تیر ماه سال ۱۳۹۹ بود که پس از گذشت ۶ ماه از ورود کرونا به ایران، ستاد ملی مبارزه با کرونا سقف افزایش قیمت اجاره مسکن در تهران را ۲۵ درصد اعلام کرد. تصمیمی که از همان ابتدا مورد نقد بسیاری از اقتصاددانان و تحلیل‌گران بازار مسکن قرار گرفت. حال پس از گذشت ۱۶ ماه از ابلاغ این مصوبه، گزارش‌های بانک مرکزی از شکست سنگین این سیاست دستوری حکایت دارد.
به گزارش بلاگ دیوار، در ادامه روند صعودی قیمت اجاره مسکن در تهران طی سال جاری، اطلاعات بانک مرکزی هم از جهش ۵۱.۶ درصدی نرخ سالانه اجاره‌بها در آبان ماه حکایت دارد.
جهشی که در نوع خود یک رکورد به حساب می‌آید و طی هفت سال اخیر بی‌سابقه بوده است. این رکوردشکنی در حالی طی دومین ماه پاییز اتفاق افتاده که معمولاً فصل تابستان به دلیل جابه‌جایی قابل توجه مستأجران به پیک تورم قیمت اجاره مسکن و اجاره‌بها معروف است.
با این حال به نظر می‌رسد طی چند ماه اخیر به دلیل بیشتر شدن رکود خرید و فروش مسکن، صاحبان املاک تمایل بیشتری به اجاره‌دادن واحدهای خود پیدا کرده‌اند تا بدین شکل تمام معادلات بازار بر هم بریزند.
علاوه بر تغییر فصل پیک تورم، در مدت مورد اشاره، سرعت رشد افزایش نرخ اجاره در تهران حدود سه برابر افزایش قیمت مسکن بوده است. این اتفاق در شرایطی رخ داده که از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا آبان ۱۴۰۰ رقم افزایش قیمت مسکن ۶۱۱ درصد بوده و در مقابل برای اجاره‌بهای مسکن رشد ۱۴۰ درصدی ثبت شده است.
این روند تا فروردین ماه امسال هم ادامه داشت و در اولین ماه سال در حالی که میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن در تهران ۳۱.۲ درصد بود، رشد سالانه به ۹۱.۷ درصد رسید. در ادامه اما شرایط بازار تغییر کرد و شاهد چرخش صاحبان املاک به سمت بازار اجاره بودیم.
طی آبان سال جاری در حالی رشد ۵۱.۶ درصدی اجاره‌بهای مسکن در تهران اتفاق افتاد که در ماه‌های مشابه سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ این شاخص به‌ترتیب در محدوده ۹.۶، ۱۷، ۳۱.۴ و ۲۸.۷ درصد قرار داشت.
آگهی‌های اجاره آپارتمان تهران را اینجا ببینید
از ابتدای سال جاری نیز شاخص رشد اجاره‌بهای مسکن در تهران سرعت بیشتری گرفته و از ۳۲.۳ درصد در فروردین به ۵۱.۶ درصد در پایان آبان ماه رسیده است. نمودار زیر چنین روندی را به‌خوبی نمایان می‌سازد.
تغییرات نرخ اجاره آپارتمان در آگهی‌های دیوار
طبق سنت سال‌های گذشته انتظار می‌رفت پس از رشد اجاره‌بهای مسکن طی تابستان، این شاخص در پاییز روند نزولی به خود بگیرد، اما نمودار بالا نشان از سنت‌شکنی بازار اجاره مسکن تهران در سال جاری دارد.
چنان‌که پس از ثبت رشد سالانه ۴۸.۴ درصدی اجاره مسکن در اولین ماه پاییز، در آبان ماه نیز این روند ادامه داشته و تا ۵۱.۶ درصد پیش رفته است.
نکته جالب توجه آنکه در تمامی ماه‌های این سال رشد سالانه اجاره مسکن بیش از ۲۵ درصد مصوب ستاد ملی مقابله با کرونا بوده است. نشانه‌ای دیگر از اینکه بازارها از دستورات پیروی نمی‌کنند.
