طرح «جهش تولید مسکن» قیمت خانه را تعدیل می‌کند؟
یادداشت اختصاصی از محمد عدالت‌خواه، تحلیل‌گر بازار مسکن
«محمد عدالت‌خواه»، تحلیل‌گر بازار مسکن، در یادداشتی اختصاصی برای بلاگ دیوار از چالش‌های ساخت مسکن ملی می‌گوید و موضوع سوداگرانی که به احتمال زیاد سررشته این کار را به دست می‌گیرند.
اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن مناسب را حق هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و دولت را موظف می‌سازد با رعایت اولویت برای آنان که نیازمندترند، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
دولت سیزدهم در ابتدای شروع فعالیت خود برای اجرای این اصل قانونی از طرح جهش تولید مسکن رونمایی کرد و ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال را اصلی‌ترین برنامه خود برای خانه‌دارکردن شهروندان قرار داد. نگاهی بر جزئیات این برنامه، به‌ویژه در نظام بودجه‌ریزی آن از نشانه‌گیری سنگ بزرگ دیگری حکایت دارد. ماجرایی که در دولت‌های گذشته نیز بارها شاهد آن بوده‌ایم.
در کنار تمام نقدهای کارشناسی که به طرح خانه‌سازی دولت جدید وجود دارد، وزارت راه و شهرسازی از ثبت‌نام بیش از ۱.۵ میلیون نفر متقاضی در این طرح تا پایان آبان خبر داد؛ حال با چنین استقبالی این پرسش به وجود آمده است که آیا طرح جهش تولید مسکن می‌تواند مهم‌ترین معضل این بازار، یعنی قیمت‌های نجومی را تا حدودی تعدیل کند یا خیر؟
خوان گسترده سوداگران
برای پاسخ به سؤال مطرح‌شده باید سناریوهای مختلف را در نظر گرفت. طبیعتاً اگر این طرح طبق قانون و برنامه‌ای که مدون شده پیش برود، باید منتظر کاهش قیمت مسکن باشیم؛ اما آیا تضمینی برای اجرای دقیق و درست طرح جهش تولید مسکن وجود دارد؟ تجربه نشان می‌دهد معمولاً طرح‌های دولتی به‌ویژه در این وسعت هیچ‌گاه نتیجه مطلوبی در پی نداشته‌اند. در خود ایران طرح‌هایی نظیر مسکن مهر، مسکن استیجاری، اقدام ملی و … اجرا شده‌اند که سرنوشت آنها اکنون حتی با گذشت یک دهه در هاله‌ای از ابهام است؛ در بعد بین‌المللی نیز می‌توان شکست اخیر چین در انبوه‌سازی مسکن و بروز بحران اورگرند را مثال زد.
نهضت جهش تولید مسکن نیز ذاتاً تفاوت خاصی با دیگر ساخت‌وسازهای دولتی ندارد. در این طرح حتی شهرها و گروه‌های هدف نسبت به مسکن مهر تغییری نداشته‌اند. با این حال همچنان می‌توان امید داشت که در صورت دور ماندن این طرح‌ها از اختیار سوداگران، ثبات به بازار بازگردد و قیمت‌ها تا حدودی تعدیل شود. اما مسئله همین است که اصولاً سوداگران پیش از پهن‌شدن چنین خوان‌های گسترده‌ای لقمه آماده دارند.
زمین باید از دست سوداگران خارج شود
طی سالیان اخیر این سوداگران و دلالان بوده‌اند که عنان بازار مسکن را در اختیار گرفته‌اند و با تصاحب زمین که وزن اصلی خانه را تشکیل می‌دهد، قدرت بیشتری نسبت به دولت در قیمت‌گذاری‌ها پیدا کرده‌اند. البته این به معنای تبرئه دولت نیست؛ چه بسا اکنون تعداد زیادی از همین زمین‌ها و البته املاک خالی و سرمایه‌ای در اختیار بانک‌ها و نهادهای دولتی قرار دارد.
به دنبال همین اتفاقات طی چهار دهۀ اخیر، مسکن در ایران از حالت کالای مصرفی بادوام خارج و به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. حال اگر دولت قصد دارد طرح موفقی به اجرا بگذارد که منجر به رفع همزمان رکود و تورم و کاهش قیمت‌ها در بازار کلان‌شهرها شود، پیش از هر اقدامی باید این زمین‌ها را از دست سوداگران خارج کند.
مسکن؛ نماد شکاف طبقاتی
پس از چهارم تیر سال ۱۳۵۸ که قانون زمین تصویب شد، زمین‌ها در سه دسته دایر، موات و مسبوق به احیا قرار گرفتند؛ از همان زمان گروه‌هایی خاص با امتیازاتی ویژه به مالکیت زمین‌های مسبوق به احیا دست یافتند و سرمایه‌ای هنگفت برای خود ذخیره کردند. چرا که بعدها همین املاک با اتصال به کلان‌شهرها و دستیابی به زیرساخت‌هایی نظیر آب، برق، گاز، تلفن و … از توان خرید عامه مردم پیشی گرفتند و امروز حتی تعداد از آنها در زمره املاک نجومی قرار می‌گیرند.
علاوه بر این، سوداگران طی این مدت حتی توانسته‌اند اسنادی برای مالکیت زمین‌های موات هم تهیه کنند، این در حالی است که هیچ یک از این اسناد رسمیت ندارند و دولت می‌تواند این زمین‌ها را که سرمایه ملی هستند به نفع صاحبان اصلی آن، یعنی مردم در اختیار بگیرد. همچنین دولت با وضع مالیات بر املاک سرمایه‌ای می‌تواند بخشی از ارزش افزوده این املاک را دریافت و صرف خانه‌دارکردن سایر شهروندان کند. در نتیجۀ این اقدامات است که انبوه‌سازی دولتی در حاشیه شهر می‌تواند وزن توزیع بازار مصرفی را افزایش دهد و بر کفۀ سرمایه‌ای آن بچربد تا درنهایت قیمت‌ها هم تا حدودی تعدیل شوند.
در غیر این صورت تا زمانی که دولت چاره‌ای اساسی برای از بین بردن دید سرمایه‌ای به املاک نیندیشد، طرح‌هایی چون مسکن مهر، اقدام ملی، جهش تولید و… بر فرض اهداف و مسیر کارشناسی‌شده هم در عمل نتیجۀ مطلوبی نخواهند داشت؛ بلکه بالعکس بازار مسکن را همچنان به‌عنوان نمادی برای شکاف طبقاتی جامعه ایران معرفی خواهند کرد.