هر آنچه باید درباره مبایعه نامه املاک و قوانین آن بدانید
مبایعه نامه قرارداد مهم و قابل استنادی است که بین خریدار و فروشنده بسته میشود. نداشتن مبایعه‌نامه یا عقد نادرست آن می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری داشته باشد. امروز می‌خواهیم نکات مهمی را پیرامون این موضوع مطرح کنیم تا این بار دقت بیشتری داشته باشید.
قراردادی که میان دو طرف بسته میشود اهمیت بسیار زیادی دارد. نه‌تنها در این قرارداد به همه جزئیات اشاره میشود، بلکه در صورت بروز مشکل می‌توان در مراجع قانونی و قضایی به آن استناد کرد.
مبایعه نوعی از قرارداد است که وقتی فعل بیع یا همان خرید و فروش جاری میشود، فروشنده، خریدار و شاهدها آن را امضا می‌کنند. در این مطلب می‌خواهیم به تمام نکاتی بپردازیم که باید برای عقد این قرارداد رعایت کنید تا هیچ خسارتی متوجه شما نشود. هر کدام از مفاد این قرارداد دارای تبعات حقوقی است که باید آنها را بدانید.
عناوین این مطلب
مبایعه نامه چست؟
مبایعه نامه که به اشتباه مبایه نامه هم گفته و نوشته میشود، در واقع میان فروشنده و خریدار منعقد میشود. به این شکل که فروشنده مالی را به خریدار می‌دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت میکند. بنابراین وقتی هر کالایی تحت این شرایط مبادله شود، می‌توانید برای آن بیع نامه امضا کنید. البته جزئیات مبایعه املاک می‌تواند با خودرو و موارد دیگر متفاوت باشد. در برخی موارد مالکیت هم به صورت کامل به خریدار منتقل میشود.
دانلود فرم خام مبایعه نامه املاک
فرق مبایعه نامه و قولنامه
به جرأت می‌توانیم بگوییم که بسیاری از افراد فرق مبایعه نامه و قولنامه را نمی‌دانند و بیشتر از قولنامه استفاده می‌کنند. این دو قرارداد با هم تفاوت دارند. نکته مهم اینجا است که نکات و تبعات حقوقی و قضایی آنها هم با یکدیگر تفاوت دارد.
اگر بخواهیم خیلی ساده بگوییم، وقتی بیع (خرید کامل) و انتقال قطعی انجام میشود که تمام شرایط و جزئیات لازم برای عقد قرارداد آماده و مهیا باشد. درمقابل وقتی هنوز برخی موارد آماده نیست و فروشنده و خریدار می‌خواهند بین خودشان قول و قرار بگذارند، به آن قولنامه گفته میشود.
- بیشتر بخوانید: قولنامه خانه چیست و چه تفاوتی با اسناد دیگر دارد؟
اجزای قرارداد
فرقی نمی‌کند قصد امضای قرارداد بیع ملک، خودرو یا هر مال دیگری را داشته باشید، مهم این است که دقت کنید باید تمام موارد در قرارداد قید شده باشد. اجزای اصلی و مهم مبایعه‌نامه شامل موارد زیر است:
- مشخصات فروشنده و خریدار
- موضوع معامله
- جزئیات مورد معامله
- قیمت مورد توافق
- شرایط انتقال مدارک و اسناد
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
- شرایط و آثار قرارداد
- تعهدات طرفین
- شروط ضمن عقد
- جرایم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین
- امضای طرفین، ۲ شاهد و مسئول معاملات
خانه مناسب خود را از بخش املاک دیوار انتخاب کنید.
مراحل امضا
همان‌طور که گفتیم شرایط و جزئیات مبایعه نامه می‌تواند متفاوت باشد. معمولا بیشتر موارد در حوزه ملک و خودرو اتفاق می‌افتد. به همین دلیل برای خرید و فروش ملک یا خرید و فروش خودرو، بعد از اینکه طرفین قرارداد توافق کامل کردند و همه جزئیات مشخص شد، دفتر املاک آن را در سامانه ثبت میکند و منتظر تاییدیه می‌مانید.
بعد از ثبت در سامانه و در صورت تایید آن، برای فروشنده و خریدار پیامک حاوی کد رهگیری ارسال میشود. کد رهگیری یک کد ۱۳ رقمی است که با استعلام آن در سامانه می‌توانید جزئیات بیشتری از ملک را ببینید.
در نهایت متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه می‌رسد که باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم این است که برای جلوگیری از جعل اسناد، برگه‌های چاپ شده دارای کد رهگیری ۱۳ رقمی و هولوگرام مخصوص است.
نکته مهم این است که پیش از امضا حتما مبایعه نامه را کامل بخوانید تا همه جزئیات توافق شده به درستی در آن درج شده باشد. بعد از امضای نهایی هم یک نسخه از آن را دریافت کنید.
