احتمالا از زبان قدیمیها کلمه بنچاق را شنیده باشید که به جای سند از آن استفاده میکنند. اما واقعا بنچاق چیست و آیا همان سند رسمی است یا با آن تفاوت دارد؟ در ادامه مطلب، با انواع بنچاق، تاریخچه آن و نحوه تبدیل بنچاق به سند آشنا میشوید.
وقتی فروشنده و خریدار با هم معامله میکنند باید جزئیات قرارداد آنها کاملا درج شود. ضمن اینکه وقتی شما ملک، زمین یا هر چیزی را میخرید، باید مدرکی داشته باشید که مالکیت شما برآن را اثبات کند. این مدرک یا سند خیلی مهم است و میزان اعتبار آن نشان میدهد که چقدر ادعای شما درست است.
این موضوع درباره ملک، زمین، ویلا و موارد مشابه به مراتب مهمتر است. در این بین اصطلاحات مختلفی به گوش میخورد که خیلیها فکر میکنند این موارد با هم تفاوتی ندارند. به عنوان مثال میتوان به مواردی چون قولنامه، مبایعهنامه، بنچاق و سند رسمی اشاره کرد.
بنچاق چیست؟
در زمان قدیم که همه سواد نداشتند، وقتی معاملهای انجام میشد نزد افراد با سواد میرفتند تا جرئیات خرید و فروش یا مالکیت بر ملک مستند شده و توسط افراد معتمد و علمای دین مهر و امضا شود؛ اما امروزه و بعد از اجرای قانون ثبت، شرایط فرق میکند. در حال حاضر بنچاق همان برگه و سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و همه جزئیات مربوط به مالکیت در آن قید میشود. این برگه باید مهر و امضای سردفتر را داشته باشد تا رسمیت پیدا کند.
قصد خرید خانه دارید؟ اینجا کلیک کنید!
نمونه قدیمی
در نمونه قدیمی بنچاق بیشتر موارد به صورت دستنویس بوده و تنها بخشهایی از قبل تایپ شده است. ضمن اینکه قدیمتر یا در روستاها، همین موارد چاپشده هم وجود نداشته است و همه چیز را به صورت دستنویس مینوشتهاند.
نمونه جدید
مهمترین تفاوت نمونه جدید بنچاق این است که در قالب سند رسمی در دفترخانه به صورت کاملا تایپی تنظیم شده و به مالک تحویل داده میشود. ضمن اینکه میتوانید در سایت سازمان ثبت اسناد، اصالت آن را بررسی کنید.
تاریخچه
تاریخچه دقیق استفاده از بنچاق خیلی مشخص نیست و از سالهای دور و از وقتی برخی از افراد سواد داشتند، معاملات و جزئیات مالکیت را ثبت میکردند. تا پیش از رضا شاه پهلوی که ایران دفتر اسناد رسمی نداشت، مردم برای ثبت معاملات اموال منقول و غیرمنقول و موارد دیگر مانند وقف یا ازدواج هم به افراد باسواد، معتمد و روحانیون مراجعه میکردند.
بر همین اساس سند ممهور و امضاشدهای به آنها تحویل داده میشد که به آن بنچاق گفته میشد. اما بعد از سال ۱۳۰۵ که به دستور رضا شاه، دفتر اسناد رسمی افتتاح شد، این سند توسط سردفتران ارائه میشد.
مطلب کاربردی مرتبط: درباره قرارداد پیمانکاری و شرایط حقوقی آن بیشتر بدانید
کاربرد
همانطور که اشاره کردیم بنچاق در حکم سند مالکیت بوده است که تمام جزئیات مربوط به ملک و مشخصات فروشنده (مالک قبلی) و خریدار (مالک فعلی) در آن درج میشد. بنابراین کاربرد بنچاق برای اثبات مالکیت بر ملک، زمین، ویلا و موارد مشابه بوده است. ضمن اینکه درصورت نیاز به هر کدام از جزئیات مربوط به ملک و مالک، میتوانید به آن استناد کنید.
