با مراحل انتقال سند املاک در خرید و فروش آشنا شوید
عقد بیع یا عمل خرید و فروش، اصطلاحی حقوقی بوده که مربوط به حوزهٔ خرید و فروش ملک میشود. در این نوع عقد حضور دو نفر مورد نیاز بوده که یک طرف آن فروشنده و طرف دیگر آن خریدار است. پس از انعقاد این نوع عقد، خریدار جانشین فروشنده شده و سند مالکیت ملک به خریدار منتقل میشود. انتقال سند دارای مراحلی است که در زمان خرید و فروش ملک باید با آشنا باشید تا فرایند به‌طور کاملا قانونی صورت بگیرد. به همین دلیل قصد داریم تا در این بخش از نکات حقوقی املاک، شما را با مراحل انتقال سند املاک در خرید و فروش آشنا کنیم.
عناوین این مطلب
انتقال سند یعنی چه؟
انتقال سند یکی از مهمترین بخش‌های خرید و فروش ملک محسوب میشود. فراموش نکنید که تنها به محض انعقاد عقد بیع، سند رسمی مالکیت آن به خریدار منتقل نمی‌شود و باید چند مرحله مهم و قانونی را طی کند. این مراحل به طور خلاصه شامل موارد زیر است که در ادامه به توضیح هر یک می‌پردازیم.
- در مرحله اول، فروشنده و خریدار توافق مکتوبی را بین خود تنظیم میکنند.
- در مرحله دوم، مبایعه نامه تنظیم میشود و دو شاهد آن را امضا میکنند.
- در مرحله سوم، فروشنده با مراجعه به دفتر اسناد رسمی از دفترخانه تا مراحل مربوط به مفاصا حساب را انجام می‌دهد.
- در مرحله چهارم، طرفین بیع باید در تاریخ مشخصی در دفترخانه تعیین شده حاضر شوند تا سند ملک از فروشنده به خریدار منتقل شود.
توافق مکتوب فروشنده و خریدار
توافق مکتوب اغلب به‌صورت قولنامه، زمانی نوشته میشود که دو طرف قرارداد در خصوص تمام جزئیات معامله به توافق می‌رسند و این توافق را به صورت کتبی می‌نویسند. البته همانطور که می‌دانید قولنامه به اندازه قراردادهای دیگر محکمه‌پسند نیست و باید طرفین معامله، قراردادی رسمی‌تر را به نام مبایعه نامه بین خود تنظیم کنند. این قرارداد یک سند غیررسمی محسوب میشود که قبل از انتقال سند رسمی ملک بین خریدار و فروشنده منعقد میشود. در مبایعه‌نامه ذکر چند مورد مهم و اساسی است. از جمله آنها:
- مشخصات طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- مبلغ مورد معامله
- زمان معامله
دریافت کد رهگیری و حضور دو شاهد
پس از تنظیم مبایعه‌نامه، صدور کد رهگیری مهمترین مرحله است. چرا که مبایعه نامه سندی منحصر به فرد نیست و امکان دارد ملک از سوی فروشنده به خریداران دیگری نیز فروخته شود. بنابراین باید دو طرف معامله به یک مشاور امباک معتبر مراجعه کنند تا قرارداد آنها در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر شود. با صادر شدن این کد ثابت میشود که فروشنده ملک را پیش از این به خریدار دیگری نفروخته و معامله قانونی است.
مفاصاحساب
این مرحله مخصوص فروشنده است و خریدار نقشی در آن ندارد. پس از تنظیم مبایعه نامه و دریافت کد رهگیری، فروشنده باید به دفترخانه مراجعه کرده و لیست مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند را دریافت کند. از جمله مدارکی که فروشنده باید تهیه کند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق (درصورت وجود)
- تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر پایان کار
- عدم خلافی شهرداری یا بخشداری
در این مرحله دفترخانه وظیفه دارد به صورت اینترنتی ملک را بررسی کند تا متوجه شود که ملک در گرو بانک است یا نه. همچنین دفترخانه وظیفه دارد از ادارات مختلف مانند شهرداری، دارایی، بخشداری و بیمه استعلام گرفته و بررسی کند که آیا ملک، بدهی دارد یا خیر. به این عمل در اصطلاح مفاصاحساب می‌گویند.
