«عبور میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از 32 میلیون تومان»؛ این آماری است که در آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار املاک پایتخت مشاهده میشود. با این حال بررسی 106 محله تهران که بیشترین آگهیهای فروش املاک را طی آبان 1400 داشتند، از این موضوع حکایت دارد که طی این ماه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از 41 میلیون و 200 هزار تومان هم عبور کرده است.
تا اواسط دهه 80، 100 میلیون تومان ارزشی معادل بهترین و مدرنترین املاک تهران را داشت. نگاهی به آرشیو گزارشهای معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد در زمستان سال 1384 هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران 650 هزار تومان قیمت داشت. در آن مقطع که طبق روال همیشگی مناطق یک تا پنج گرانترین محلههای تهران برای سکونت به حساب میآمدند، بین 700 هزار تا 900 هزار تومان در هر مترمربع به فروش میرسیدند. بدین صورت، خرید خانهای 100 متری در شمالیترین مناطق تهران هم با کمتر از 100 میلیون تومان هم میسر بود.
اکنون با گذشت 16 سال و با سقوط ارزش پول ملی طی دورههای مختلف، در ارزانترین نقطه تهران هم امکان خرید خانه با چند برابر این مبلغ وجود ندارد. نکته جالب توجه اینکه سرمایه 100 میلیون تومانی دیگر کفاف خرید حتی یک مترمربع خانه در چهار محله تهران را نمیدهد. این در حالی است که آبان سال گذشته تنها دو محله الهیه و زعفرانیه سقف 100 میلیون تومانی را شکسته بودند، اما امسال کامرانیه و ولنجک هم به این جمع اضافه شدهاند.
توجه: قیمتهای درجشده در این گزارش، قیمت آگهیهای فروش آپارتمان ۲ تا ۵ سال ساخت در دیوار تهران هستند. محلههایی که در این گزارش میبینید، محلههایی هستند که در دوره استخراج دادهها، تعداد قابلتوجهی آگهی در دیوار داشتهاند.
قیمت آپارتمان زعفرانیه در آگهیهای دیوار
در بین محلههایی که در این گزارش مورد بررسی قرار گرفتهاند، آپارتمانهای چهار محله زعفرانیه، الهیه، کامرانیه و ولنجک که همه در منطقه 1 تهران قرار دارند، سقف 100 میلیون تومان را هم پشتسر گذاشتهاند. گویا هر چه برجهای این منطقه مرتفعتر میشوند، نرخها نیز به همان اندازه و سرعت بالا میروند.
املاک زعفرانیه و الهیه که از سال گذشته این سقف را پشتسر گذاشتهاند در آبان امسال در هر مترمربع به ترتیب با قیمت تقریبی 118.5 میلیون و 115 میلیون تومان عرضه میشوند. کامرانیه با قیمت نزدیک به 114 میلیون تومان سومین محله گران تهران و البته کشور به حساب میآید و در یک سال اخیر با رشد 31.5 درصدی تا حد قابلتوجهی عقبماندگی خود از محلههای همجوارش را جبران کرده است.
صاحبان املاک ولنجک نیز همچنان قصد کوتاهآمدن در چانهزنیها را ندارند و نرخهای نجومی برای آپارتمانهای خود در نظر میگیرند. قیمت هر مترمربع آپارتمان دو تا پنج سال ساخت در این محله نیز طی یک سال اخیر رشدی بیش از میانگین کل پایتخت به ثبت رسانده تا نرخ 110 میلیون تومان را هم پشت سر بگذارد. گرچه در یک ماهه آبان نسبت به مهر روند رشد قیمت در الهیه و ولنجک متوقف شده، اما زعفرانیه و کامرانیه همچنان در بازار مسکن ایران میتازند. بهویژه به نظر میرسد کامرانیه تا زمانی که به صدر این فهرست نرسد، متوقف نخواهد شد.
بهرغم اینکه تا همین یک دهه پیش این ارقام برای خرید یک آپارتمان 80 متری دو تا پنج سال در شمالیترین محلههای کافی بود، اما اکنون برای خرید چنین واحد آپارتمانی در محلهای نظیر زعفرانیه باید 10 میلیارد تومان کنار گذاشت.
جدول قیمت آپارتمان در آگهیهای دیوار در محلههای گرانقیمت تهران
قیمت یک متر آپارتمان 2 تا 5 سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهیها روی نام محله کلیک کنید.
[table id=173 /]
ارزانترین محله منطقه 1 در آگهیهای دیوار
گرچه 9 محله پرآگهی دیگر منطقه 1 در سایت دیوار هنوز سقف 100 میلیون تومان را نشکستهاند، اما اقدسیه، فرمانیه و نیاوران نیز با عبور از 90 میلیون تومان در آستانه 9 رقمیشدن (تومان) هستند.
