به دست آوردن یک خانه مناسب کاری پر زحمت است که زمان و پشتکار زیادی را می‌طلبد. برای اینکه بتوانیم خانه‌ای ایده‌آل مطابق با سلایق خود پیدا کنیم، باید به صورت مداوم به بنگاه‌های معاملات املاک و سرویس‌های آگهی آنلابن مراجعه کنیم. پس از پیدا کردن ملک و بازدید از خانه‌ها با توجه به شرایط و هزینه‌ها، مناسب‌ترین گزینه را انتخاب کنیم. این موارد تنها بخش اولیه پیدا کردن یک خانه برای خرید است. باید بدانید از زمان پیدا کردن یک خانه تا وقتی که آن را سند بزنید، با چالش‌های مختلفی مواجه خواهید شد. مرحله سند زدن ملک شاید دشوارترین مرحله در معامله ملک است. که به طور عامیانه (عادی) معمولاً به آن «به نام زدن» نیز گفته می شود.
از مهم‌ترین مسائل خرید و یا فروش ملک سند زدن ملک است که باید به تمام جزئیات آن توجه کنید. در صورت بی‌توجهی به مسائل حقوقی سند زدن ملک، عواقب سختی در انتظار طرفین معامله خواهد بود. لذا در این مطلب قصد داریم از تمامی مراحل خرید ملک از نوشتن مبایعه نامه تا مرحله آخر یعنی سند زدن ملک را معرفی کرده و جزئیات آن را بیان کنیم.
مراحل نوشتن قولنامه خانه تا سند زدن ملک
ماده اول این سند، مانند تمام سندها به احراز هویت طرفین معامله اختصاص دارد. احراز هویت یعنی ابتدا از صحت هویت طرف مقابل خود آگاه شوید. بعد با رعایت نکات مهم حقوقی دیگر، قرارداد را امضا کنید.
مرحله اول: توافق
مهم ترین و ابتدایی‌ترین مرحله برای سند زدن یک ملک، توافق اولیه بین خریدار و فروشنده است. این توافق در واقع نوشته‌ای کتبی است که در اصطلاح به آن قولنامه می‌گویند. در واقع در قولنامه، صحبت‌های طرفین مکتوب شده و رضایت طرفین اعلام می‌شود. این برگه در نهایت به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد.
تفاوت قولنامه و مبایعهنامه
مبایعهنامه را می‌توان نام حقوقی قولنامه دانست. زیرا قولنامه بار حقوقی ندارد و در صورتی که بین طرفین نزاع صورت بگیرد و به دادگاه مراجعه کنند، قولنامه از شرایط فقهی لازم برخوردار نخواهد بود. از همین رو گزینه ای محکمه پسند محسوب نمی‌شود. زیرا فقه اساس قانون ما در ایران است. لذا با تغییر نام قولنامه به مبایعهنامه به این قرار مکتوب، شکلی قانونی و حقوقی بخشیده شده است. در واقع مبایعهنامه قراردادی است که مطابق آن مالی از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. این قرارداد مانند تمام قراردادهای حقوقی از اصول قانونی پیروی می‌کند.
ویژگی‌های مبایعهنامه
اکثر مردم قولنامه و مبایعهنامه را یکی فرض می‌کنند. در صورتی که اینگونه نیست. فرض را بر این می‌گذاریم زمانی با فروشنده به توافق رسیده‌اید که هیچ دفترخانه رسمی باز نیست. در این شرایط قبل از سند زدن ملک می‌توانید یک مبایعهنامه تنظیم کنید.
موارد مهمی که باید در مبایعهنامه به آنها پرداخته شود، باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد:
- ثبت مشخصات فروشنده: مشخصات شناسنامه، آدرس (همراه با کد پستی)، تلفن همراه و ثابت.
- ثبت مشخصات خریدار: مشخصات شناسنامه، آدرس (همراه با کد پستی)، تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله (مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی (مساحت زمین یا خانه).
- مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
- زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
در صورتی که مبایعه‌نامه‌ای که فاقد این ۵ مورد باشد، از ارزش قانونی لازم برخوردار نیست. بهتر است برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری نیز به مبایعهنامه اضافه شود.
