بعضی از ملک‌ها به جای یک مالک، چند مالک شریک دارد و گاهی وقت‌ها هنگام خرید و فروش، این شراکت دچار مشکلات جدی می‌شود. در این مطلب سراغ فروش ملک مشاع می‌رویم و شرایط حقوقی آن را به طور کامل بررسی می‌کنیم.
همه ملک‌ها یک مالک ندارند و طبیعی است که برخی از املاک چند مالک به صورت شراکتی داشته باشد. بدون‌شک تا اینجا مشکل خاصی نیست، اما مشکل از جایی شروع می‌شود که تصمیم به فروش ملک مشاع داشته باشید. اینجاست که میزان رضایت و سهم هر کدام از شرکا اهمیت پیدا می‌کند. اگر سهم کدام به طور دقیق تعیین نشده باشد، موضوع پیچیده‌تر خواهد شد.
امروز بیشتر درباره فروش ملک مشاع صحبت می‌کنیم و در ادامه موارد حقوقی مربوط به آن را بررسی خواهیم کرد.
ملک مشاع چیست؟
در مرحله اول بهتر است با تعریف ملک مشاع به طور دقیق آشنا شویم. البته ممکن است قبلا این اصطلاح یا کلمه «مشاعات» را شنیده باشید. مشاع به معنای شراکت است. به عنوان مثال وقتی در آپارتمان گفته می‌شود راهرو یا پشت بام جزو مشاعات است، یعنی همه ساکنان در آن شریک هستند. البته موضوع مشاعات ساختمان با ملک مشاع تفاوت دارد.
در مورد ملک مشاع یا سند مشاع، چند نفر در مالکیت یک ملک با هم شریک هستند. نکته قابل توجه این است که ملک مورد نظر فقط یک سند دارد و سهم هر کدام از شرکا و مالکان در آن مشخص نیست. یعنی هر نفر سند جداگانه ندارد و به همین دلیل موقع فروش ملک مشاع، مشکلات مختلفی به وجود می‌آید.
در مقابل ملک مشاع، ملک مفروز هم وجود دارد که سهم هر مالک در آن به طور دقیق مشخص شده است. اگر تعداد شرکا کم باشد، مشخص‌کردن سهم هر کدام راحت است. درمقابل وقتی تعداد آنها بیشتر باشد، بدون‌شک مشکلات تقسیم‌بندی هم بیشتر می‌شود. البته این نکته را یادتان باشد که اگرچه سهم افراد شاید با هم متفاوت باشد، ولی در ملک مشاع، شرکا در همه بخش‌ها شریک هستند.
مهم‌ترین کاری که باید هنگام فروش ملک مشاع اتخاذ شود، تعیین تکلیف دقیق سهم هر شریک است. برای این کار روش‌های مختلفی وجود دارد که در ادامه به آنها می‌پردازیم.
رضایت شرکا
بی‌تردید اولین راهکاری که برای حل مشکل فروش ملک مشاع به ذهن می‌رسد این است که شرکا با مذاکره بین خودشان به توافق برسند. این روش می‌تواند در تقسیم‌بندی ملک یا در نحوه فروش و تقسیم‌بندی مبلغ آن به کار گرفته شود. البته بهتر است این توافق به صورت مکتوب و با رضایت و امضای همه شرکا در دفتر اسناد رسمی باشد که مشکلات بعدی را در پی نداشته باشد.
تقسیم‌بندی ملک و قانون افراز
همان‌طور که گفتیم وقتی یک یا چند مالک وجود داشته باشند که سهم هر کدام از ملک مشخص باشد به آن مفروز گفته می‌شود. بنابراین وقتی شرکا نتوانند از طریق مذاکره و رضایت به توافق برسند، باید سراغ قانون افراز بروند تا سهم هر کدام دقیق مشخص شود. ابتدا باید بدانید که مال مشاع به چند روش تقسیم می‌شود تا بعد از آن درباره افراز صحبت کنیم. برای تقسیم مال مشاع سه روش زیر وجود دارد:
- تقسیم به افراز: در این حالت نیازی به ارزیابی و قیمت‌گذاری ملک نیست و خود شرکا با رضایت یا با درخواست از دادگاه یا اداره ثبت اسناد و مستغلات، سهمشان را مشخص می‌کنند. در این حالت سهم هر شریک به طور دقیق مشخص می‌شود و روی فروش آن اختیار کامل خواهد داشت. ضمن اینکه معلوم می‌شود چه بخش‌هایی برای چه کسی است.
