تغییرات نرخ اجاره در مراکز استان‌ها در آگهی‌های دیوار (دی ۱۴۰۰)

مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از روند تحولات بازار مسکن، به تحلیل نوسانات اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوار شهری در تابستان ۱۴۰۰ پرداخته که بر اساس آن میانگین تورم نقطه به نقطه مراکز استانی به ۲۴.۷ درصد رسیده است.

این آخرین آمار رسمی است که از سوی مراجع دولتی منتشر می‌شود و مراجع مذکور هنوز از وضعیت بازار اجاره استان‌های مختلف از ابتدای پاییز تا کنون منتشر نکرده‌اند.

به‌رغم اینکه با آغاز روزهای سرد سال، تب و تاب بازار اجاره مسکن هم می‌خوابد، اما طی سال جاری بازار شرایط دیگری را در پیش گرفت و رکوردهای جدیدی را در حوزه نرخ اجاره آپارتمان و مسکن از خود بر جای گذاشت.

شاید رجوع به آگهی‌های درج‌شده در دیوار طی اولین ماه زمستان بتواند اطلاعات خوبی از نوسانات بازار اجاره آپارتمان و واحدهای مسکونی در اختیار فعالان و تحلیل‌گران بازار بگذارد.

تغییرات قیمت در آگهی‌های دیوار مراکز استان‌ها

بر اساس اطلاعات‌ به‌دست‌آمده از این آگهی‌ها، میانگین اجاره یک آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در ۳۱ مرکز استانی در پایان دی ماه ۱۴۰۰ نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۴۲.۳ درصد رشد داشته است. این روند در بازه ماهانه شاخص ۱.۵ درصد را نشان می‌دهد.

چنین رشدی باعث شده تا متوسط قیمت واحدهای مذکور دو ماه مانده تا پایان سال به چهار میلیون و ۵۵۲ هزار تومان برسد.

اما کدام مراکز استانی بیشترین و کمترین نرخ رشد را به خود اختصاص داده‌اند؟ آن‌طور که اطلاعات مرکز آمار نشان می‌دهد لرستان با ۴۱.۸ درصد، بیشترین و خراسان رضوی با ۱۳.۱ درصد، کمترین نرخ رشد سالانه را در پایان تابستان داشته‌اند. 

حال اگر نگاهی به اطلاعات مراکز استانی در سایت دیوار، آن هم در پایان اولین ماه زمستان بیندازیم، به اطلاعات دقیق‌تر و به‌روزتری از کف بازار دست پیدا کنیم.

پایش اطلاعات به‌دست‌آمده از دیوار نشان می‌دهد که بیرجند و گرگان به‌ترتیب با ثبت نرخ رشد سالانه ۶۸.۸ و ۱۱.۳ درصدی بیشترین و کمترین نرخ رشد را در عرضه آپارتمان‌های استیجاری داشته‌اند.

در روند ماهانه اما گرگان شرایط کاملاً متفاوتی را تجربه کرده و با رشد ۹.۳ درصد بیشترین رشد را به ثبت رسانده است. سمنان نیز طی یک ماه افت حدود ۱۱ درصدی را تجربه کرده تا بدترین عملکرد را در این بازه داشته باشد.

در بحث قیمت‌ها نیز بیرجند به‌رغم رشد مناسبی که داشته، به همراه شهرکرد ارزان‌ترین شهر برای اجاره‌نشینی به حساب می‌آید. تهران نیز در صدر جدول قیمت‌ها جا خوش کرده و بعید است که روزی مرکز استان دیگری بتواند جای آن را از لحاظ گرانی قیمت‌ها پر کند.

اما طی یک سال اخیر کدام شهرها بیشترین نرخ رشد را در آگهی‌های دیوار مراکز استان‌ها داشته‌اند؟

بیشترین افزایش قیمت در آگهی‌های دیوار

گرچه مراکز استانی در روند سالانه به رکوردهای جدیدی در نرخ رشد دست یافته‌اند، اما نسبت به آذر ماه نتوانسته‌اند اعداد عجیبی را به ثبت برسانند. در این بین ۱۰ مرکز استانی که بیشترین نرخ رشد سالانه را داشته‌اند اکثراً شهرهای متوسط‌قیمت و ارزان هستند.

به‌عنوان مثال، بیرجند که بیشترین نرخ رشد را در بین تمامی ۳۱ مرکز استانی داشته، کمترین قیمت را در آگهی‌های اجاره‌نشینی دیوار دارد. چنان‌‌که اجاره یک واحد ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت در این شهر با مبلغ ۲۵ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان میسر است.

آن‌طور که از سه جدول این گزارش مشخص است، می‌توان این فرضیه را مطرح کرد که شهرهای کمتر برخوردار و دارای بافت روستایی، کمترین دردسر را برای سکونت اجاره‌نشینان دارند. اما طبیعتاً در این شهرها یافتن شغل و دستیابی به درآمدی مناسب چندان آسان نیست.

شاید اگر منابع طبیعی نظیر زعفران، زرشک و عناب از بیرجند گرفته شود، مسئله شغل در مرکز استان خراسان جنوبی به یک موضوع انتزاعی تبدیل شود.

گرچه شرایط جغرافیایی این منطقه و قرارگیری آن در مرز افغانستان ظرفیت عظیم اقتصادی، به‌ویژه در حوزه ترانزیت و تجارت به وجود آورده، اما این شهر همچنان از محرومیت رنج می‌برد و طبیعی است که قیمت اجاره مسکن در آن به‌رغم پرچم‌داری در روند رشد، همچنان فاصله معناداری با کلان‌شهرها داشته باشد؛ چراکه اصولاً تقاضایی در چنین شهرها وجود ندارد و ممکن است صاحبان واحدهای آپارتمانی نرخ‌هایی غیرواقعی را در آگهی‌ها ارائه دهند.