گران‌ترین و ارزان‌ترین محله‌های تهران در دیوار برای اجاره‌نشینان
آگهی‌های اجاره مسکن درج‌شده در دیوار طی آبان ماه نیز گزارش بانک مرکزی را تأیید می‌کنند. بر اساس اطلاعات به‌دست‌آمده از آگهی ۱۲۱ محله و شهرستان تهران که بیشترین فراوانی را در این سایت داشته‌اند، رشد سالانه قیمت اجاره مسکن در آبان ماه به ۴۸.۶ درصد رسیده است.
این شاخص در نسبت ماهانه به ۲.۵ درصد محدود می‌شود. بر اساس این اطلاعات، در حالی که میانگین اجاره‌بهای آپارتمات طی آبان سال گذشته و مهر ماه امسال به ترتیب ۱۰.۶ و ۱۵.۶ میلیون تومان بود، در پایان دومین ماه پاییز امسال از رقم ۱۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان هم عبور کرد.
در این میان، بیشترین نرخ رشد سالانه مربوط به اوین با رشد ۷۹.۹ درصدی بوده و درکه و یافتآباد با ثبت رشد ۱۳ درصدی طی یک ماه رکورددار افزایش قیمت مسکن استیجاری تهران به حساب می‌آیند. در این بین الهیه با عبور از میانگین اجاره‌بهای ۳۰ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان در ماه در صدر گران‌ترین آپارتمان‌های استیجاری تهران قرار گرفته و پرند با مبلغ اجاره ماهانه دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان ارزان‌ترین محله تهران برای اجاره‌نشینان به شمار می‌آید.
پیشروی اجاره‌بهای آگهی در شهرستان‌های تهران هم‌پای مناطق شمالی پایتخت
پس از رکوردشکنی‌های بخش مسکن تهران و افزایش مهاجرت معکوس به شهرهای اطراف تهران، به نظر می‌رسد حالا نوبت به شهرهای حومه‌ای رسیده تا رشد سالانه قابل توجهی را در بخش مسکن استیجاری از خود برجای بگذارند.
چنان‌که ورامین، پردیس، شهر قدس و بومهن پس از اوین و آجودانیه بیشترین نرخ رشد اجاره مسکن را طی یک سال اخیر داشته‌اند. همچنین اگر رباط‌کریم را یک استثنا بدانیم، سایر شهرستان‌های اطراف تهران بیش از ۵۳ درصد جهش را در بازار اجاره خانه از خود بر جای گذاشته‌اند.
پاکدشت نیز پس از یافتآباد و درکه در رده دوم بالاترین نرخ رشد ماهانه مسکن استیجاری کل استان تهران قرار دارد. در این میان اما شهرهایی نظیر رودهن و قرچک رشد منفی را طی یک ماهه آبان تجربه کرده‌اند.
برای اجاره آپارتمان در پرند کلیک کنید
نرخ اجاره آپارتمان ۸۰ متری در آگهی‌های دیوار حومه تهران (آبان ۱۴۰۰)
آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت (تومان)
[table id=166 /]
افزایش قیمت اجاره در آگهی‌های دیوار
اطلاعات استخراج‌شده از آگهی‌های ۱۱۱ محله تهران در دیوار نشان می‌دهد مسکن استیجاری ۴۷ محله در طول یک سال منتهی به آذر ۱۴۰۰ بیش از میانگین افزایش قیمت اجاره مسکن، یعنی ۴۸.۶ درصد، رشد داشته‌اند. در این بین منطقه ۱ بیش از سایر مناطق تهران در این گروه سهم دارد و محله اوین با ثبت ۷۹.۹ درصد افزایش قیمت در طول یک سال، رکورددار به حساب می‌آید.
بررسی آگهی اجاره آپارتمان‌های دو تا پنج ساله که طی آبان ماه در سایت دیوار درج شده‌اند نشان می‌دهد در مقایسه با مهر ماه سال جاری، یافتآباد بیشترین رشد نرخ اجاره مسکن را داشته و در طول یک ماه قیمت‌ها در این محله به طور میانگین تا ۱۳ درصد بالا رفته‌اند. اوین در روند رشد ماهانه نیز جزو متورم‌ترین محله‌ها شمرده می‌شود و طی یک ماهه آبان رشد بیش از ۱۲ درصدی را تجربه کرده است.
