هر آنچه باید درباره فرایندهای تغییر کاربری املاک بدانید
احتمالا شما هم شنیده‌اید که بعضی از ملک‌ها تغییر کاربری داشته‌اند یا شاید خودتان هم چنین قصدی دارید و نمی‌دانید باید چه کار کنید. امروز می‌خواهیم فرایندهای مربوط به این کار را به طور کامل بررسی کنیم.
بدون‌شک می‌دانید که املاک با اهداف مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرند. به عنوان مثال می‌توان به املاک مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی، و اداری اشاره کرد. گاهی شرایط پیش می‌آید که تصمیم می‌گیرید از ملک با هدف دیگری غیر از هدف اولیه‌اش استفاده کنید. بنابراین باید دنبال تغییر کاربری باشد. این کار فرایندی دارد که باید مراحل آن را به درستی دنبال کنید؛ چرا که همیشه نمی‌توانید خیلی ساده مجوز تغییر کاربری بگیرید.
در این مطلب بررسی می‌کنیم که تغییر کاربری چیست، چه مراحلی دارد و برای نهایی‌شدن آن چه کارهایی باید انجام دهید.
عناوین این مطلب
تغییر کاربری چیست؟
در مرحله اول ببینیم تغییر کاربری چیست. به شکلی که از یک زمین یا ملک استفاده می‌کنید و به تایید شهرداری رسیده است، کاربری گفته می‌شود. زمانی که بخواهید نحوه استفاده از ملک را به کاربری غیر از آن چه در پروانه ساختمان درج شده است تغییر دهید، به آن تغییر کاربری می‌گویند. معمولا بیشترین درخواستی که ارائه می‌شود مربوط به تغییر کاربری از مسکونی به تجاری است.
انواع کاربری ملک
همان‌طور که در مقدمه هم اشاره کردیم، ملک‌ها می‌توانند کاربری مختلفی داشته باشند که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم. املاک به طور کلی به ۵ گروه زیر تقسیم می‌شوند:
- مسکونی
- تجاری
- اداری
- پهنه
- مختلط (ملکی که چند کاربری دارد)
اگر می‌خواهید دقیق‌تر کاربری‌های مختلف را بشناسید، باید به موارد زیر اشاره کنیم:
۱- کاربری مسکونی: همان‌طور که از نام این کاربر مشخص است، برای سکونت افراد استفاده می‌شود که به ۳ گروه زیر تقسیم می‌شود:
- آپارتمان: به واحدهای مسکونی گفته می‌شود که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و حیاط دارای مشاعات دارند.
- ویلایی: ساختمان ویلایی بنایی است که یک یا چند طبقه دارد و از نظر ورودی اصلی، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل است.
- زمین مسکونی: زمینی است که مجوز ساختن ملک مسکونی آن دریافت شده است.
۲- خدمات عمومی: مانند کشتارگاه‌ها و…
۳- اداری-دولتی: مانند موسسات، ارتش، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها و…
۴- تجاری: مانند مغازه، عمده فروشی، خرده فروشی و…
۵- صنعتی: مانند کارخانجات، کارگاه‌ها، تعمیرگاه‌ها و…
۶- انبار: مانند انبار، سردخانه، بارانداز و…
۷- حمل‌ونقل: مانند ترمینال اتوبوس، ایستگاه‌های مترو، پایانه‌ها، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و…
۸- کشاورزی: اراضی زراعی
۹- آموزشی: مانند مهدکودک، کودکستان، دبستان، دبیرستان و دانشگاه
۱۰-کاربری مختلط: ملکی که چند کاربری مختلف دارد (تجاری، مسکونی، اداری)
۱۱- کوچه: گذرهایی که عرض آنها از ۱۲ متر کمتر است.
۱۲- فضای سبز: مانند پارک، پارک کودک، فضای سبز، میادین و کمربند سبز شهری
۱۳- فرهنگی-مذهبی: مانند کتابخانه، سینما، تئاتر، مسجد، حسینیه، گورستان و…
۱۴- بهداشتی-درمانی: مانند بیمارستان، درمانگاه، کلینیک و…
۱۵- ورزشی: مانند استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی و…
۱۶- پارکینگ: مانند پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های در سطح
۱۷- خدمات شهری: مانند آتش‌نشانی، دفتر پست، کلانتری، نواحی شهرداری و…
۱۸- تجهیزات شهری: مانند آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و سایر تاسیسات زیربنایی شهری
۱۹- بدون کاربری: زمین‌هایی هستند که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته شده‌اند. البته ممکن است این ملک‌ها طرح تفصیلی نداشته باشند.