- تقسیم به تعدیل: گاهی انجام افراز و تقسیم‌بندی دقیق خیلی راحت نیست. به عنوان مثال ممکن است بخشی از ملک یا زمین ارزش بیشتری نسبت به قسمت دیگر داشته باشد. همان‌طور که گفتیم همه شرکا در همه بخش‌ها شریک هستند. بنابراین طوری این تقسیم‌بندی انجام می شود که ارزش موثر آن مد نظر باشد و همه سهم برابر داشته باشند. به همین دلیل همه شرکا از کل مال سهم می‌برند، اما ممکن است به هر کس معادل سهمش نرسد. ضمن اینکه حتما باید ارزیابی و قیمت‌گذاری انجام شود.
- تقسیم به رد: این روش با دو مورد قبلی متفاوت است و برای اینکه عدالت بین همه برقرار شود باید مبلغ نقد یا مالی از بیرون اضافه شود تا همه از نظر ارزش سهام یکسان شوند. در این حالت این احتمال وجود دارد که سهم همه از مال مشترک یکسان نباشد یا حتی از آن سهم نبرند.
همان‌طور که گفتیم در صورت وجود اختلاف بین شرکا، برای تقسیم‌بندی و مشخص‌شدن دقیق هر سهم، باید از قانون افراز استفاده کرد. در این حالت همه باید توافق کنند که به این قانون پایبند باشند. همچنین قطعا حضور و رضایت همه مالکان شرط است. البته باید اشاره کنیم که اگر یکی از شرکا به سن قانونی نرسیده باشد، غیبت موجه داشته باشد یا از نظر سلامت عقل دچار مشکل باشد، باید دادگاه در این زمینه رای دهد. یادتان باشد با اعمال قانون افراز دیگر ملک در حالت مشاع نیست.
شاید این سوال برایتان مطرح شود که اگر ملکی قابل افراز نبود، تکلیف چیست. در این حالت بعد از اینکه شهرداری به اداره ثبت اعلام کرد ملک قابلیت افراز ندارد، هر مالک می‌تواند برای فروش ملک مشاع به دادگاه درخواست دهد. بنابراین دادگاه بعد از بررسی‌های لازم و بدون تعیین وقت رسیدگی دستور لازم را صادر می‌کند.
اگر به موضوعات حقوقی املاک علاقه دارید، مطالب زیر را هم مطالعه کنید:
نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع
همان‌طور که اشاره کردیم دادگاه می‌تواند در صورت بروز اختلاف، دستور به فروش ملک مشاع دهد. نکته مهم این است که در دستور دادگاه نیازی به اجرائیه نیست و کارشناس رسمی دادگستری از سوی اجرای احکام برای قیمت‌گذاری اقدام می‌کند. سپس در صورتی که اعتراضی به قیمت اعلام‌شده وجود نداشته باشد، آگهی برگزاری مزایده منتشر می‌شود.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکا
گاهی یکی از شرکا دانسته یا ندانسته، ممکن است بدون اجازه دیگران تصمیم به فروش ملک بگیرد و این کار را هم انجام دهد. در این حالت قطعا فروش ملک مشاع بدون اجازه شرکای دیگر مجاز نیست، اما جرم هم نیست و نسبت به میزان سهم آن فرد درست است. البته شرکا می‌توانند معامله انجام‌شده را اصلا نپذیرند یا آن را قبول کنند. در صورت رد معامله، اگر فروشنده از معامله فضولی با خبر بوده باشد، آن‌گاه هیچ حقی برای اعتراض ندارد، اما اگر از این موضوع خبر نداشته، می‌تواند فقط معامله سهم خودش را لغو کند.
اعتراض به فروش ملک مشاع
هر زمان متوجه شوید که یکی از شرکا بدون اطلاع اقدام به فروش ملک مشاع کرده است، یا ملک قابل افراز بوده و دادگاه به اشتباه رای داده، می‌توانید اعتراض‌تان را اعلام کنید. در این صورت بعد از بررسی‌های لازم، امکان ابطال فروش ملک مشاع وجود دارد.
جمع‌بندی
ملک مشاع ملکی است که چند مالک دارد و چند نفر در مالکیت آن شریک هستند. تا زمانی که صلح و صفا برقرار باشد مشکلی نیست، ولی وقتی اختلافی پیش بیاید یا یکی از آنها بخواهد سهمش یا ملک را بفروشد.
در فروش املاک مشاع در درجه اول باید تلاش کنید از روش مذاکره کمک بگیرید و رضایت همه جلب شود. در غیر این صورت باید سراغ قانون افراز یا حکم دادگاه بروید. در این مطلب درباره فروش ملک مشاع صحبت کردیم و جزئیات حقوقی مربوط به آن را مطرح کردیم. اگر شما هم تجربه‌ای دارید می‌توانید آن را با ما به اشتراک بگذارید.
