کرده و خود به عاملی برای سرعت‌گرفتن رشد قیمت‌ها در این مناطق تبدیل شده است.

این اتفاق باعث شده تا طی ماه‌های اخیر نوبت به صاحبان آپارتمان در شهرهای حومه‌ای و اطراف تهران برسد که نرخ‌ اجاره واحدهای خود را به شکل نجومی بالا ببرند.

بررسی ۱۰ شهر پرآگهی دیوار اطراف تهران از ثبت متوسط رشد ۷۱.۸ درصدی قیمت‌ها در بخش اجاره آپارتمان حکایت دارد. رقمی که از میانگین ثبت‌شده برای تهران حدود ۲۴ درصد بیشتر است. این شهرها در روند ماهانه نیز رشد بیش از پنج درصدی داشته‌اند. حال مشخص نیست که بانک مرکزی بر چه مبنایی از کاهش قیمت اجاره مسکن در تهران خبر می‌دهد؟

در این میان ورامین و بومهن مشاهده می‌شوند که طی یک سال اخیر در آگهی‌های دیوار رشد بیش از دو برابری در بخش آپارتمان‌های استیجاری داشته‌اند.

قیمت اجاره مسکن که در رباط‌کریم طی ماه‌های ابتدایی سال درجا می‌زد، حالا به رشد ۳۲ درصدی رسیده است.

به نظر می‌رسد با روندی که موجران مناطق ۲۲گانه تهران در پیش گرفته‌اند در آینده بیش از این شاهد کوچ مستأجران به شهرهای حاشیه‌ای و خالی‌شدن پایتخت از اجاره‌نشینان باشیم.

بالطبع به دنبال همین رشد تقاضاست که صاحبان آپارتمان در ورامین توانسته‌اند واحد خود را ۱۲۰ درصد بالاتر از قیمت‌های سال گذشته در دیوار به آگهی بگذارند.

شرایط به‌وجود‌آمده در کنار مشکلات اقتصادی و معیشتی که برای مستأجران به‌وجود آورده می‌تواند سرمنشأ بسیاری از آسیب‌های اجتماعی هم شود؛ به‌ویژه آنکه اکثر شهرهای حاشیه‌ای، تازه‌تأسیس هستند و به‌رغم پیشرفت‌های اخیر، هنوز در ارائه بسیاری از خدمات شهری و رفاهی به‌ویژه برای جمعیتِ بالا ناتوان مانده‌اند.

بدین ترتیب از دولت و سران ارشد قوا انتظار می‌رود به‌جای دخالت مستقیم در بازار و تعیین تکلیف برای صاحبان املاک و آپارتمان برای تعیین نرخ اجاره، به‌صورت تنظیم‌گر به دخالت در بازار بپردازد و با حمایت جدی از بخش خصوصی و انبوه‌ساز واقعی هم از فرار سرمایه جلوگیری کند و هم در آمایش جمعیت و سرزمین با مشکل مواجه نشود.  

در این صورت است که تولید متناسب با تقاضا و نیاز بازار صورت می‌گیرد و می‌توان رفته‌رفته به رفع مشکلات حاکم بر صنعت ساختمان‌سازی و بازار مسکن ایران امیدوار شد.

نرخ اجاره آپارتمان در شهرهای اطراف تهران در آگهی‌های دیوار

متوسط اجاره آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت (تومان)