میزان زمین‌های وقفی در تهران و شهرهای دیگر کم نیستند. همین حالا اگر به بنگاه‌های املاک مناطقی مثل ۵، ۴، ۲ بروید با ۴ دسته زونکن مواجه می‌شوید. یکی برای فروش، یکی برای اجاره، یکی برای مشارکت در ساخت و دیگری هم مربوط به املاک وقفی است. شاید این سئوال پیش بیاید که فرق املاکی که با سند اوقافی خرید و فروش می‌شوند با سندهای ملکی معمولی در چیست؟ اصلا این املاک را می‌شود به‌‌صورت رسمی خرید؟ با خرید این املاک باید منتظر چه دردسرهایی باشیم؟ قیمت این املاک تفاوتی با املاک معمولی دارند؟ در این راهنما سعی می‌کنیم به این سئوال‌ها پاسخ دهیم و شما را با شرایط خرید و فروش املاک وقفی از نظر حقوقی آشنا کنیم.

کسی مدعی خانه‌تان نمی‌شود
مهم‌ترین نکته این است که بدانید اگر خانه‌ای خریدید که زمین آن وقفی بود، قرار نیست در آینده کسی مدعی خانه‌تان شود و آن را از شما بگیرد. مهم‌ترین حسن این دسته از ملک‌ها این است که با توجه به شرایطی که دارند قیمت‌شان بین ۵ تا ۲۰درصد نسبت به املاک مشابه کمتر است. یعنی کسانی که بودجه کمتری دارند، می‌توانند برای خرید خانه روی این گزینه هم حساب کنند.

عرصه و عیانی که تفاوت دارند
دو اصطلاح حقوقی مهمی که باید در زمینه این املاک بدانید؛ «عرصه» و «عیان» است. عرصه همان زمین املاک وقفی‌ست که موقوفه هستند و شما به شکل مستقیم اجازه خرید و فروش آن‌ها را ندارید. عیان هم همان خانه یا ساختمانی است که روی این زمین بنا شده که به نام شما می‌شود و می‌توانید آن را بفروشید یا اجاره بدهید. این املاک درواقع دو سند دارند، یکی سند عرصه و دیگری سند عیان. در حقیقت شما وقتی یک خانه با سند وقفی می‌خرید زمین ملک را از متولی موقوفه اجاره می‌کنید.

متولی چه کسی است؟
موقعی که می‌خواهید خانه‌ای در زمین وقفی بخرید، حتما بپرسید که وقف مربوط به کجاست؟ معمولا موقوفات یا خاص هستند یا عام یا متعلق به آستان قدس رضوی. موقوفات خاص که متولی مشخصی دارند، یعنی دولت متولی آن‌ها نیست. موقوفات عام هم توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می‌شوند. تکلیف موقوفات آستان قدس رضوی هم که مشخص است. این موضوع از آن نظر اهمیت دارد که شما برای پرداخت اجاره زمین یا خرید و فروش ملک‌تان، با این متولیان سر و کار خواهید داشت.

پرداخت اجاره سالانه به متولیان
شما به راحتی می‌توانید خانه یا ساختمان (همان عیان) را بفروشید یا اجاره بدهید و از این نظر هیچ فرقی میان املاک معمولی با املاک وقفی وجود ندارد. هزینه‌هایی که پرداخت می‌کنید نظیر مالیات شهرداری نیز با املاک دیگر یکی است و فقط تفاوت در قیمت ملک شما خواهد بود که در بازار پایین‌تر است. درضمن فرق شما با دیگران این است که باید سالیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی موقوفه پرداخت کنید. این مبلغ چندان زیاد نیست. مثلاً برای اجاره یک زمین ۳۰۰ متری باید سالیانه ۵۰ تا ۷۰ هزار تومان را پرداخت کنید. این قرارداد با متولی موقوفه معمولا هر ۵ سال تمدید می‌شود.

تفاوت اصلی در خرید و فروش زمین
تفاوت اصلی زمانی است که شما می‌خواهید زمین وقفی (همان عرصه) را خرید و فروش کنید. قانون قاعدتا چنین اجازه‌ای به شما نمی‌دهد. شما برای این خرید و فروش باید از متولی اصلی اجازه بگیرید. یعنی به محض مراجعه به شهرداری برای انجام مراحل کاری، شهرداری نامه‌ای به شما می‌دهد که به سازمان اوقاف یا نزد متولی موقوفه بروید. شما برای نقل و انتقال این زمین (عرصه) باید مبلغی را به متولی موقوفه بپردازید. این مبلغ علاوه بر هزینه‌های جاری خرید و فروش یک زمین است. این مبلغی که باید به متولی بدهید چقدر است؟ ۱۰‌درصد مابه التفاوت قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش. این را هم بد نیست بدانید که متولی موقوفه وظیفه دارد این مبلغ را صرف اموری کند که واقف برای آن زمین در نظر گرفته است.

وام و تسهیلات دیگر
وقتی شما طبق قانون و با اجازه متولی و پرداخت هزینه‌ها، ملک اوقافی را به‌صورت زمین خریداری می‌کنید همه تسهیلاتی که به یک زمین عادی تعلق می‌گیرد شما هم می‌توانید دریافت کنید. یعنی امکان دریافت وام و ساخت‌وساز روی این زمین وجود دارد. یک نکته مهم را هم بدانید و آن اینکه شما هیچ وقت صاحب قطعی زمین وقفی نمی‌شوید. یعنی بابت پرداخت اجاره سالیانه در نهایت صاحب آن نمی‌شوید و قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.

استعلام از متولی فراموش نشود
شما وقتی دارید یک زمین معمولی را خرید و فروش می‌کنید حتما از اداره ثبت استعلام می‌گیرید که مالک واقعی زمین مشخص شود و مشکلی وجود نداشته باشد. در خرید و فروش زمین وقفی، علاوه بر استعلام از اداره ثبت، استعلام از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم نیاز است.

حال با دانستن این نکات، ، با آسودگی خاطر بیشتری می‌توانید ملک وقفی مورد نظرتان را معامله کنید و جلوی مشکلات احتمالی را بگیرید.