انتقال سند
مرحله چهارم مهمترین مرحله در انتقال سند ملک محسوب میشود. در این مرحله دو طرف معامله وظیفه دارند در دفترخانه تعیین شده در ساعت مقرر حاضر شوند تا سند از فروشنده به خریدار منتقل شود. البته باید دقت داشت که در صورت حاضر نشدن یکی از طرفین، طرف دیگر زمان دارد تا پایان وقت اداری در دفترخانه بماند و سپس از دفترخانه گواهی عدم حضور گرفته و با مراجعه به مرجع صالح، هزینه پشیمانی دریافت کند.
این مطالب حقوقی را از دست ندهید:
هزینه انتقال سند ملک برعهده کیست؟
پرداخت هزینه انتقال سند برخی اوقات مشکلاتی را بین خریدار و فروشنده ایجاد میکند. درواقع بسیاری از فروشنده‌ها و خریدارها بر سر همین موضوع به مشکل بر می‌خورند. بنگاه‌های معاملات ملک در تجربه‌های خود، معامله‌های متعددی را به یاد دارند که به‌خاطر اختلاف بر سر پرداخت هزینه انتقال سند، در آخرین لحظه‌ها به هم خورده‌اند.
قانون برای فرایند پرداخت هزینه انتقال سند، چارچوب مشخصی دارد. به‌علاوه، عرفه معامله‌ها نیز تاحدی روشن شده است. به‌طور کلی هزینه‌های مربوط به دارایی و استعلام و موارد این‌چنینی اغلب توسط فروشنده پرداخت میشود. به‌هرحال این مراحل مربوط به ملک او بوده و پرداخت هزینه ها، از وظایف واضح فروشنده است. برای پرداخت هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی هم عرف معامله‌ها، هزینه را بین خریدار و فروشنده تقسیم میکند. البته برخی خریدارها و فروشنده‌ها پیش از مراجعه به دفترخانه، بین خودشان توافقی برای پرداخت هزینه‌ها دارند. بهتر است این توافق‌ها هم مکتوب شوند تا در مراحل نهایی، مشکلی برای معامله پیش نیاید.
سخن آخر
در زمان خرید و فروش ملک اطلاع از کلیه مراحل انتقال سند بین خریدار و فروشنده به شما کمک میکند تا از چالش‌های احتمالی حقوقی فرایند خرید و فروش در امان باشید. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که ترتیب این مراحل در انتقال سند بسیار مهم است. همچنین باید توجه داشت کلیه این مراحل به صورت دقیق انجام شود تا در آینده مشکلی برای خریدار یا فروشنده ایجاد نشود. در عین حال توجه به هزینه انتقال سند ملک نیز نکته مهم دیگری است که باید به آن توجه کنید.
