نمودار تعداد معاملات مسکن از مدتها پیش، روند نزولی را نشان می‌دهد. افزایش فاصله قیمت املاک با توان مالی مردم را می‌توان عامل اصلی آن دانست. هنوز هم این سوال وجود دارد که چگونه می‌توان با وجود این شکاف بزرگ، خرید خانه را برای مردم آسان‌تر کرد؟ برای رسیدن به جواب، باید روش‌های نوین کاهش قیمت مسکن و تقویت توان مالی متقاضیان خرید ملک را بررسی کنیم. روش‌‌هایی که تاکنون به کار گرفته نشده‌اند یا مردم آشنایی زیادی با آنها ندارند. در این مطلب، مسیر ساماندهی بازار مسکن از طریق بورس را باهم مرور می‌کنیم.
دیوار بین بورس و مسکن برداشته شده است
کارشناسان و سیاستگذاران بازارهای مالی، همیشه بورس و مسکن را دو بازار موازی و رقیب برای جذب نقدینگی مردم می‌دانستند. به طوری که اگر نقش بازارهای موازی دیگر همچون طلا، ارز و نظام بانکی را در نظر نگیریم، با تحرک بازارسرمایه و هجوم منابع مالی مردم به بورس، بخش مسکن واکنش منفی نشان می‌داد و در مقابل با کاهش بازدهی شرکت‌های بورسی، آمار ساخت‌وساز و خریدوفروش صعود می‌کرد.
با افزایش زمان رکود در بازارمسکن و جذابیت‌های به وجود آمده در بازارسرمایه، بسیاری از مردم به سرمایه‌گذاری در بورس پرداخته و نقدینگی بسیاری را وارد این بخش کردند. این روند، ارزش سهام شرکت‌ها را افزایش داد و به رکوردشکنی‌های مداوم شاخص بورس منجر شد. در این میان سیاستگذاران به فکر استفاده از پتانسیل موجود در این بخش، برای کمک به توسعه بازارمسکن افتادند. آنها در نهایت با هدف جذب نقدینگی مورد نیاز ساخت‌وساز و افزایش توان مالی متقاضیان خریدمسکن از طریق بازارسرمایه، بورس مسکن را راه‌اندازی کردند.
بورس پنجم، تمام بخش‌های بازارمسکن را توسعه می‌دهد
بورس پنجم در ابتدای تابستان ۹۹ به‌طور رسمی راه‌اندازی شد. در سرفصل فعالیت‌های ابتدایی آن، عرضه املاک مازاد بانک‌ها و دولت در دستور کار قرار گرفت. این تصمیم برای شتاب‌دهی در شکل‌گیری بورس مسکن و عرضه واحدهای بلااستفاده سازمان‌های دولتی و بانک‌ها گرفته شد. هدف تصمیم این بود که سازمان‌های دولتی و بانک‌ها نتوانند با هدف بهره‌مندی از تورم مسکن، املاک مازاد نگهداری کنند. آنها طبق روند جدید باید املاک خود را در بازاری رقابتی و شفاف به فروش می‌رساندند.
مشارکت مردم در ساخت پروژه‌های انبوه با سرمایه خرد
طبق یک فرمول ساده، هرچه تولید و عرضه مسکن در کشور بیشتر شود، قیمت آن نیز کاهش می‌یابد. حالا در نظر بگیرید این تولید با استفاده از سرمایه و مشارکت خود مردم (ازطریق بورس مسکن) صورت بگیرد و عرضه آن نیز در فضایی شفاف و رقابتی انجام شود. نظارت بر تولید و عرضه آن هم، توسط دستگاه‌های نظارتی فعال در بورس و مردم صورت بگیرد و همه برای تحقق بهترین بازدهی تلاش کنند.
اکنون این سوال پیش می‌آید که مردم چگونه می‌توانند با سرمایه‌های خرد، در ساخت یک پروژه انبوه شراکت کنند؟ شرط نخست تحقق این امر، حضور فعال سازندگان و انبوه‌سازان در بورس است. به این صورت که شرکت‌های فعال در حوزه ساخت مسکن، با آغاز یک پروژه ساختمانی و پرداخت بخش عمده‌ا‌‌ی از هزینه آن که بیشتر به خرید زمین معطوف می‌شود، به انتشار اوراق مشارکت در ساخت می‌پردازند. مردم با خرید این اوراق، به افزایش نقدینگی سازندگان کمک کرده و در سود حاصل از بهره‌برداری پروژه شریک می‌شوند.
روش‌های نوین و شفاف پیش فروش ملک در بستر بورس
این نوع سرمایه‌گذاری علاوه بر اینکه سازندگان را برای تامین نقدینگی مورد نیازشان کمک می‌کند، مردم را هم با هر میزان سرمایه، در یک پروژه ساختمانی شریک می‌کند و سرمایه آنها را افزایش می‌دهد. می‌توان گفت این نوع فعالیت، به نوعی پیش فروش ملک است که در فضایی شفاف و کارشناسی شده روی می‌دهد. فضایی که امکان کلاهبرداری و سوداگری را هم از بین می‌برد.
در مجموع با انتشار اوراق مشارکت ساخت پروژه‌های ساختمانی، هم سازندگان با کمترین حاشیه سود نقدینگی خود را تامین می‌کنند، هم ارزش سهام خریداران این اوراق همسو با تورم رشد می‌کند. درنتیجه سرمایه آنها از زیان ناشی از افزایش قیمت‌ها در امان می‌ماند. از طرفی این اوراق نیز با پیشرفت پروژه، گران‌تر می‌شوند. داد و ستد آن در بازارسرمایه، خود باعث ایجاد یک بازار ثانویه می‌شود و ارزش افزوده بسیاری برای مردم و فعالان این بخش به همراه می‌آورد.
