شاید شما هم هنگام خرید خانه با این پیشنهاد مواجه شده باشید که خانه را وکالتی بخرید. مدل «خرید وکالتی» می‌تواند در مورد هر خرید و فروشی به‌کار رود، اما بیشتر در زمینه مسکن و حتی اتومبیل شنیده می‌شود و مرسوم است. در بازار هم اصطلاحا می‌گویند که خانه «سند وکالتی» دارد. البته اگر با مسائل حقوقی این مدل از خرید و فروش آشنایی نداشته باشد، حتی ممکن است مثلا تمام مبلغی که بابت خرید یک خانه پرداخت کرده‌اید از دست بدهید، بدون اینکه صاحب حتی یک متر خانه شوید. در این مطلب مهم‌ترین نکات حقوقی برای خرید ملک به‌صورت وکالتی را برایتان گردآوری کرده‌ایم تا اگر خواستید چنین ملکی بخرید بدانید که باید چه‌کار کنید تا بعدا متضرر نشوید.

چرا خرید و فروش خانه به شکل وکالتی؟
اول از همه باید بدانید که اصلا چرا املاک با «سند وکالتی» خرید و فروش می‌شوند. مهم‌ترین دلیل می‌تواند عجله فروشنده باشد. یعنی در این نوع خرید و فروش، معامله به‌سرعت و بدون طی بسیار از مراحل وقت‌گیرِ معمول صورت می‌گیرد. نقل‌و‌انتقال معمولی مالکیت یک خانه هم هزینه‌های زیادی دارد که در این نوع معامله، این هزینه‌ها هم کاهش می‌یابد. دلایل دیگری مثل گم شدن سند رسمی ملک، فرار مالیاتی، آماده نبودن سندهای واحدهای تفکیک شده یک آپارتمان نوساز و … را هم می‌توان به این سیاهه دلایل خرید و فروش وکالتی اضافه کرد.

چه نوع معامله‌ای انجام می‌شود؟
در حقیقت در خرید و فروش وکالتی خانه، فروشنده به شما به‌عنوان خریدار، یک وکالت بلاعزل برای فروش یا اجاره خانه می‌دهد. این یعنی فروشنده به شکل رسمی و قانونی به شما اجازه می‌دهد که ملک را به هر کسی که خواستید و با هر قیمتی بفروشید یا اجاره بدهید. منظور از کلمه وکالت بلاعزل این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند، اما یادتان باشد که باز هم راه‌های قانونی برای فسخ این وکالت وجود دارد. در حقیقت در خرید و فروش وکالتی همه چیز به این راحتی پیش نمی‌رود و ممکن است دردسرهای بزرگی در این نوع معامله برای شما به عنوان خریدار به وجود بیاید.

چه خطرهایی در این معامله هست؟
یادتان باشد که با دریافت سند وکالتی یا همان وکالت بلاعزل، شما همچنان صاحبِ خانه نیستید و هیچ چیزی به‌طور رسمی به نام شما نشده است. درست است که خریدار به شما وکالت بلاعزل داده و در حقیقت سند وکلاتی خانه را گرفته‌اید، اما این شرایط می‌تواند باعث فسخ این وکالت‌نامه و ضرر بسیار زیاد شما شود:

*قانون می‌گوید که اگر هر یک از طرفین وکالت‌نامه مجنون و دیوانه شود یا فوت کند وکالت‌نامه فسخ می‌شود.

*کسی که به شما وکالت داده (همان فروشنده) درست است که امکان عزل‌تان را ندارد، اما می‌تواند ملک را خودش مستقیم بفروشد و با فروخته شدن ملک، وکالت شما باطل می‌شود.

چه کنیم به دردسر نخوریم؟
اولین نکته این است که اگر ملکی را به شکل وکالتی خریدید، در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال قطعی و رسمی مالکیت ملک به نام خودتان یا هرکس دیگری که می‌خواهید اقدام کنید. این را در نظر بگیرید که اگر خدای ناکرده فروشنده فوت کند، ملکی که آن را خریده‌اید و پولش را پرداخته‌اید قانونا به ورثه فروشنده می‌رسد. اما راهکارهایی هم به شکل قانونی وجود دارد که شما گرفتار این بحران اساسی نشوید. یکی اینکه هنگام خرید و فروش وکالتی، علاوه بر گرفتن وکالت بلاعزل، یک مبایعه‌نامه رسمی هم تنظیم کنید. این این طور اگر فرد فروشنده، فوت هم بکند باز می‌توانید در دادگاه با این مبایعه نامه، حق خود را ثابت کنید. درضمن می‌توانید هنگام تنظیم وکالت بلاعزل، عدم حق فروش ملک به شخص دیگر توسط فروشنده را ثبت کنید. این جوری فروشنده بعد از وکالت دادن به شما، نمی‌تواند مستقیما خودش ملک را بفروشد.

با دانستن نکته‌های حقوقی این راهنما، شما کمتر سراغ سندهای وکالتی برای خرید ملک خواهید رفت. اگر هم بخواهید چنین معامله‌ای را انجام دهید حتما نکات حقوقی آن را رعایت می‌کنید. یعنی هم عدم حق فروش توسط فروشنده را در وکالت‌نامه ثبت می‌کنید و هم یک مبایعه‌نامه رسمی می‌نویسید.