سند شورایی چیست؟ آیا می‌‌توان به قولنامه زمین روستایی اعتماد کرد؟

احتمالا برای شما هم پیامک فروش ویلا و باغ در نقاط مختلف کشور آمده است یا در سایت دیوار شاهد چنین آگهی‌هایی بوده‌اید. اتفاقا بسیاری از این آگهی‌ها، شرایط وسوسه‌کننده‌ای هم از نظر مالی دارند. اما یک نکته اساسی در‌خصوص بیشتر ویلاها و باغ‌های فروشی این است که سند رسمی ندارند و با اسناد شورایی خرید‌ و فروش می‌شوند. حالا سواال مهم اینجا است که فرق یک سند شورایی با سند رسمی چیست؟ در شرایط دیگر، آیا می‌‌توان به قولنامه زمین روستایی اعتماد کرد؟ ادامه مطلب را بخوانید تا پاسخ‌های کارشناسی در این زمینه دریافت کنید.

سند شورایی یا قولنامه زمین روستایی به‌صورت غیر رسمی

مهم‌ترین نکته این است که شما بدانید اصلا سند شورایی به چه سندی گفته می‌شود. برای این منظور باید بدانید که سند رسمی چیست؟ سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی یا اداره‌های ثبت اسناد بر اساس مقررات قانونی تنظیم و ثبت شوند. در مقابل چنین سندهایی، سندهای عادی هستند، مثل مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها برای خرید و فروش املاک نوشته می‌شود. سند شورایی هم در دسته همین سندهای عادی قرار می‌گیرد.

سند شورایی در روستاها و شهرهای کوچک که دارای شورای محلی هستند نوشته می‌شود. در حقیقت سند روستایی یک نوع قولنامه زمین روستایی یا خانه است که اطلاعات و محتویات آن توسط چند نفر شاهد امضا می‌شود و بعد هم رئیس شورای محلی با مهر و امضا آن را تأیید می‌کند. سند شورای همچنین می‌تواند به تأیید شورای اسلامی شهرهای کوچک و دورافتاده هم رسیده باشد.

جدیدترین آگهی‌های فروش زمین را اینجا ببینید

چقدر به اسناد شورایی می‌توان اعتماد کرد؟

حالا سواال مهم این است که چقدر به این اسناد شورایی اعتماد کنیم؟ به‌طور‌کلی باید گفت که اسناد شورایی چون به تأیید شورای محلی یا شوراهای اسلامی شهرها رسیده، پس اعتبارش بیشتر از قولنامه‌های مرسوم است. ازطرفی قطعا چون سند شورایی یک سند عادی به حساب می‌آید به اندازه یک سند رسمی نمی‌توان به آنها اعتماد کرد. درواقع شما با در دست داشتن سند شورایی یک زمین یا خانه در روستا، قولنامه زمین روستایی را در اختیار دارید که کمی اعتبار دارد.

چالش‌های سند شورایی

در سندهای شورایی دو مورد مهم وجود دارد که معمولا ثبت نمی‌شود و ممکن است در آینده برایتان دردسرساز شود. یکی اینکه اوقافی بودن ملک را ثبت نمی‌کنند. به همین دلیل اگر قصد خرید و فروش با قولنامه زمین روستایی با امضای شورا را دارید حتما قبل از تمام کردن معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام کنید که ملک مورد نظر شما وقفی نباشد.

نکته دوم این است که کاربری املاک در این قولنامه‌ها معلوم نمی‌شود. یعنی ممکن است یک زمین با کاربری کشاورزی را به شما بفروشند و بعدا متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت‌و‌سازی را در آن ندارید. حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به شکل غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی درآورده باشد هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده می‌شود و هم به اندازه سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شوید.

باز هم برای مطمئن شدن می‌توانید سراغ دهیاری‌ها یا اداره‌های جهاد کشاورزی بروید و نسبت به کاربری زمین استعلام بگیرید. در نقشه GIS و طرح هادی روستایی که در دهیاری‌ها معمولا موجود است به راحتی می‌توانید متوجه کاربری زمین‌ها شوید.