مهندس ظفریاری میگوید:
سلام و عرض ادب و تشکر از سایت و نکات حقوقی فوق ولی در مورد انتقال سند وخرید و فروش املاک در ایران کامل نیست گاهی موارد و نکاتی است که در اصلاح فنی و تجربه کاری است و این موضوع در کتب و قوانین نیست مثل اینکه نظرات و رای همیشه در مراجع به ۴ دسته اند مثلا الف – اکثریتی ۲- اقلیتی ۳- توافقی بلاتفاق و۴نظرت بالادستی ونظارتی ولی برا انقال سند چه باید کرد و این موارد چیست؟
برای خرید و انتقال سند ملک حتما باید در ابتدا امر خود خرید حتما تحقیق کاملی کنید ،در مورد سند ملک و مالک اصلی تحقیق محلی وارزش ملک و بدهی و مشکلات و اختلافات ملکی و… در نهایت اینکه اصلا سند ملک قابل انتقال است ؟( چه طور وقتی نان میخرید پشت و رویش را نگاه میکنید که سوخته وخمیر و.. نباشد ،حتما برای موارد فوق وقت بگزارید بسیاری از کلاهبرداری و حتی مشکلات به خاطر اینکه خریدار و یا فروشنده با اینکه سرمایه یک عمرش رو هزینه میکند ولی وقتی تایمی را برای تحقیق نمیگزارد حال یا کارمند و یا خیلی کار و کسب ش خوب وقت تحقیق هم ندارد نتیجه این که باید ۱۰ برابر آن را در وقت و تایم باید برای شکایت و اثبات حق و حقوقش باشد اگر نتیجه داشته باشد و بتوان پولش برگردد ، ان هم باکلی زیان مالی و زمان!!)
بعد از موارد فوق باید
۱- قدم اول مراجعه و انتخاب مشاوراملاک دارای اعتبار و تخصص و امین و عادل است و چنین املاکی براحتی قابل شناخت هستند در هر شهر ، محله و خیابان ( معمولا تمام مشکلات از زمانی آغاز میشود که شما به املاک و افردی که فاقد صلاحیت مراجعه میکند معیار چنین سنجشی جواز کسب و سن فرد، پیر یا جوان و سواد فرد مدارک و تابلو نصبی و شکل مغازه ، شیک بودن یا زشت بودن و انداره مغازه کوچک و بزرگ و محل مغازه بالای شهر و پایین شهر، تعداد مشاوران و حتی قیمت کمیسیون ۵۰ هزار تومان و یا ۱ میلیارد نیست بلکه معیار اصلی نحوه تنظیم قرار داد ها قبلی همین دفتر املاک است که در آن ۳ وظیفه اصلی یک مشاور املاک( احزار هویت ،احزار مالکیت، تنظیم قرار داد قانونی) را درزمان نگارش انجام داده اند و اطلاع کامل از مسئولیت مشاور املاک و قوانین صنفی شغل خود مسئولیت قرار داد را تایید و قبول کند یعنی ابتدا قرار باید حتما با کدرهگیری و سیستمی و با شماره صنفی خود مشاور املاک تنظیم شود و خود ایشان مهر خاص املاک وامضاء مشابه در تابلو نرخنامه شون را در متن قرار داد در حضور شما بزند
۲- بعد از موارد فوق باید قرار داد دقیق فروش (مبایعه نامه) و یا در اصلاح عمومی قولنامه با کدرهگیری با مشخصادت دقیق ملک و مشکخصات و توافقاتی کامل تنظیم کنید ( می تواند ۱۷ نکته مهم خرید و اجاره را مطالعه کنید)
۳-ولی در مورد املاک سند دار و انتقال آن در ابتدا باید زمان بندی درستی مشخص شود مثل برای مالک که فاقد پایان کار اند مثل پیش فروش ها شاید بعد از تکمیل ساختمان تا صدور سند ان ۱ سال طول بکشد و برای موارد سند های استانه و وقفی و.. میباشند و یا پایانکار و تخلف و… دارند حتمی زمان بیشتر است ،پس زمان تنظیم سند باید باتوجه به وضعیت سند ملک باشد نه از روی هوا و همین طوری مثل ۶ ماه و.. که بیشتر شکایت ومشکلات بخاطر چنین مواردی است گاهی به علت مواردی مراحل صدور سند طولانی میشود و این وسط فروشنده هم مقصر نیست پس دقت کنید