قیمت هر مترمربع واحد مسکونی دو تا پنج سال ساخت در آجودانیه نیز طی مهر ماه در این ردیف قرار گرفته بود، اما با افت چهار درصدی در آبان، به بازه 87.5 میلیون تومان بازگشت. دارآباد که ارزانترین محله منطقه یک به حساب میآید، 56 میلیون قیمت خورده است؛ موضوعی که نشان میدهد ارزانترین محله منطقه 1 از 70 محله پرآگهی دیگر دیوار نرخ بالاتری دارد.
دربند که سال گذشته کمتر از هر محله دیگری در این منطقه قیمت داشت، با جهش 50 درصدی طی یک سال اخیر رکورددار بازار مسکن در مناطق 22گانه پایتخت طی آبان 1400 بوده است. بالطبع اصلیترین عامل این رکورد جهش را باید در شکاف بهوجودآمده بین دربند و سایر محلههای همجوار آن دانست.
بسیاری از متقاضیان پس از ناامیدی از خرید خانه در کامرانیه، الهیه، آجودانیه، ولنجک و … فشار تقاضا را در یک سال اخیر روی دربند، دارآباد و سوهانک گذاشتهاند که همچنان قیمتهای پایینتری دارند. بهرغم اینکه این محلهها به دلیل دسترسی کمتر به مراکز اداری و تجاری، شیب بالا و کوهستانیبودن محبوبیت سایر محلههای منطقه را ندارند، اما در یک سال اخیر به محل مناسبی برای سرمایهگذاری تبدیل شدهاند.
البته در فرضیه دیگری، افزایش تقاضا در این محلهها به موضوع کرونا و به تبع آن قرنطینه و دورکاری شاغلان ارتباط داده میشود. چنانکه افراد برای دورماندن از محلههای پرتردد بهتناسب شرایط دورکاری، امکان سکونت در محلههایی نظیر دربند را پیدا کردهاند. همین فرضیه احتمال افت قیمت این مناطق پس از واکسیناسیون عمومی را پررنگ میکند.
بعد از منطقه 1، منطقه 3 تهران بیشترین فراوانی را در بین محلههایی دارد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آنها بین 50 میلیون تا 100 میلیون تومان قرار دارد. چنانکه تمام ۷ محله مورد بررسی این منطقه در این فهرست دیده میشوند. دروس با نزدیکشدن به نرخ 87 میلیون تومان حساب خود را از دیگر محلههای این منطقه جدا کرده و ظفر با ثبت 62.5 میلیون برای هر مترمربع واحد مسکونی دو تا پنج سال ساخت، ارزانترین محله برای سکونت در این منطقه شمرده میشود.
برخی از محلههای مناطق 2، 4 و 6 در فهرست خانههایی قرار گرفتهاند که قیمت هر مترمربع از آنها بین 50 میلیون تا 100 میلیون تومان قرار گرفته است. تنها امیرآباد و یوسفآباد که جزو منطقه 6 هستند اصطلاحاً بالاشهر پایتخت به حساب نمیآیند که به ترتیب با ثبت 57 میلیون و 59 میلیون تومان خود را در فهرست گرانترین محلههای تهران جای دادهاند.
جدول قیمت آپارتمان ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی در آگهیهای دیوار
قیمت یک متر آپارتمان 2 تا 5 سال ساخت (تومان) – برای دیدن آگهیها روی نام محله کلیک کنید.
[table id=174 /]
فروشندگانی که قصد فروش ندارند
ثبت چنین قیمتهایی باعث شده تا خرید خانه در این محلهها برای بسیاری از دهکهای درآمدی شبیه به یک رؤیا شود. گرچه بهطور سنتی قیمت ملک در محلههای شمال و غرب تهران به دلیل آبوهوای مطبوع، دسترسی راحتتر به امکانات شهری و البته ریشههای اجتماعی و فرهنگی فاصله معناداری با سایر نواحی شهر دارد، اما در گذشته اقشار متوسط جامعه هم با اندکی پسانداز و به کمک تسهیلات بانکی امکان خرید خانه در این مناطق را پیدا میکردند.
حال به دنبال ساختوسازهای صورتگرفته در این مناطق و البته افزایش تراکم جمعیت، املاک این مناطق بیش از هر زمانی به کالای سرمایهای تبدیل شدهاند. بسیاری از صاحبان املاک این منطقه نیز عجلهای در فروش واحدهای خود ندارند و شاید این نکته را بتوان مهمترین علت به بنبست خوردن بازار مسکن در شمال شهر تهران قلمداد کرد. چه بسا با تغییر رفتار خریداران و کاهش قدرت خرید مردم، رفتهرفته محلههای بیشتری از مرکز شهر هم به این فهرست اضافه شوند و بر تعداد این 24 محله بیفزایند.