نرخ رشد قیمت آپارتمان‌ در محله‌های مختلف تهران بر اساس عمر بنا در آگهی‌های دیوار

سرمایه‌گذاری در بازار خرید و فروش آپارتمان و ملک بدون توجه به عمر بنا پروژه‌ای است که از ابتدا باید آن را شکست‌خورده دانست یا در خوش‌بینانه‌ترین حالت موفقیت آن را زیرسؤال برد.  

شاید در تصور عمومی جامعه خرید آپارتمان‌های نوساز به‌صرفه‌تر و زودبازده‌تر از آپارتمان‌های قدیمی‌تر باشد؛ اما فعالان کهنه‌کار بازار به‌خوبی می‌دانند که حداقل دو سال باید از عمر بنا گذشته باشد تا بتوان به بازدهی آن امیدوار شد. شاید به همین علت است که متقاضیان واقعی یا همان مصرفی بازار، بیشتر به خانه‌های تا یک سال ساخت علاقه نشان می‌دهند و فعالان اقتصادی بازار، به‌دنبال خانه‌هایی با ساخت بیشتر از دو سال هستند. این واحدها علاوه بر اینکه در گذشته سکنه‌ای نداشته و اصطلاحاً کلیدنخورده‌اند، با قیمت‌های مناسب‌تری هم عرضه می‌شوند.

البته نباید پنداشت که خانه هم مانند فرش هرچه بیشتر پا بخورد ارزشمندتر می‌شود، بلکه این آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت هستند که از هر نظر خود را جذاب جلوه می‌دهند.

بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی تابستان سال جاری و مقایسه آن با فصل مشابه ۱۳۹۹ نیز این واقعیت بازار مسکن را نمایان می‌سازد. پس از این بازه سنی، بناهای ۶ تا ۱۰ سال و بیشتر از ۱۰ سال به‌ترتیب در رده‌های بعدی قرار دارند. اما خانه‌های یک‌ روز تا یک سال ساخت با اختلاف در رده آخر چهار گروه سنی دیده می‌شوند.

البته بدیهی است که در کلانشهری نظیر تهران که در آن بالاشهر و پایین‌شهر بشدت معنا پیدا می‌کند، بیش از عمر بنا، محل استقرار آپارتمان تعیین‌کننده اصلی قیمت‌هاست.

در ادامه بلاگ دیوار به مقایسه قیمت این آپارتمان‌ها (در آگهی‌های دیوار) در دو تابستان گذشته پرداخته تا به شکل جزئی‌تر نقش عمر بنا در رشد قیمت واحدهای آپارتمانی در محله‌های مختلف تهران مشخص شود.

نرخ رشد قیمت در آگهی آپارتمان‌‌های ۲ تا ۵ سال ساخت

همان‌طور که اشاره شد آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت جذاب‌ترین بخش برای سرمایه‌گذاری در این بازار شمرده می‌شوند. اطلاعات به‌دست‌آمده از میزان رشد قیمت آپارتمان در محله‌های مختلف تهران در آگهی‌های دیوار نیز می‌تواند گواهی بر این سخن باشد. 

در بین پنج محله‌ای که بیشترین رشد قیمت را در بین مجموع ۵۶۴ مورد ارزیابی‌شده داشته‌اند چهار محله در گروه آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت قرار دارند. در این بین خانه‌های دو تا پنج سال ساخت محله اوین با ثبت رشد قیمت ۹۱.۷ درصد اختلاف قابل توجهی با اقدسیه که در رده دوم جهش قیمت قرار دارد، پیدا کرده است.