مراحل تغییر کاربری ملک
برای تغییر کاربری ملک، باید مراحل آن را به درستی انجام دهید تا دچار مشکل نشوید. حساسیت در این بخش زیاد است و اگر فرایندها را درست انجام ندهید، احتمال تاخیر یا رد درخواست شما وجود دارد. در ادامه مراحل تغییر کاربری را با هم بررسی می‌کنیم:
ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی
اولین کاری که باید مانند بسیاری از کارهای اداری دیگر انجام دهید، پر کردن فرم و ارائه درخواست به دفاتر خدمات نوسازی است. در این فرم به طور کامل جزئیات مربوط به ملک و مالک ثبت می‌شود و مشخص می‌کنید که درخواست کدام کاربری را دارید. نکته مثبت اینجا است که وقتی درخواستتان را ارائه کردید، چون فرایندها آنلاین است، می‌توانید مراحل کار را در هر بخش مشاهده کنید.
بازرسی از ملک و دستور نقشه جدید
یادتان باشد هرگونه درخواستی که در حوزه ملک داشته باشید، بعد از ثبت فرم و ارائه مدارک، مرحله بعدی بازدید از ملک است. در این مرحله کارشناس مشخص‌شده به محل شما اعزام می‌شود تا صحت و سقم ادعاهایتان را بررسی کند و با فرم مطابقت دهد. سپس وضعیت اطراف ملک را هم بررسی می‌کند تا اطلاعات مورد نظرش را به دست آورد.
در صورتی که مشکلی نباشد، دستور صدور نقشه جدید برای دفاتر نوسازی ارسال می‌شود. سپس براساس نوع درخواست، مکان ملک، وضعیت شهری، نوع کاربری جدید، تعداد طبقات و موارد دیگر نقشه جدید طراحی می‌شود.
تهیه نقشه توسط مالک و صدور پروانه برای کاربری جدید
بعد از دستور طراحی نقشه جدید و مشخصات شدن جزئیات آن، مالک باید نقشه جدید را تهیه کند. ضمن اینکه حتما باید موارد تغییر کرده و جدید را در نقشه به طور نشان دهد. بعد از آماده شدن نقشه، باید آن را به دفاتر خدمات نوسازی ارائه کنید تا بعد از بررسی‌های لازم، بتوانید تاییدیه بگیرید. البته گاهی هم ممکن است رد شود و مجبور به اصلاح شوید.
نوسازی ملک با کاربری جدید
در این مرحله دو حالت وجود دارد. حالت اول این است که با همان شرایط موجود کاربری ملک تغییر می‌کند و فقط مجوز جدید می‌گیرید. به عنوان مثال از یک ملک مسکونی، برای کاربری تجاری استفاده می‌کنید. البته در بعضی از مواقع ممکن است مجبور به بازسازی ملک شوید.
حالت دوم این است که ملک باید کاملاً تخریب شده و با توجه به نقشه و کاربری جدید، ملکی دیگر ساخته شود که شرایط لازم را داشته باشد.
- بیشتر بخوانید: راه‌های افزایش نور خانه در بازسازی ساختمان
هزینه تغییر کاربری ملک چقدر است؟
یکی از سوالات مهم هنگام تغییر کاربری ملک، هزینه‌ای است که باید برای این کار بپردازید. هزینه تغییر کاربری شامل دو هزینه مختلف می‌شود که البته هر دو متغیر هستند. اول این هزینه مربوط به دریافت مجوزهای لازم است که توسط شهرداری‌ها مشخص می‌شود و شهر به شهر ممکن است متفاوت باشد. برای مثال در تهران و مناطق مختلف می‌تواند از ۱۰۰ هزار تا ۱۰ میلیون تومان باشد. شهرداری‌ها معمولا نرخ پایه تعیین می‌کنند و برای اطلاع از آن باید به شهرداری‌ها مراجعه کنید.
هزینه دوم هم مربوط به تخریب، نوسازی یا بازسازی ملک براساس کاربری جدید است. در این قسمت هم باید مواردی چون عوارض و مالیات ملک، متراژ، موقعیت مکانی و… را در نظر گرفت.
استثناهای تغییر کاربری مسکونی به تجاری
همان‌طور که اشاره کردیم برای تغییر کاربری ملک باید مجوز بگیرید. البته در برخی موارد با توجه به تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها برای تغییر کاربری از مسکونی به تجاری استثناهایی وجود دارد که در قسمت زیر آنها را می‌بینید:
- دفتر وکالت
- مطب طبابت
- دفتر اسناد رسمی
- دفتر ازدواج و طلاق
- دفتر روزنامه و کانون تبلیغاتی
- دفتر مهندسی
- استفاده ملک برای مشاغل خانگی
- دفتر مطبوعات
آگهی های املاک در دیوار با قابلیت تغییر کاربری
جمع‌بندی
املاک، کاربری‌های مختلفی دارند که از جمله مهم‌ترین موارد می‌توان به مسکونی، تجاری، صنعتی، آموزشی و… اشاره کرد. اما گاهی از مواقع لازم است که کاربری ملک تغییر کند. این کار فرایند مشخصی دارد که باید همه مراحل آن را به درستی انجام دهید.
در این مطلب درباره فرایندهای تغییر کاربری، هزینه‌ها، انواع کاربری‌ها و… به طور مفصل صحبت کردیم. اگر تجربه از این کار دارید می‌توانید آن در قسمت نظرات با ما و کاربران به اشتراک بگذارید.