بدین ترتیب رشد ۶۸ درصدی در بخش اجاره آپارتمان بیرجند، یعنی افزایش ۸۸۰ هزار تومانی، اما رشد قیمت‌ها که در تهران ۴۵.۵ درصد بوده، باعث افزایش پنج میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی اجاره‌بها شده است؛ یعنی حدود ۶ برابر رشد قیمت‌‌ها در مرکز خراسان جنوبی.

همچنین رشد قیمت در آگهی دیوار اجاره آپارتمان مراکز استانی نظیر کرمان، قم، اردبیل و سنندج صفر یا منفی بوده است که نشان می‌دهد شاید این شهرها آخرین روزهای نرخ رشد خود را تجربه می‌کنند.

اما با توجه به داغ‌شدن بازار نقل مکان مستأجران به نظر می‌رسد روند کنونی افزایش قیمت‌ها حداقل تا پایان تابستان ۱۴۰۱ ادامه یابد.

مراکز استانی با بیشترین نرخ رشد سالانه آپارتمان استیجاری در آگهی‌های دیوار

متوسط اجاره‌ یک آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت (تومان)

تغییرات ناچیز در قیمت آگهی‌های دیوار

اگر نگاهی به جدول زیر بیندازیم متوجه می‌شویم کم نیستند شهرهایی که طی یک ماه گذشته روند ثابت یا منفی داشته‌اند. قزوین، همدان و اهواز شهرهایی هستند در این بازه تغییری نداشته‌اند.

سمنان و کرمانشاه که بدترین عملکرد را در یک ماه دی نسبت به آذر داشته‌اند نیز در این گروه قرار گرفته‌اند.  

اما این ۱۱ مراکز استانی به این دلیل در یک جدول گنجانده شده‌اند که در روند سالانه رشد متوسطی را به ثبت رسانده‌اند. جدولی که در آن از تهران تا شهرکرد مشاهده می‌شوند؛ یعنی گران‌ترین و ارزان‌ترین شهرها در آگهی‌ آپارتمان‌های استیجاری دیوار طی دی ماه.

شاید اگر این فهرست را با فصل تابستان در مقام مقایسه بگذاریم، هیچ‌کدام از مراکز استانی در جایگاه کنونی قرار نگیرند. آنچه در بازار زمستان آپارتمان استیجاری هیچ‌گاه تغییر نمی‌کند، مسئله کمبود تقاضاست.

طبیعتاً صاحبان واحدهای استیجاری سمنان و کرمانشاه که حاضر به پایین‌آوردن قیمت‌های خود در آگهی‌های دیوار شده‌اند مستأجری برای واحد خود پیدا نکرده‌اند.

همچنین صاحبان آپارتمان در تهران همواره نشان داده‌اند نگاه ویژه‌ای به بازار اجاره داشته‌اند بعید است از دو سه ماه آینده که با هجوم مستأجران به بازار مواجه می‌شوند با قیمت‌های کنونی حاضر به اجاره‌دادن آپارتمان خود شوند.

مراکز استانی با نرخ رشد متوسط در آگهی آپارتمان‌های استیجاری دیوار

متوسط اجاره‌ یک آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت (تومان)

گرگان؛ رکورددار بیشترین و کمترین نرخ رشد!

شاید عجیب‌ترین نکته این گزارش به رفتار صاحبان واحدهای آپارتمانی در گرگان مربوط می‌شود؛ آن‌ها که طی یک سال گذشته تنها ۱۱.۳ درصد رشد قیمت را برای دارایی استیجاری خود به ثبت برسانند، طی یک ماه دی نسبت به آذر موفق شده‌اند نرخ‌های خود را تا بیش از ۹ درصد افزایش دهند. یعنی بیش از تمام ۱۱ ماه گذشته.

البته دو مرکز استانی دیگر در شمال کشور رشد نسبتاً مطلوبی داشته‌اند و به نظر می‌رسد صاحبان آپارتمان در این مناطق امیدواری بیشتر و تحلیل درست‌تری از روزهای پیش روی بازار اجاره آپارتمان دارند که حاضر نشده‌اند در روزهای سرد بازار هم از نرخ‌های خود کوتاه آیند.

از سوی دیگر، بازماندگی شهرهایی نظیر گرگان و رشت از میانگین رشد سایر مراکز استانی ظرفیت آن‌ها برای افزایش قیمت اجاره را افزایش داده است.

در این بین ایلام و زاهدان مشاهده می‌شوند که از حالا روند صعود شاید نجومی خود را آغاز کرده‌اند.

اما در بین ۱۰ مرکز استانی که کمترین رشد نرخ سالانه را در بخش آپارتمان‌های استیجاری داشته‌اند، شهرهایی نظیر کرج و شیراز پیدا می‌شوند که همچنان به روند نزولی خود ادامه می‌دهند.

حال باید دید که عقب‌ماندگی این شهرها از رشد قیمت طی یک سال اخیر باعث انفجار قیمت آپارتمان استیجاری آن‌ها در بهار و تابستان پیش رو می‌شود؟

مراکز استانی با کمترین نرخ رشد آپارتمان‌های استیجاری در آگهی‌های دیوار

متوسط اجاره‌ یک آپارتمان ۸۰ متری دو تا پنج سال ساخت (تومان)