برای اینکه بهتر متوجه ارزشمندی بناهای دو تا پنج سال ساخت شویم، بهتر است قیمت آپارتمان‌ها را با تفکیک سن آن در یک محله بسنجیم. به‌عنوان مثال اقدسیه در هر چهار گروه سنی تعداد آگهی‌های قابل‌توجهی در دیوار داشته که آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت آن تا ۷۶.۴ درصد رشد قیمت داشته‌اند. آپارتمان‌های نوساز (۰ تا ۱ سال) این محله نیز با رشد قیمت ۶۶.۵ درصدی نتوانسته‌اند خود را به آپارتمان‌های دو تا پنج سال برسانند. آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال اقدسیه نیز تقریباً مشابه نوسازها پیش رفته‌اند و در تابستان ۱۴۰۰ نرخ رشد قیمت ۶۵.۹ درصدی سالانه را به ثبت رسانده‌اند. یعنی تنها ۰.۶ درصد کمتر از نوسازها؛ اما آپارتمان‌های با عمر بیش از ۱۰ سال ساخت در اقدسیه از هم‌محله‌هایی خود جا مانده‌اند و در آگهی‌های تابستان دیوار تنها ۴۹.۸ درصد رشد داشته‌اند تا با قرارگیری در رده ۸۸ این فهرست، میانگین رشد قیمت اقدسیه را پایین بیاورند.

با توجه به تمرکز این گزارش بر تأثیر عمر بنا بر رشد قیمت‌ها در آگهی‌های دیوار، ۱۱۹ محله‌ی پرآگهی تهران در این بازه سنی شناسایی شده‌اند که به‌طور میانگین ۴۱.۹ درصد رشد قیمت داشته‌اند. بر اساس رتبه‌بندی‌های صورت‌گرفته می‌توان میانه جدول زیر را رتبه ۲۷۸ مد نظر قرار داد که در این زمینه این آپارتمان‌ها از سایر بازه‌های سنی بالاتر قرار می‌گیرند.

با توجه به این امر می‌توان این فرضیه را مطرح کرد که آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت همان‌طور که در جدول پایین هم مشخص است در محله‌های گران‌تر تهران، رشد قیمت بیشتری داشته‌اند.

در واقع می‌توان گفت این واحدها نه به مانند قدیمی‌ساخت‌ها ضرورتی به تعمیر دارند و نه همچون نوسازها نیازی به تجهیز. به همین علت باید آن‌ها را جذاب‌ترین آپارتمان‌های محلات مختلف برای سکونت و به‌تبع آن سرمایه‌گذاری معرفی کرد.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان‌‌های ۲ تا ۵ سال ساخت در محله‌های تهران

رشد قیمت درج‌شده در آگهی‌های فروش دیوار

نرخ رشد قیمت در آگهی آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت

شاید اگر با دید اغماض به تفکیک آپارتمان‌های تهران بر اساس عمر بنا می‌پرداختیم، قراردادن آپارتمان‌های دو تا ۱۰ سال ساخت در یک بازه دور از امکان نبود؛ زیرا آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال هم هنوز آن‌قدر فرسوده نشده‌اند که نیاز به تعمیرات اساسی و به‌نوعی بازسازی داشته باشند. از این رو این بناها نیز می‌توانند محلی جذاب برای سرمایه‌گذاری و سکونت در تهران باشند.

اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی‌های دیوار حاکی از آن است که طی تابستان ۱۴۰۰ آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت در ۱۲۰ محله پرطرفدار تهران رشد قیمت ۴۰.۷ درصدی را به ثبت رسانده‌اند.

دارآباد، اقدسیه و دهکده المپیک که بیشترین رشد قیمت را در این دسته داشته‌اند، در واقع به بازدهی بیشتری نسبت به ۱۱۴ محله حاضر در جدول دو تا پنج سال ساخت‌ها دست یافته‌اند. به همین علت است که نمی‌توان تفاوت چندانی در بین این دو دسته قائل شد.