ویژگی‌های مثبت قولنامه شورایی زمین روستایی

قولنامه زمین روستایی با مهر شورا تعدادی ویژگی‌های مثبت هم دارد. مثلاً شما هنگام نقل و انتقال سندهای رسمی باید کلی هزینه‌های جانبی بدهید، اما در این اسناد خبری از هزینه مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های انتقال سند و غیره نیست و سرعت انجام معامله هم بیشتر است.

آیا با سند شورایی می‌توان سند تک‌برگ درخواست داد؟

یادتان باشد قولنامه روستایی را هیچ جا به غیر از اداره‌های ثبت اسناد نمی‌توانید از یک سند عادی تبدیل به سند رسمی کنید. اگر در این سندهای شورایی هم با فردی دیگر دچار اختلاف شوید و آن فرد مدعی ملک شما باشد، رسیدگی به این ماجرا در صلاحیت دادگاه محل ملک است.

با سند شورایی می‌توانید درخواست سند تک‌برگ رسمی کنید. یادتان باشد که این درخواست را در اداره‌های ثبت یا دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ می‌شناسند. هنگام مراجعه علاوه بر اسناد هویتی خریدار و فروشنده، باید سند شورایی که دارای مهر دهیار و شورا است همراه‌تان باشد.

بیشتر بخوانید: قوانین و مسائل حقوقی املاک در فروش و اجاره زمین و ملک

نکات مهم درباره قولنامه زمین روستایی

همان‌طور که گفته شد، سند شورایی نوعی قولنامه زمین روستایی یا ملک روستایی با امضا و مهر شورای روستا یا شهر است. این نوع از قولنامه‌ها در خرید و فروش املاک و زمین در روستا و شهرهای کوچک بسیار دیده می‌شوند. توجه به چند نکته درباره آن‌ها، به شما در معامله‌ای مطمئن‌تر کمک خواهد کرد.

حتی اگر قصد معامله زمین در روستا به‌صورت قولنامه‌ای دارید، حتما مهر شورا و دهیاری را در آن بررسی کنید. امضای اعضای دهیاری یا شورای روستا از بخش‌های دیگری است که قطعا به قولنامه زمین یا خانه روستایی شما اعتبار و سندیت می‌بخشد.

یکی از نکات مهم درباره قولنامه زمین یا ملک روستایی این است که از مصادره‌ای نبودن آن مطمئن شوید. پیش از معامله و پرداخت هزینه، با مراجعه به اداره کشاورزی روستا یا منطقه مدنظر، استعلام زمین را بگیرید.

برای قولنامه کردن زمین‌های روستایی که در حاشیه جاده‌ها قرار دارند، باید استعلام اداره راه را دریافت کنید. شاید در نگاه اول این زمین‌ها جذاب به نظر برسند، اما با بررسی بیشتر، مشکلات حقوقی آن‌ها مشخص شود. استعلام از اداره راه، فاصله حریم قانونی زمین و ملک روستایی را به شما نشان می‌دهد.

حتی درصورت استناد به سند شورایی و قولنامه زمین روستایی، استعلام از اداره ثبت را فراموش نکنید. این استعلام به شما نشان می‌دهد که آیا زمین مورد معامله، مجوز معامله شدن را دارد یا خیر.

یک نکته کاربردی درباره امضای شهود روی قولنامه زمین روستایی، تحقیق از ساکنان است. شما می‌توانید با پرس‌وجو درباره زمین و ملک مدنظر از اهالی روستا و خصوصا همسایه‌ها، از شرایط قانونی و مشکلات احتمالی آن مطلع شوید (خصوصا مشکلات انحصار وراثت).

• بیشتر بخوانید: قولنامه خانه چیست و چه تفاوتی با اسناد دیگر دارد؟

جمع‌بندی

اکنون که با سند شورایی و میزان اعتبار آن از نظر قانونی آشنا شده‌اید می‌توانید اقدام به خرید زمین‌ها و ویلاهایی کنید که دارای این نوع اسناد است. حالا دیگر می‌دانید که باید حتما حواستان باشد که ملک وقفی نباشد و کاربری واقعی آن نیز همان چیزی باشد که در سند قید شده است. درضمن می‌دانید که برای گرفتن استعلام‌های ضروری باید سراغ چه مراجعی بروید. اگر حواستان به این موارد باشد هنگام خرید زمین یا ملکی که سند رسمی ندارد گرفتار دام کلاهبرداران نخواهید شد.