در میان محله‌هایی که رشد سالانه آن‌ها بیش از میانگین کل پایتخت بوده، مواردی هستند که در آبان ماه نسبت به مهر روند منفی را ثبت کرده‌اند. ازجمله این محله‌ها می‌توان به دزاشیب، دریان‌نو و اختیاریه اشاره کرد. به‌ویژه املاک استیجاری اختیاریه که از آبان سال گذشته تا ماه مشابه سال جاری بیش از ۵۱ درصد رشد را ثبت کرده‌اند، اما در روند ماهانه تا پنج درصد افت داشته‌اند. در این گروه، آجودانیه با عبور از نرخ اجاره ۲۶ میلیون تومان، گران‌ترین محله برای اجاره‌نشینان به شمار می‌آید که همچنان روند صعودی دارد.
نکته جالب توجه اینکه محله‌هایی نظیر یافتآباد و نواب که جزو رکوردداران رشد ماهانه و سالانه اجاره‌بهای مسکن هستند، همچنان قیمت‌هایی در محدوده هشت میلیون دارند که برای مسکن استیجاری پایتخت نرخ پایینی محسوب می‌شود. این بدان معنا است که محله‌های ارزان‌تر همچنان استعداد بیشتری نسبت به محله‌های شمالی شهر برای رشد قیمت اجاره و حتی فروش مسکن دارند.
آگهی‌های اجاره آپارتمان یافتآباد را اینجا ببینید
محله‌هایی با رشد نرخ آگهی بیشتر از میانگین شهر تهران (آبان ۱۴۰۰)
آپارتمان ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت
[table id=167 /]
نرخ تغییر قیمت اجاره در آگهی‌های محله‌های جنوبی
در میان ۱۱۱ مورد بررسی‌شده، ۶۴ محله به چشم می‌خورند که نرخ رشد سالانه مسکن استیجاری آن‌ها کمتر از میانگین کل تهران بوده است. گرچه در منطقه ۱ محله‌هایی نظیر آجودانیه و اوین طی یک سال رکورد نزدیک به ۸۰ درصد رشد را بر جای گذاشته‌اند، اما کامرانیه هم که با نرخ ۲۱ درصد، پایین نرخ رشد سالانه اجاره مسکن را داشته، در همین منطقه جای گرفته است.
درکه، نیاوران و محمودیه دیگر محله‌های بررسی‌شده این منطقه بوده‌اند که طی آبان ماه نرخ رشد سالانه کمتر از ۳۵ درصد داشته‌اند. اقدسیه شهرری و سرو آزاد دیگر محله‌های مناطق ۲۲گانه تهران هستند که قیمت اجاره مسکن در آن‌ها از آبان سال گذشته تا هشتمین ماه سال جاری کمتر از ۳۰ درصد افزایش یافته است. گرچه درکه در روند سالانه از سایر محله‌های تهران عقب مانده، اما آن‌طور که آگهی‌های دیوار نشان می‌دهند، این محله با ثبت رشد ۱۳ درصدی در کنار یافتآباد رکورددار رشد ماهانه قیمت مسکن استیجاری در طول آبان بوده است.
در این گروه از مناطق نیز محله‌های جنوبی‌تر بیشتر مستعد رشد قیمت بوده‌اند که ازجمله آن‌ها می‌توان به منیریه با ثبت نرخ رشد ۱۰.۷ درصدی اشاره کرد. افت حدود ۱۰ درصدی سرو آزاد در طول یک ماهۀ آبان را نیز می‌توان به یک سقوط آزاد در بخش اجاره مسکن تهران تشبیه کرد.
برای اجاره آپارتمان در نیاوران کلیک کنید
محله‌هایی با نرخ رشد قیمت متوسط در آگهی در تهران (آبان ۱۴۰۰)
آپارتمان ۸۰ متری ۲ تا ۵ سال ساخت
[table id=168 /]
یک پاسخ
تحلیل جالبی بود. ممنون