همچنین برخی محلات حاضر در دسته ۶ تا ۱۰ سال ساخت چنان رشد قیمت در آن‌ها مشاهده می‌شود که در سایر گروه‌ها حتی نصف این بازدهی مشاهده نمی‌شود. در این زمینه می‌توان دهکده المپیک را مثال زد که در آگهی‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت آن، واحدهای آپارتمانی ۶۲.۵ درصد رشد قیمت داشته‌اند، اما آپارتمان‌های دو تا پنج سال ساخت که محبوب‌ترین بازار شناخته می‌شوند در این محله ۴۲.۷ درصد رشد قیمت را به ثبت رسانده‌اند. حتی قدیمی‌ساخت‌ها در دهکده المپیک جای رشد قیمت بهتری نسبت به دو تا پنج سال ساخت‌ها دارند و در تابستان ۱۴۰۰ رشد قیمت ۴۴ درصدی نسبت به فصل مشابه پارسال داشتند. با این حال خانه‌های نوساز در این محله غربی تنها ۲۵ درصد رشد قیمت به ثبت رسانده اند تا از این نظر این دسته از آپارتمان‌های دهکده المپیک در بین تمام موارد مورد بررسی در رتبه ۵۶۲ قرار بگیرد و فاصله‌ای تا انتهای جدول نداشته باشند. البته صاحبان این واحدها هم می‌توانند امیدوار باشند که طبق معادلات این روزهای بازار، ۶ سال بعد دارایی آن‌ها هم جزو پربازده‌ترین‌های بازار قرار بگیرد.

این روندی است که در برخی از محلات دیگر مشاهده می‌شود؛ بدین ترتیب نمی‌توان نسخه همه محلات را با یک فرمول پیچید و خانه‌های دو تا پنج سال ساخت را در هر شرایطی ارزشمندتر از سایر بازه‌های سنی معرفی کرد. این تنها یک فرمول کلی است که از میانگین قیمت‌ها به دست می‌آید. در شرایط کنونی بازار شرایط قیمت‌ها و رشد آن نه‌تنها محله به محله، بلکه خانه به خانه می‌تواند متفاوت باشد. نه‌تنها عواملی نظیر موقعیت محلی، عمر بنا، متراژ، تجهیزات و … بر قیمت نهایی مسکن تأثیرگذارند، اینکه چه کسی در گذشته در واحد آپارتمانی سکونت داشته نیز گاه بر نرخ‌های نهایی اثر می‌گذارد.

گرچه در فهرست خانه‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت هم دو محله از منطقه ۱ تهران دو رتبه ابتدایی را به خود اختصاص داده‌اند، به‌طور کلی میانه بالایی این جدول به سمت غرب و جنوب تهران سنگینی می‌کند و به نظر می‌رسد در اکثر محلات این نقاط خانه‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت از بناهایی که عمر دو تا پنج سال دارند محبوب‌تر هستند و جای رشد قیمت بیشتری دارند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان‌‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت در محله‌های تهران

رشد قیمت درج‌شده در آگهی‌های فروش دیوار

نرخ رشد قیمت در آگهی آپارتمان‌های قدیمی‌ساخت

با اینکه انتظار می‌رود بناهایی که بیش از ۱۰ سال از عمر آن‌ها می‌گذرد ارزش و بازدهی خود را از دست بدهند، اما بررسی آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی تابستان سال جاری و مقایسه آن با تابستان سال گذشته نشان می‌دهد آپارتمان‌هایی که عمر بنای بالای ۱۰ سال دارند نه‌تنها دچار افت بازدهی نشده‌اند، بلکه با ثبت رشد قیمت ۴۰.۶ درصدی، تنها ۰.۰۱ درصد از آپارتمان‌های ۶ تا ۱۰ سال ساخت بازمانده‌اند.

