سرمایه‌گذاران ایرانیِ بازار املاک ترکیه زیان کرده‌اند؟
یادداشت غلامرضا سلامی، تحلیل‌گر ارشد اقتصاد مسکن
با افت سرعت تورم مسکن طی یک سال اخیر، برخی گروه‌ها و کارشناسان از بروز رکود در بازار املاک خبر داده‌اند؛ اما با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور هنوز با قطعیت نمی‌توان از شکل‌گیری چنین شرایطی صحبت به میان آورد.
با این حال دولت و مجلس روش‌هایی را برای مدیریت این بازار انتخاب کرده‌اند که خواه ناخواه رکود به بازار بازگردد. زیرا بیشتر این سیاست‌ها محدودکننده بوده و تحدید بازار نتیجه‌ای جز فرار سرمایه از بازار نخواهد داشت.
منظور از سیاست‌های محدودکننده به مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و … مربوط می‌شود. از سوی دیگر نهاده‌هایی نظیر سیمان، فولاد، میل‌گرد و … از ثبات قیمتی خارج شده‌اند و به سرمایه‌گذار اجازه پیش‌بینی درست هزینه‌ها را نمی‌دهند. تمام این موارد دست به دست هم داده‌اند تا تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هم به حداقل خود برسد.
عناوین این مطلب
رکود مسکن؛ اتفاقی قریب‌الوقوع
گرچه شرایط فعلی بازار را نمی‌توان به‌معنای رکود دانست، اما با تداوم روش‌های مذکور بروز یک رکود چندساله در بخش مسکن امری قریب‌الوقوع است.
طبیعتاً دود این رکود بر چشم مردم می‌رود، چراکه مسلماً در پس این اتفاق بسیاری از صنایع فلج می‌شوند و شهروندان متعددی، ازجمله کارگران ساختمانی شغل و درآمد خود را از دست می‌دهند.
مطلب مرتبط: بازار مسکن در شرایط ثبات است یا رکود؟
قیمت مسکن درجا نمی‌زند
به‌رغم شرایطی که به آن اشاره شد، نباید تصور کرد که با عمق‌یافتن رکود، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تهران در محدوده‌ی ۳۲ میلیون تومان کنونی درجا می‌زند؛ بلکه بهای مسکن نیز همچون یک فنری جمع شده و پس از مدتی به شکلی لجام‌گسیخته و غیرقابل مهار رها می‌شود.
این گرانی مربوط به تهران هم نیست. با توجه به سیاست‌های اجرایی در بخش مسکن، اخیراً سرمایه‌گذاران به سمت شهرهایی خارج از تهران سوق داده شده‌اند. به‌عنوان مثال مناطق حاشیه دریای خزر، کیش و مناطق ییلاقی ازجمله محبوب‌ترین بخش‌ها برای این افراد بوده‌اند.
نباید تصور کرد که تهران جذابیتی برای سرمایه‌گذاری مسکن ندارد، بلکه به نظر می‌رسد محدودیت‌های موجود در تهران هنوز در سایر شهرها و کلان‌شهرها نمود پیدا نکرده است؛ اما با رونق سرمایه‌گذاری در آنها باید منتظر تحدیدهای دولتی و به‌تبع آن، افزایش قیمت در شهرهای مذکور هم بود.
آمارهای به‌دست‌آمده از منابع مختلف نشان می‌دهد که اکنون نیز پروانه‌های صادرشده یا میزان رشد قیمت در بسیاری از شهرهای حاشیه دریای خزر بیش از پایتخت بوده‌اند.
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران یا ترکیه؟
آنچه بدان اشاره شد، روی خوش این ماجرا است. متأسفانه در سال‌های گذشته سرمایه قابل توجهی از ایران در دل بازارهای مسکن ترکیه، امارات و … سر برآورده که این امر می‌تواند نگران‌کننده باشد.
در این زمینه جوّی هم ایجاد شده که سرمایه‌گذاران در بازار املاک ترکیه یا حتی کشورهای دیگر دچار زیان فراوان شده و از کار خود پشیمان هستند، اما با کمال تأسف باید این واقعیت را پذیرفت که این روزها سرمایه‌گذاران از فعالیت در ایران بیش از هر نقطه دیگری از جهان نگران هستند.
مشخص نیست چرا مسئولان و سیاست‌گذاران کشور انتظار دارند که فعالان اقتصادی از بازار کشورهای دیگر خارج شوند؟ چرا باید این اتفاق رخ دهد؟ زمانی که ترکیه در قبال سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در بخش مسکن یا سایر صنایع به آنها پاسپورت و امکانات دیگری اعطا می‌کند، فعالیت در بازار مسکن ایران چه مزیتی نسبت به آن امکانات دارد؟
بیشتر بخوانید: مهاجرت و فعالیت انبوه سازان ایرانی در ترکیه و دوبی
شاید گفته شود این افراد تا چند سال نمی‌توانند سرمایه خود را از ترکیه خارج کنند، اما در این زمینه هم باید یک قوه تعقلی برای دولت ترکیه قائل شد. این یک امر بدیهی است که در قبال این امکانات و خدمات، مسئولیتی هم برای سرمایه‌گذار ایجاد شود. در غیر این صورت هر فرد خارجی برای دریافت شهروندی ترکیه یک ملک در این کشور خریداری کرده و پس از چند هفته آن را می‌فروشد.
با این حال سقوط ارزش لیر در برابر دلار اتفاق قابل انکاری نیست، اما مگر ریال توانسته ارزش خود را در برابر دلار حفظ کند؟ همان‌طور که پس از سقوط ارزش ریال، ملک ارزش دلاری خود را حفظ کرد، طبیعتاً در ترکیه هم با افت ارزش لیر، سایر کالاها خود را با شرایط موجود وفق می‌دهند و واحدهای مسکونی هم از این امر مستثنی نیستند.
این تحلیل را نباید به معنای تبلیغ سرمایه‌گذاری در بازار املاک ترکیه قلمداد کرد، اما واقعیت این است که سرمایه جایی آرام می‌گیرد که در آن‌جا اطمینان و ثبات وجود داشته باشد. چیزی که این روزها در کمتر بازاری از اقتصاد ایران می‌توان آن را یافت.