۴- نکته بعدی مبالغ ثمن معامله معمولا در ۳ قسمت میباشد اول در زمان تنظیم قولنامه و بعد در زمان تحویل ملک و و ۳ در زمان تنظیم سند و صدور سند و نکته بعدی زمان وتاریخ مهم قرار داد اولین زمان نگارش قولنامه و توافق اولیه است ۲- زمان پرداخت ها مالی چگونه و به چه نحوه و( یعنی مشاور املاک باید پرداخت مالی رو تایید کند و رسید تحویل بدهید،) ۳ زمان تحویل ملک کی است و چگونه با حضور مشاور املاک طی صورت جلسه تحویل دقیق ؟ ۴- زمان تنظیم سند کی است و چگونه مثل محضر ۱۲۹ شنبه در تاریخ و هزینه همه با فروشند است در نهایت برای هر کدام باید ضمانت اجرای قوی گذاشت و وجه التزام روزانه جدا گانه ای و از وجه التزام اصلی قرار دار د برای اجرای موارد فوق در زمان مشخص در متن قرار داد نوشته و تنظیم شود( در مورد هزینه سند همیشه بهتر برای املاک سند دار تمام هزینه نقل و انتقال سند اعم شهرداری، مالیات و بدهی و.. همه اش رو بر عهد فروشند بگزارید و خرید هیچ مسئولیت قبول نکند ولی نکته مهم در مورد املاک که فاقد سند و قولنامه ای اند باید تمام موارد فوق را برعهد خریدار بگزارید چرا که اگر ملک سند داشته ارزش مالی هم بیشتر میشود متاسفانه امروز بیشتر همکاران دقتی در مورد این موضوع هزینه انتقال سند ندارند و برعهده دو طرف میگزارند مثل فکر میکنند مثل سند خودرو باید سند ملک هم هزینه هاش با دو طرف باشد که این نحوه تنظیم و نوشتن توافق کاملا اشتباه و باعث مشکلات و سو استفاده های بزرگتری میشود مخصص در مورد ملک قولنامه ای و…)
در نهایت ملک شما اگر سند داشته باشد وحتی بدون سند باید یک قولنامه (مبایعه نامه یا کدرهگیری و دقیق ) حتمی تنظیم کنید تا در زمان بروز مشکل ( مثل فروشند فوت کند و یا خریدار فوت کند و یا اختلاف نظر و یا مشکلات دیگر، حداقل اثبات عقد بیع و اینکه چنین توافقی واقعا وجود داشته وهزینه داده اید را در مراجع اثبات کنید و یا اینکه ملک فروخته اید و قرار بوده مبلغ خریدار بدهند گاهی فروشند ملک خود را میفروشد و میرود جحای دیگری ملک میخرد ولی هنوز نصف پولش مانده اگر قرار فروش و مبلغ کامل در زمان دقیق پرداخت نشود در معامله دوم بیشتر زیان میکند و… )درهر محله از موارد انتقال سند بتوانید فروشند را الزام یه تنظیم سند کنید و یا اگر سند نبود حداقل بتوانید پیگیر حق و حقوق خود باشید.
در نهایت برای انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد
• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایانکار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای
در مورد املاک داری سند است و مالک ان فوت کرده و یا مال افراد زیر ۱۸ سال و.. است بسیار دقت کنید که وراثه میخواهند بفروشند باید بسیار دقت کنید( و گول ارزان بودن را نخورید و طمع نکنید) و خودتان و یا فرد متخصص کیله مورد فوق مثل گواهی حصر وراثت و فرم مالیات و حتی رای دادگاه و یا صلح نامه و حتی در موارد نظر کارشناس و قیمت دقیق ملک.. را بررسی و از اصالت ان اطمینان پیدا کرده و در نهایت هزینه هر ورثه رو به حساب شخصی خود فرد واریز کنید و خودش هم اثر انگشت بزند متن قرار داد ( در مورد این املاک همیشه وقتی یک مالک به چند نفر ازیاد میشود اختلافات بیشتر است حتی درمورد قیمت وگاهی بعد از تنظیم قرارداد و.. بهتر بسیاردقت کنید.
امیدوار مطالب مفید باشد