مشاهده محله‌هایی نظیر تقی‌آباد، حر، علائین، سرآسیاب، توحید، شوش، یافت‌آباد، خانی‌آباد و … در رده‌های بالایی این فهرست یک فرضیه اساسی را به ذهن می‌رساند و آن هم رشد قیمت این آپارتمان‌ها به دلیل کلنگی‌بودن و جذابیت بسیار بالای آن‌ها برای سازندگان است. وگرنه دلیل دیگری نمی‌توان یافت که محله‌هایی که در بازه‌های سنی دیگر رشد قیمت چندانی نداشته‌اند به یکباره ۱.۵ برابر شده‌اند. این‌ها اکثراً محله‌هایی هستند که هنوز در آن‌ها آپارتمان‌هایی پیدا می‌شود که قابلیت ساخت‌وساز داشته باشند.

همان‌طور که در جدول پایین مشاهده می‌شود محله ایران با رشد قیمت نزدیک به ۷۰ درصد در رده چهارم کل فهرست مورد بررسی قرار گرفته که این امر به‌خوبی از سرمایه‌‌ای‌شدن کالایی نظیر آپارتمان در محله ایران حکایت دارد. در حالی که اگر به آپارتمان همچون بسیاری از کشورها به چشم کالای مصرفی بادوام نگاه شود، طبعاً آپارتمان‌هایی که عمری بالای ۱۰ سال دارند با سقوط ارزش مالی مواجه می‌شوند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان‌‌های قدیمی ساخت در محله‌های تهران

رشد قیمت درج‌شده در آگهی‌های فروش دیوار

نرخ رشد قیمت در آگهی آپارتمان‌های نوساز

به جرئت می‌توان بازار املاک و مستغلات ایران را متفاوت‌تر از سایر کشورهای جهان معرفی کرد. در حالی که آپارتمان‌های بالای ۱۰ سال طی تابستان سال جاری در آگهی‌های دیوار رشد قیمت ۴۰ درصدی را تجربه کرده‌اند، خانه‌های نوساز کمترین نرخ رشد قیمت را در میان چهار بازه سنی مورد بررسی به ثبت رسانده‌اند.

بر اساس اطلاعات به‌دست‌آمده از ۱۲۹ محله پرآگهی آپارتمان‌های نوساز تهران در سایت دیوار، واحدهای تا یک سال ساخت رشد قیمت سالانه ۳۹.۷ درصدی طی تابستان سال جاری داشته‌اند.

اینجاست که محله‌های منطقه ۱ و به‌طور کلی شمال تهران بار دیگر ارزشمندی خود را به رخ کشیده‌اند و در آگهی‌های درج‌شده عموماً رشد قیمت بیش از ۵۰ درصدی را به نمایش گذاشته‌اند.

البته مشاهده برخی محله‌ها نظیر شهرری یا خانی‌آبادنو در کمرکش این جدول نشان می‌دهد محله‌های جنوبی‌تر تهران هم واحدهای آپارتمانی در آن‌ها ارزان‌تر عرضه می‌شود، قابلیت رشد قیمت بالایی دارند و می‌توانند محل جذابی برای ساخت و ساز باشند.

با این حال نکته ابتدایی این گزارش را نباید فراموش کرد و آن هم تحویل برخی از این واحدها به صورت خام و بدون تجهیز است که طبیعتاً در روند کلی قیمت‌ها و میزان رشد قیمت آن تأثیر می‌گذارد؛ اما این موضوع را هم باید در نظر گرفت که سال گذشته هم این واحدها با چنین شرایطی مورد محاسبه قرار گرفته‌اند و موضوع تجهیز را نمی‌توان تنها عامل رشد کمتر این واحد دانست.

بلکه معمولاً صاحبان واحدهای نوساز تمایل بیشتری به فروش دارند و قیمت‌های واقعی‌تری برای آپارتمان خود درج می‌کنند، در حالی که صاحبان واحدهای قدیمی‌تر ممکن است با ارائه برخی قیمت‌ها تنها شانس خود را برای فروش واحد خود با قیمت‌های گزاف به امتحان گذاشته باشند که در روند کلی محاسبات تأثیر می‌گذارد.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان‌‌های نوساز در محله‌های تهران

رشد قیمت درج‌شده در آگهی‌های فروش دیوار