خریدخانه از مسیر بورس کالا
چند ابزار و روش کاربردی دیگر برای خانه‌دار کردن مردم از مسیر بازارسرمایهوجود دارد. یکی از جذاب‌ترین آنها خرید متری مسکن در بورس کالا است که می‌تواند به مرور مردم را صاحب خانه کند. به این صورت که مالک یک پروژه، واحدهای خود را در بورس کالا عرضه کرده و متقاضیان با خرید متری آن، بخشی از یک واحد را خریداری می‌کنند.
در این روش مردم به جای پس‌انداز پول که با تورم اقتصادی حال حاضر کشور ارزش آن به سرعت کاهش می‌یابد، بخشی از یک ملک ساخته شده را خریداری کرده و گران شدن قیمت مسکن، آنها را از صاحب‌خانه شدن دور نمی‌کند. خوشبختانه این روش در بورس‌کالا فعال است و متقاضیان می‌توانند از این مسیر به خرید متری املاک بپردازند.
قراردادهای آتی، بهترین روش برای افزایش ساخت‌وساز
قراردادهای آتی بورس کالا مسیر دیگری است که متقاضیان خریدمسکن را از افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در امان نگه می‌دارد. در این قراردادها می‌توان املاک عرضه شده را با موعد تحویل سال بعد خریداری کرد. به این صورت هم خریدار زیان ناشی از افزایش قیمت ملک را تجربه نمی‌کند، هم سازندگان می‌توانند با استفاده از نقدینگی به وجود آمده، پروژه‌های بعدی خود را آغاز کنند. حتی با ایجاد سازوکارهای پویا و اعمال قوانین اصولی، می‌توان این امر را به پیش فروش تبدیل کرد تا پروژه‌های در حال ساخت نیز از طریق قراردادهای آتی بورس کالا عرضه شوند.
مکان تهاتر مصالح ساختمانی با املاک نیز در بورس کالا وجود دارد. به این صورت که خریداران نیازهای اولیه ساخت مسکن یعنی سیمان، آهن، آجر و … را از طریق تابلوی معاملات بورس کالا خریداری کرده و در قالب قراردادهای آتی، هزینه آن را پرداخت کنند. همچنین می‌توان برای تامین اعتبار این معاملات، فروش واحدهایی که در حال ساخت هستند را نیز وارد بورس کرده و این فرآیند را از طریق تهاتر پیش برد.
اوراق رهن اولیه و ثانویه تسهیلات مسکن
یکی از مرسوم‌ترین روش‌های تامین مالی برای خرید مسکن تسهیلات رهنی است. در تسهیلات رهنی، متقاضیان خرید ملک با دریافت وام و سپردن سند ملک خریداری شده به بانک، بازپرداخت مبلغ دریافتی را تضمین می‌کنند. این فرآیند را بازار اولیه رهنی میگویند که مدتها است در کشور ما شکل گرفته و همه مردم با آن آشنایی دارند.
این همان تسهیلاتی است که خرید و فروش امتیاز آن با نماد «تسه» در فرابورس روی می‌دهد. متقاضی می‌تواند با خرید این اوراق، انتظار یک ساله برای دریافت وام را از شخص دیگری خریداری کند. البته رقم این تسهیلات از سال‌ها پیش تغییر چندانی نکرده و با تورم قیمت مسکن همخوانی ندارد. به طوری که این وام در بهترین حالت ۱۰ درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد.
بیشتر بخوانید: چگونه وام اوراق مسکن یا وام از محل اوراق ممتاز دریافت کنیم؟
تامین منابع بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن به مردم
افزایش رقم تسهیلات و پرداخت مداوم آن که به طور معمول بازگشت آن ۱۲ سال طول می‌کشد، به نقدینگی و اعتبار مالی زیادی نیاز دارد. از این رو مسیر جدیدی برای بازگشت سریع‌تر سرمایه به بانک گشوده شد تا بانک‌ها بتوانند با انتشار اوراق ثانویه، امتیاز بازپرداخت تسهیلات واگذار شده را به صورت نقدی در بورس به فروش برسانند.
به زبان ساده، اوراق رهن ثانویه، ضمانت بازپرداخت تسهیلات واگذار شده به دیگران است که با قیمت کمتر از میزان اقساط وام، در بورس به فروش می‌رسد. به این صورت بانک مجددا منابع مالی خود را برای پرداخت وام به متقاضیان جدید تقویت می‌کند و در نهایت تسهیلات بیشتری برای خرید مسکن به مردم پرداخت می‌شود.
بورس، بستری کامل برای توسعه بازار مسکن
در مجموع توسعه بورس مسکن می‌تواند بازاری پویا و مردمی را به همراه داشته باشد. در این بازار، روش‌ها و ابزارهای متعددی همچون اوراق مشارکت، خرید متری املاک، پیش فروش، خرید به صورت قراردادهای آتی و تسهیلات ایجاد می‌شود تا تامین مالی سازندگان با حاشیه سود کمتر و توان مالی متقاضیان خرید مسکن با قدرت بیشتری همراه شود.
ازطرفی شفافیت و به‌روز بودن قیمت‌ها در بورس‌مسکن، می‌تواند تاثیر بسزایی در کاهش قیمت خانه داشته باشد و سوداگری را از این بازار کلان اقتصادی حذف کند. در مجموع تمام این مباحث به شرط همکاری موثر تولیدکنندگان مسکن و مشارکت مردم به سرانجام می‌رسد.