امروزه بنچاق به تنهایی برای اثبات مالکیت ملک کافی نیست. درواقع باید این سند قدیمی تبدیل به سند تک برگی شود. درنهایت سند تکبرگ به عنوان سند رسمی و امروزی میتواند معتبر باشد.
- مطلب مرتبط: مهمترین مسائل و نکات حقوقی املاک
تفاوت بنچاق و سند رسمی
حالا مهمترین سوال این است که بنچاق با سند رسمی چه تفاوتی دارد. درواقع اگر بخواهیم به گذشته رجوع کنیم، بنچاق همان سند رسمی است؛ اما این روزها شرایط فرق میکند و بنچاق همان سند تک برگی است که توسط دفتر اسناد رسمی به شما داده میشود.
اگر معامله ملکی بعد از سال ۱۳۹۱ انجام شده باشد، باید بنچاق قبلی که به صورت رسمی یا غیررسمی دریافت شده، تبدیل به سند تک برگی شود. در این برگه همه جزئیات، متعلقات و مشخصات ملک مانند شماره آب، برق، تلفن و… و مشخصات فروشنده و خریدار نوشته میشود.
پیشتر، بنچاق در قالب سند منگولهدار بود. اکنون فرق اصلی آن با سند رسمی این است که سند باید حتما در محضر تنظیم شده و به صورت تک برگی باشد.
تبدیل بنچاق قدیمی به سند تک برگی
مطابق قانون همه ملکهایی که بعد از سال ۱۳۹۱ معامله شدهاند، باید سند تک برگی داشته باشند. بنابراین اگر پیش از این سال یا بعد از آن معامله کردهاید و بنچاق دارید، باید با استفاده از مدارک زیر آن را به سند تک برگی تبدیل کنید:
- اصل سند مالکیت منگولهدار در صورت وجود
- آدرس و کدپستی ملک
- درصورتیکه مالک ملک، خریدار جدیدی باشد، ارائه کد ملی و آدرس مالک جدید
- به همراه داشتن بنچاق و تکمیل فرم خلاصه معامله
- ارائه فرم درخواست سند تک برگ
- بیشتر بخوانید: قولنامه خانه چیست و چه تفاوتی با اسناد دیگر دارد؟
مراحل تبدیل بنچاق به سند تک برگی
بعد از آمادهکردن و همراه داشتن مدارک، برای تبدیل بنچاق به سند تک برگی باید مراحل زیر را دنبال کنید:
- مراجعه طرفین معامله به یکی از دفاتر اسناد رسمی
- استعلام سند ملک به صورت سیستمی توسط اداره ثبت و اطمینان از آزاد بودن آن چنانچه سند در رهن یا بازداشت باشد، امکان انتقال آن وجود ندارد.
- ارائه گواهی پایان کار
- تسویه بدهی با شهرداری و پرداخت عوارض ملک
- تسویه با اداره ی دارایی و پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک
- ارائه نامه از سازمان نوسازی جهت تعیین کاربری ملک
- ارائه تاییدیه تسویه حساب از اداره تامین اجتماعی برای املاک تجاری و صنعتی
- ارسال الکترونیکی نامه نقل و انتقال صورت گرفته به اداره ثبت از طریق دفترخانه
- مراجعه به اداره ثبت و تکمیل فرم درخواست صدور سند تک برگ با ارائه سند قبلی، ارائه مدارک و پرداخت هزینه
- مراجعه به باجه پست در اداره ثبت جهت پرداخت هزینه لازم برای ارسال سند
جمعبندی
بنچاق، سندی است که ادعای مالکیت افراد، مشخصات ملک و جزئیات مربوط به فروشنده و خریدار را مشخص میکند. در گذشته بنچاق مدرک مکتوبی بود که توسط افراد باسواد، معتمد و روحانیون، میان فروشنده و خریدار نوشته میشد. اما این روزها درواقع بنچاق وجود دارد، ولی همان سند تک برگی است که باید به صورت رسمی در محضر تنظیم شود و هیچ قسمت آن دستنویس نیست.