نکاتی برای شفاف‌سازی مبایعه نامه:
اعلام پشیمانی طرفین
فرض کنید بعد از معامله یک ملک، یکی از طرفین پشیمان شده است. در چنین حالتی برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین باید وضعیتی به نام پشیمانی در مبایعهنامه ذکر شود. به طور معمول در زمان تنظیم مبایعهنامه مدت زمانی را برای ابراز پشیمانی تعیین می‌کنند. برای مثال ۲۴ ساعت بعد از تنظیم مبایعهنامه اگر هر کدام پشیمان شوند، مبلغی را به عنوان خسارت باید پرداخت کنند. این مبلغ می‌تواند درصدی از ثمن معامله نیز محسوب شود.
فریب خوردن یکی از طرفین
در معاملات از اصطلاحی به نام خیارات استفاده می‌شود. منظور از خیار توانایی و اختیاری است که برای فسخ معاملات به طرفین داده می‌شود. مجلس، غبن، تدلیس، فاحش و … از انواع خیارات است. در صورتی که هر دو طرف خیارات را از خودشان ساقط کنند، تحت هیچ شرایطی امکان فسخ معامله را ندارند. استفاده از جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» در مبایعهنامه یعنی هیچ گونه اختیاری برای فسخ نخواهید داشت.
منصوبات و ملزومات خانه
زمانی که خانه‌ای را معامله می‌کنید، برخی از وسایل روی خانه هستند. مثلاً کولر آبی، موتورخانه، شوفاژ، موکت، کابینت، خط تلفن و … از جمله وسایلی هستند که عموما همراه خانه ارائه می‌شوند. شما به عنوان خریدار باید توجه داشته باشید تا در بخش منصوبات و ملزومات خانه تا جای ممکن تمامی وسایل را ذکر کنید تا در زمان تحویل خانه با مشکلی مواجه نشوید. در صورت بی‌توجهی به این بخش، ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید فروشنده تمامی وسایل خانه را برده باشد و خانه حتی وسایل کاربردی مثل کابینت و شوفاژ را هم نداشته باشد.
پس از ذکر تمامی موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دو شاهد مبایعه نامه مورد نظر را امضا خواهند کرد. در این مبایعهنامه باید نحوه پرداخت هزینه‌ها در انتقال سند ذکر شود. همچنین فروشنده موظف می‌شود تا روز تحویل ملک، تمامی بدهی‌های آن را پرداخت کرده و خانه را بدون بدهی به خریدار تحویل دهد.
مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری
تا این جای کار خریدار و فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه‌ای را مکتوب کرده‌اند.
امروزه شاهد مواردی هستیم که فروشندگان، خانه مورد نظر را به چند شخص می‌فروشند. برای جلوگیری از این اتفاق فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند تا مبایعهنامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع به ثبت برسانند. پس از اینکه مشخصات کامل فروشنده و خریدار و همچنین ملک در این سیستم سراسری ثبت شود، یک کد رهگیری صادر خواهد شد. از آنجایی که این سیستم سراسری است در حالی که فروشنده قصد داشته باشد یک ملک را به چند نفر بفروشد سیستم خطا داده و اعلام می‌کند که برای ملک مورد نظر قبلاً کد رهگیری صادر شده است.
مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی
در این مرحله لزومی به حضور خریدار نخواهد بود. فروشنده با در دست داشتن شناسنامه و اصل سند به یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور مراجعه می‌کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را در اختیار فروشنده می‌گذارد. فروشنده موظف است تمامی اسناد لازم و مورد نیاز دفترخانه را تهیه کرده و در اولین فرصت آنها را به همان دفترخانه ارائه دهد.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
- صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
- اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد سندهای ورثه‌ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)
مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند
در این مرحله برای انتقال سند باید خریدار و فروشنده در تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده، در دفترخانه حاضر شوند. در صورتی که یکی از طرفین مثلا فروشنده در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، طرف دیگر یا خریدار باید با وی تماس بگیرد. در صورت عدم برقراری ارتباط، باید تا پایان وقت کاری در دفترخانه حضور داشته باشد. در صورت اتمام وقت کاری، خریدار گواهی عدم حضور تهیه خواهد کرد.
جمع بندی
یادتان باشد مراحل نوشتن قولنامه خانه تا سند زدن ملک امری مهم و حساس است و باید برای آن زمان و دقت زیادی صرف کنید. با توجه به اهمیت مبایعه نامه، در نوشتن هر یک از بندهای ذکر‌شده، دقت کنید زیرا می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود. یکی از مراحل لازم برای سند زدن ملک گرفتن کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی است. فراموش نکنید که انتقال سند و فروش ملک، هزینه‌های قابل توجهی دارد که باید از قبل تامین شود.