نکات مهم برای تنظیم مبایعه نامه
با توجه نکاتی که گفتیم، تنظیم مبایعه‌نامه اهمیت زیادی دارد. این کار نه‌تنها باید توسط افراد متخصص انجام شود، بلکه طرفین هم باید از حقوق و تعهدات خودشان باخبر باشند. در ادامه به مهمترین نکات برای نوشتن و امضای مبایعه نامه اشاره می‌کنیم:
- براساس مدارک شناسایی باید هویت فروشنده و خریدار احراز شود تا در آینده مشکلی پیش نیاید.
- بهتر است با چند سوال بیشتر با یکدیگر آشنا شوید تا نیت از خرید و فروش مشخص شود. این کار حداقل کمک میکند اسیر کلاهبرداران نشوید.
- شرایط پرداخت را به طور کامل مشخص کنید. اگر به عنوان فروشنده قرار است نقد و چک دریافت کنید، حتما جزئیات آن به طور دقیق در مبایعه نامه ذکر شود. ضمن اینکه چک‌ها را استعلام کنید.
- حتما هر قراردادی را پیش از امضا به صورت کامل بخوانید. مبایعه نامه هم از این قاعده مستثنی نیست و باید روی همه مفاد آن توجیه شوید.
- چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار، حواستان باشد جرایم و ضمانت‌های اجرایی برای طرف مقابل به طور کامل در مبایعه نامه درج شود.
- در صورتی که ملک وام‌دار می‌خرید، دقت کنید که همه شرایط وام، اقساط و نحوه تسویه و انتقال آنها به درستی قید شود.
مطلب مرتبط: درباره قرارداد پیمانکاری و شرایط حقوقی آن بیشتر بدانید
شرایط فسخ مبایعه نامه
اولین شرط فسخ قرارداد که در ماده ۲۱۹ هم به آن اشاره شده این است: عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم‌مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است، مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود. پس می‌توانیم نتیجه بگیریم که اولین شرط فسخ معامله رضایت طرفین است.
همان‌طور که پیشتر اشاره کردیم، در مبایعه نامه همه جزئیات به صورت دقیق درج میشود. بنابراین با رعایت نشدن آنها، مشخص‌شدن عیب مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، ندادن پول از سوی خریدار به فروشنده در معامله‌های نقدی و… از جمله مهمترین شرایط فسخ است. البته معمولا در مبایعه نامه شرایط فسخ نیز درج میشود.
- بیشتر بخوانید: نکات حقوقی املاک در فروش و اجاره
جمع‌بندی
مبایعه نامه با قولنامه فرق دارد و باید حواستان باشد که به درستی شرایط عقد آن برقرار شود. مبایعه نامه میان فروشنده و خریدار با شرایط مشخص منعقد میشود و فروشنده در ازای انتقال مال به خریدار مبلغی را دریافت میکند. حوستان باشد که برای تنظیم مبایعه نامه باید نکات مهمی رعایت شود؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است تبعات قضایی و حقوقی زیادی را در پی داشته باشد. در این مطلب مفصل درباره این موضوع صحبت کردیم از شرایط تنظیم و فسخ آن گفتیم.
سلام عرض ادب احترام مطالبتون بسیار مفید و ارزنده بود
سلام .بنده در سال ۱۳۶۴ ملکی رو در املاک بصورت مبایعنامه ایی خریداری کردم ..و مبلغ ۸ میلیون از ۱۲ میلیون قیمت کل ملک رو که از دوست فروشنده طلب داشتم به عنوان پیش پرداخت و یک چک ۴ میلیونی به روز در آژانس املاک پرداخت نمودم و همه موارد ثبت شد ..و برگه مبایعنانه ام رو دریافت کردم .ولی روز موعود که در دفترخانه اسناد رسمی از ساعت ۷ صبح تا یک ظهر نشستم و فروشنده دبع کرد و نیامد ..و من هم عدم حضور گرفتم طی مدتی برای بنده مشکلی پیش آمد و مدت ۶ سال زندان بودم و جناب فروشنده از نبودن بنده سوء استفاده کرده و ملک ۱۲ تومنی رو به ۲۴ تومن به نفر بعدی فروخته و صاحب جدید از آن سال ساکن ملک بنده شدن ..با توجه به عرایض بنده و داشتم تمامی مدارک ..آیا میتوانم ملکم رو پس بگیرم ؟؟
طبق اینکه قسمتی از پول ملک به ایشان طبق قرارداد داده شده است، بیع صورت گرفته و ملک برای شماست. مگر آنکه بند فسخ در مبایعه نامه موجود باشد و شرایط فسخ وجود داشته باشد. به احتمال زیاد بند فسخ در معامله شما وجود ندارد و به راحتی می توانید ملک را در دو دادخواست جداگانه پس بگیرید:
۱- دادخواست الزام به تنظیم سند. خوانده: فرد فروشنده
۲- دادخواست ابطال سند و خلع ید از خریدار جدید. خوانده: فرد فروشنده و فرد خریدار
موفق باشید
املاک ****
معمولا در قرار داد های قولنامه رو باید سیستمی ثبت کرد نه دستی ولی قولنامه دست نویس با رعایت نکات زیر می تواند در مراجع قانونی قابل قبول باشد و عدام رعایت این نکات برای طرفیم قرار داد و مشاور املاک باعث مشکلات زیادی میشود
۱- در هنگام تنظیم قولنامه از یک خودکار بایک رنگ استفاده شود و دست خط ها هم یکی باشد و تایم نوشتن قرار دادو امضا طرفین بیشتر از یک هفته نباشد تا احتمال ادعای دستکاری قولنامه وجود نداشته باشد(( نکته مهم هیچ وقت در متن قولنامه که قبلا نگارش شده است متن اضافه نکنید مثلا قرار اجاره خانه که دوباره می خواهد تمدید کند رو هم دوبار در یک برگه اجاره نامه جدید تنظیم کنید و در قرار داد قبلی دست نبورید که فردا محکوم نشوید))
۲- تمام تاریخ مثل تاریج نوشتن تاریخ توافق و تاریخ تحویل ملک حتما در همان روز قولنامه نوشته شود
۳- مشخصات طرفین حتما دقیق نوشته شود و مهم که ادرس طرفینو شماره تماس هم دقیق باشد تا در صورت بروز مشکا ابلاغیه به ادرس دقیق ارسال شدو طرف مقاب نتولند رای قیابی دریافت کند
۳- ادرس دقیق ملک و مشخصات دقیق در قولنامه بنویسید مثلا ( در بسیاری از املاک مشاهد میشود که فرق بین اعیان و عرصه در متن نگارش قولنامه راعایت نمی شود مثل خانه ویلای با ۱۲۵ متر زمین و ۹۰ متر ساختمان را باید به این صورت در قرار داد نگارش کرد ۹۰متر اعیان در بخش متن مربوطه اعیان و۱۲۵ متر عرصه زمین در بخش متن مربوطه ولی بسیاری از قولنامه در هر دوی این بخش متن های متراژ کل زمین رو مینویسند))
۴- نگارش مبلغ ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت کل ملک به عنوان وجه التزام و یا پشیمانی ملک +وجه التزام روز شما در صورتی که به مشکل خوردید و روند قضایی طی شده هزینه اتلاف وقت و کاهش ارزش سرمایه( مثلا ۸ ماه روند قضایی طول کشید) +حق کمیسیون در صورت پشیمانی هر طرف قرار داد تا اتمام کامل پرداخت ها و تحویل ملک و تنظیم سند و…( معمولا بعد فسخ قرار داد نصف کمسیون حق املاک است که این با رعایت این نکته)
۵- نحوه امضاء و اثر انگست حتما از دو طرف قرار داد و درصورتی بی سواد یا معلولیت دارد و یا کوهلت سن دارد و… حتما با ذکر توضیحات و الزام حضور شاهد درجه یک قرار داد تنظیم کنید
۶- تمام قولنامه چه باک درهگیری و چه دستی از نظر قانون مداراک عادی هستند و برای معتبر شده و اسباط به عنوان عدله محکه پسند و حقانیت باید دو شاهد این متن قرار داد ها را امضا ( حتما اثر انگشت هم بزنند مخصوص فامیل درجه دو طرف معامله)کنند البته همیشه سعی کنید کد ملی شاهدید و یا نام و نام خانوادگی در متن قرار داد بنویسند شاهدین
۷- بعد نوبت امضاء مشاور املاک است چرا که امضاء مشاور املاک از مهر او معتبر است و بعد مهر( حتما مهر و امضا در حضور شما باشد تا مسئولیت کامل قرار داد شما حال شود در بسیاری از گلاهبرداری قولنامه مذکور بدون مهر و امضاء و نشانی هستند )
۸- حتما در تمام قرار داد ها کپی مدارک و اسناد مالکیت ملک و مداراک هویتی طرفین و مدارک مالی رو به رویت و تایید و تصدیق طرفین قرار داد برسونید و درصورت لازم از مشاوره کارشناسان حقوقی و کارشناسان فنی در قرار داد های مبالغ بالا ۱ میلیارد استفاده کنید
۹- بعد که قولنامه کامل کردید حتما در زمان تحویل به طرفین بابت قولنامه از طرفین رسید قولنامه دریافت کنید
۱۰- البته همیشه بهترین کار مراجع به مشاورین املاک با علم و تجربه و تخصصی کافی است
۱۱- نکته طلاایی در شرایط امروز قیمتی که هروز دیرتر پرداخت کردن ثمن معامله و افزایش جهشی قیمت ملک بهتر است این این نکته و شرط فسخ در قرار داد نوشته شود حق فسخ مالک فروشند درصورت عدم پرداخت کل وحتی جزئی از مقداری مبلغ ثمن توسط خریدار ، فروشند و ملک می تواند قرار دارد مذکور را یک طرف فسخ کند.
