موتور بازار مسکن قفل شد؟ رونق بازار مسکن منتظر چیست؟
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که دو موتور اصلی بازار مسکن قفل شده؛ موتور اول فروش واحدهای مسکونی نوساز و موتور دوم ساخت و ساز است. بازار مسکن برای این که دوباره رونق بگیرد منتظر چیست؟
به نقل روزنامه دنیای اقتصاد، سهم فروش نوسازها در سال ۹۵ (قبل از شروع دوره جهش قیمت اخیر)، برابر با ۵۵ درصد بود که هم‌‌‌‌اکنون به ۳۲ درصد سقوط کرده است. علاوه بر این، آمار دیگر مربوط به تیراژ ساختمانی پایتخت، نشان‌دهنده ثبت کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن درست در میانه پاییز است.
پاییز امسال، تنها دو هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن در پایتخت است. به گونه‌‌‌‌ای که حتی در ماه‌‌‌‌های فروردین هم که بازار ساخت و معاملات مسکن حالت تعطیل یا دست‌‌‌‌کم نیمه تعطیل به خود می‌گیرد تیراژ ساختمانی پایتخت همواره از این میزان بیشتر بوده است.
تیراژ دو هزار و ۹۰۰ واحدی ساخت مسکن در پاییز ۱۴۰۰ نشان می‌دهد در صورتی که حجم ساخت‌وسازها در تهران به همین روال تا پایان سال ادامه داشته باشد، حجم کل ساخت‌وسازهای پایتخت در سال ۱۴۰۰ کمتر از تیراژ ناچیز ساختمانی سال قبل هم خواهد شد.
در حالی که در سال‌های ابتدای دهه ۹۰ تیراژ سالانه ساخت‌وساز شهر تهران به ۲۰۰ هزار واحد نیز رسید. این میزان به دلیل رکود در بازار ساخت‌وساز در پنج سال اخیر به طور متوسط سالانه کمتر از ۷۰ هزار واحد بود. سال گذشته از این میزان نیز کمتر شد و به ۵۳ هزار واحد مسکونی سقوط کرد.
بیشتر بخوانید: الان وقت خرید خانه است یا نه؟
دلایل افت تیراژ ساختمانی
با گیرپاژ کردن موتور مولد اول در بازار مسکن یعنی موتور فروش نوسازها و موتور دوم یعنی موتور ساخت، سرمایه‌گذاری مولد نیز در بازار مسکن قفل شده است.
بررسی‌‌‌‌ها نشان می‌دهد به حداقل رسیدن خریدهای مصرفی در بازار ملک ناشی از جهش قیمت مسکن، منجر به افت شدید سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن شده است. این موضوع به افزایش فعالیت‌های سفته‌‌‌‌بازی در بازار ملک در نتیجه افزایش نااطمینانی‌‌‌‌ها به آینده و انتظارات تورمی از یک سو و ریسک صفر سفته‌‌‌‌بازی از سوی دیگر مربوط می‌شود.
در نبود اهرم‌‌‌‌های مالیاتی موثر و بازدارنده برای ورود تقاضای سفته بازی به بازار مسکن، هزینه سفته‌‌‌‌بازی در این بازار صفر است و همین موضوع باعث شده بازار مسکن به پناهگاه امن سفته‌‌‌‌بازها تبدیل شود. کاهش سهم فروش نوسازها اولین و مهم‌ترین عامل قفل شدن موتور دوم سرمایه‌گذاری‌‌‌‌های مولد در بازار ملک یعنی موتور ساخت است.
برای دیدن آگهی‌های فروش مسکونی کلیک کنید
نبود تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی نوساز ساخته شده از سوی سازنده‌‌‌‌ها، انگیزه آنها را برای ورود به بازار ساخت و عرضه آپارتمان‌‌‌‌های نوساز به حداقل رسانده است. از سوی دیگر افزایش هزینه‌‌‌‌های ساخت مسکن و بالا رفتن قیمت تمام شده ناشی از جهش قیمت زمین تحت تاثیر افزایش فعالیت‌های سفته‌‌‌‌بازی و سوداگری در بازار زمین، موتور دوم در بازار سرمایه‌گذاری مولد ملکی را از کار انداخته است.
با قفل شدن این دو موتور، دو آسیب مهم از ناحیه به حداقل رسیدن سرمایه‌گذارهای مولد در بازار ملک ابتدا به این بازار و به زیان خریداران مصرفی آپارتمان و سپس به کل اقتصاد کشور وارد شده است. از این رو سیاست‌گذاران مسکن با توجه به اهمیت این موضوع و تبعات منفی افت سرمایه‌گذاری مولد ملکی برای بازار مسکن و مجموعه اقتصاد کشور، باید به فوریت وارد عمل شده و ابزارهای مناسب برای راه‌‌‌‌اندازی مجدد این دو موتور را به کار بگیرد.
فعالیت سفته‌‌‌‌بازها در بازار مسکن سه بخش بازار ملک را هدف قرار داده و به آن آسیب وارد کرده است. ابتدا منجر به افزایش شدید قیمت‌ها شده است، سپس حجم معاملات مسکن به خصوص واحدهای مسکونی نوساز را کاهش داده و در مرحله بعد منجر به افت شدید تیراژ ساخت مسکن شده است.
سیاستگذار در این زمینه یک دو راهی پیش‌‌‌‌روی خود دارد. اولین راه مربوط به مداخله مستقیم دولت برای ساخت و عرضه تیتراژ انبوه مسکن در قالب طرح خانه‌‌‌‌سازی دولتی است که راه حلی انحرافی محسوب می‌شود. اما در قالب راه دوم که در بسیاری از کشورهای دنیا به کار گرفته شده وموفقیت‌آمیز نیز بوده است از یک اهرم موثر برای رفع انجماد ملکی، مقابله با سفته‌‌‌‌بازی و افزایش عرضه به بازار مسکن با کمترین هزینه برای سیاستگذار و بازار ملک، استفاده می‌شود.
آمارها نشان می‌دهد در بازار مسکن کشور مازاد عرضه نیز وجود دارد اما به دلیل احتکار و خالی نگه داشتن تعداد بسیار زیادی از واحدهای مسکونی از سوی سفته‌‌‌‌بازها و محتکران ملکی، تقاضای مصرفی با مشکل کمبود عرضه مواجه است.
از سوی دیگر فعالیت محتکران و سفته‌‌‌‌بازها در بازار مسکن در غیاب اهرم‌‌‌‌های مالیاتی موثر برای ایجاد هزینه و ریسک احتکار مسکن، منجر به ایجاد جهش قیمتی و تداوم آن در بازار ملک شده است.
منبع: دنیای اقتصاد