احتمالا برای شما هم پیامک فروش ویلا و باغ در نقاط مختلف کشور آمده است یا در سایت دیوار شاهد چنین آگهی‌هایی بوده‌اید. اتفاقا بسیاری از این آگهی‌ها، شرایط وسوسه‌کننده‌ای هم از نظر مالی دارند. اما یک نکته اساسی در‌خصوص بیشتر ویلاها و باغ‌های فروشی این است که سند رسمی ندارند و با اسناد شورایی خرید‌ و فروش می‌شوند. حالا سئوال مهم اینجاست که فرق یک سند شورایی با سند رسمی چیست؟ اصلا می‌شود به چنین اسنادی در خرید و فروش اعتماد کرد؟ در دادگاه‌ها، این اسناد شورایی چقدر اعتبار دارند؟
به همین دلیل در این مطلب سعی کرده‌ایم در یک راهنمای جمع‌وجور شما را با سند شورایی آشنا کنیم و به این سئوالات پاسخ دهیم.

مثل یک قولنامه غیررسمی
مهم‌ترین نکته این است که شما بدانید اصلا سند شورایی به چه سندی گفته می‌شود. برای این منظور باید بدانید که سند رسمی چیست؟ سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی یا اداره‌های ثبت اسناد بر اساس مقررات قانونی تنظیم و ثبت شوند. در مقابل چنین سندهایی، سندهای عادی هستند، مثل مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها برای خرید و فروش املاک نوشته می‌شود. سند شورایی هم در دسته همین سندهای عادی قرار می‌گیرد.

سند شورایی در روستاها و شهرهای کوچک که دارای شورای محلی هستند نوشته می‌شود. در حقیقت سند روستایی یک نوع قولنامه است که اطلاعات و محتویات آن توسط چند نفر شاهد امضا می‌شود و بعد هم رئیس شورای محلی با مهر و امضا آن را تأیید می‌کند. سند شورای همچنین می‌تواند به تأیید شورای اسلامی شهرهای کوچک و دورافتاده هم رسیده باشد.

چقدر به اسناد شورایی می‌توان اعتماد کرد؟
حالا سئوال مهم این است که چقدر به این اسناد شورایی اعتماد کنیم؟ به‌طور‌کلی باید گفت که اسناد شورایی چون به تأیید شورای محلی یا شوراهای اسلامی شهرها رسیده، پس اعتبارش بیشتر از قولنامه‌های مرسوم است. اما قطعا چون یک سند عادی به حساب می‌آید به اندازه یک سند رسمی نمی‌توان به آنها اعتماد کرد.

چطور سند شورایی می‌تواند برای شما دردسرساز شود؟
در سندهای شورایی دو مورد مهم وجود دارد که معمولا ثبت نمی‌شود و ممکن است در آینده برایتان دردسرساز شود. یکی اینکه اوقافی بودن ملک را ثبت نمی‌کنند، به همین دلیل اگر قصد خرید و فروش با سند شورایی را دارید حتما قبل از تمام کردن معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام کنید که ملک مورد نظر شما وقفی نباشد. نکته دوم هم این است که کاربری املاک در این سندهای شورایی معلوم نمی‌شود. یعنی ممکن است یک زمین با کاربری کشاورزی را به شما بفروشند و بعدا متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت‌و‌سازی را در آن ندارید. حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به شکل غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی درآورده باشد، هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده می‌شود و هم به اندازه سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شوید. باز هم برای مطمئن شدن می‌توانید سراغ دهیاری‌ها یا اداره‌های جهاد کشاورزی بروید و نسبت به کاربری زمین استعلام بگیرید. در نقشه GIS و طرح هادی روستایی که در دهیاری‌ها معمولا موجود است به راحتی می‌توانید متوجه کاربری زمین‌ها شوید.

ویژگی‌های مثبت سند شورایی
سند شورایی تعدادی ویژگی‌های مثبت هم دارد. مثلاً شما هنگام نقل و انتقال سندهای رسمی باید کلی هزینه‌های جانبی بدهید، اما در اسناد شورایی خبری از هزینه مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های انتقال سند و… نیست و سرعت انجام معامله هم بیشتر است.

آیا با سند شورایی می‌تان سند تک‌برگ درخواست داد؟
یادتان باشد سند شورایی را هیچ جا به غیر از اداره‌های ثبت اسناد نمی‌توانید از یک سند عادی تبدیل به سند رسمی کنید. اگر خدای نکرده در این سندهای شورایی هم با فردی دیگر دچار اختلاف شوید و آن فرد مدعی ملک شما باشد، رسیدگی به این ماجرا در صلاحیت دادگاه محل ملک است.
با سند شورایی می‌توانید درخواست سند تک‌برگ رسمی کنید. یادتان باشد که این درخواست را در اداره‌های ثبت یا دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ می‌شناسند. هنگام مراجعه علاوه بر اسناد هویتی خریدار و فروشنده، باید سند شورایی که دارای مهر دهیار و شورا است همراه‌تان باشد.

حالا که شما با سند شورایی و میزان اعتبار آن از نظر قانونی آشنا شده‌اید می‌توانید اقدام به خرید زمین‌ها و ویلاهایی کنید که دارای این نوع اسناد است. حالا دیگر می‌دانید که باید حتما حواستان باشد که ملک وقفی نباشد و کاربری واقعی آن نیز همان چیزی باشد که در سند قید شده است. درضمن می‌دانید که برای گرفتن استعلام‌های ضروری باید سراغ چه مراجعی بروید. اگر حواستان به این موارد باشد هنگام خرید زمین یا ملکی که سند رسمی ندارد گرفتار دام کلاهبرداران نخواهید شد.