۱۲- و این نکته رو هم برای معاملاتی که نقدی انجام نمی شود و چکی است و داری مدت زمان برای پرداخت است لازم وضروری است که خریدار حق هیچ گونه نقل و انتقالی اعم از جزئی و کلی در مورد ملک فوق تا زمان تسویه نهایی به غیر را ندارد( یعنی نمی تواند ملک با چک خریداری کند بعد صورت نقدی و.. به فرد دیگری بفروشد درصورتی که هنوزپول و مبلغ ثمن معامله نداد است با مالک اول )
*****متاسفانه عدم آگهی مردم در مورد نحوه تنظیم قرار داد معاملات ملک باعث بروز چنین مشکلاتی می شود
رعایت نکات مهم در هنگام خرید و فروش ،اجاره
۱- مراجعه به واحد های داری جواز کسب (از وزارت صنعت و معدن و تجارت) داری عضویت در (اتحادیه املاک)
۲- احزار هویت طرف مقابل و احزار مدارک مالکیت و مطابقت آن با ملک و فرد توسط خریدار و فروشند و مشاور املاک
۳- ثبت تمام قرار داد ها (قولنامه و اجارنامه و…) به صورت کد رهگیری و پرینتی (در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور)( براساس ماده ۲۸ قانون نظام صنفی کشور)
۴- در هر پرداخت وجه (پول،چک و…) فقط درصورت دریافت رسید و( صورت جلسه از طرف مقابل به امضاء دو نفر شاهد حتما به حساب خود طرف حساب شما واریز شود)
۵- تعیین تاریخ دقیق تحویل ملک و تاریخ تنظیم سند در محضر( قرار دادن وجه التزام روزانه در صورت عدم اجرای تعهد از هر طرف)
سعی کنید این نکات بنویسید ودر تمام معاملات یک بار این نکات را چک کنید.
املاک ****
مهندس ظفریاری
********
ممنونم عالی بود سپاس فراوان
***املاک
مهندس مهدی ظفریاری نژاد
سلام مطالب گفته شده تجربه بررسی ۱۰۰۰ املاک در صنف محترم املاک سطح شهر مشهد می باشد جهت افزایش اگاهی و دانش مردم عزیز کشور ۱-حتما کد رهگیری دریافت کنید و اثر انگشت در قرار داد الزامی و گاهی نجات دهند ابرو و مال و ان شما است. ۲- وقتی کسی و فردی محترمی چه مالک و چه مستاجر به دفتر املاک مراجعه میکند من مشاور املاک اطلاع ندارم امضاء طرف مقابل دایره یا مربع یا مثلث و.. پس نباید فقط به امضاء اکتفا کنم گرفتن اثر انگشت الزامی البته بعد حتمی دست بشورید و یا زد عفونی کنید فقط زمانی امضا معتبر است که با گواهی محضر ان ارائه شود که معولا گواهی امضاء هزینه دارد ولی اثر انگشت رایگان است. انچه که بسیار مهم اساسی تنظیم اجارنامه دقیق می باشد تا در زمان وقوع حداث و اتفاقات و.. به درد مالک و جان و ابروی و ملک شما را نجات بدهد یعنی گاهی موجرین به صورتی دستی و یا پشت نویس اجار نامه در املاک اقدام به تمدید اجاره و گاهی هم شفاهی این کار رو انجام می دهند اما اگر یک روز خسارتی جزئی و یاکلی در ملک حادث شود و یا بدتر در ملک مذکور مقداری موارد و کالای قاچاق و.. ****** ( اداره مالیات بگوید خانه شما خالی و باید مالیات خانه خالی بدهید و…)
سلام سال ۹۶ملکی۸۵متریخریم ومبایعنامه باکدرهگیری دارم وفقط محضرمانده که سندبگیرم وتتمه باقیمانده را پرداخت کنم که البته از طرف سازنده تاکنون به تاخیر افتاده است ساختمان صد واحدی میباشد . اخیرا نامه ای ازطرف بانک مسکن آمده که سازندگان بیش ازهفت میلیارد تومان وام گرفته اند واقساط پرداخت نشده است واخطار حراج ملک داده اند . درصورتیکه هیچ کدام ازخریداران درجریان وام گرفته شده نیستندوهنگام خریدهم چیزی دراین مورد گفته نشده است . حال باید چه کاربکنیم ؟
عالی