یک پاسخ
املاک ****
یکی از مهم ترین موضوع ملک استعلام ملک و شناخت ملک واقعی ملک است
(( مثلا در یک مورد از کلاهبرادری ملک بزرگ در مشهد : وی اضافه کرد: در کلاهبرداریهای مربوط به پیش فروش مسکن، معمولا واحدهای یک مجتمع مسکونی یا خانه به چند نفر به فروش میرسد همان طور که پیش از این یک مجتمع ۲۰ واحدی در منطقه الهیه مشهد به ۶۶ نفر فروخته شد.))
1- برای املاک ملکی از اداره ثبت بعد شهرداری بروید بعد پرس جوی و تحقیق محلی از املاک و همسایه حتما انجام شود
2– برای املاک موقوفه اول اداره ثبت بعد اداره موقوفه مربوط بعد هم شهرداری مربوطه بعد پرس جوی و تحقیق محلی از املاک و همسایه حتما انجام شود
3– برای املاک قولنامه ای اول چک کرده مدارک مالکیتی پرس جوی و تحقیق محلی از همسایه حتما انجام شود
بعد مشاور از چند مشاور املاک داری مجوز و متخصص منقطه و تطبیق مشخصات ثبتی و …ملک
4— برای املاک در بافت روستای مثل باغات و.. حتما اول مدارک و مشخصات ثبتی ملک بعد استعلام و مهم ترین مورد پرس جوی و تحیق محل مخصصوص از شورای روستا و دهیار که در نهایت حتما مهر شورای روستا در متن قولنامه الزامی است
خلاصه حتما نکته زیر رو هم در موقع تنظیم قرار داد رعایت کنید
الف- قرار داد با کد رهگیری تنظیم کنید
ب- یک شاهد همیشه همراخود داشته باشید
د– حتما پول فقط به صاحب ملک ÷رداخت کنید طی بانک و حتما رسید دریافت کنید
ج– حتما در قولنامه مشخصات بنگاه و امضاء و مهر در حضور شما انجام شود و ساعت اول نخسه قرار داد دریافت کنید.
نکته مهم و طلایی
1 – حتما کد رهگیری بگیرید البته با رعایت نکات حقوقی و فنی در تنظیم متن قرار داد ( فقط مشاور املاک مجاز این امکان دارند و اگر کسی میگه ندارم و… حتما داره سر شما کلاه میزاره چون وقتی جواز و مدارک کامل نیست و چون میخواهد از زیر بار قبول مسئولیت تنظیم قرار داد شانه خالی کنه و در صورت مشکل فقط یک حرف می زند من که اینو تنظیم نکرده در دفترم و… پس مطمئن پول شما رو میخوره یک آب هم روش)
2- حتما در تمام قرار داد ها یک شاهد داشته باشید از دوستان نزدیک و سالم همرهتون که در متن قرار داد امضا ء کند و حتما مشخصات خود و کد ملی شو بنویسد( بیشتر امضاء شاهدین بدون نام و نامخانوتدگی و کدملی اثبات سخت است)
3- حتما و مهم ترین نکته انتقال پول و مبلغ حتما به حساب طرف قرار داد واریز کنیدباشه و سعی کنید حتما در قبل هر پرداخت از طرف رسید دستی به همراه امضاء و اثر انگشت و با درج موضوع مبلغ مثلا خرید ملک به ادرس فلان و دو شاهد هم این متن رسید امضاء اثر انگشت کنند ( به هیچ عنوان به مشاور املاک پول ندهید)
4-حتما نخسه قرار داد رو در روز اول از مشاور املاک بگیرید تا مدرکی داشته باشید که معامله انجام داده اید چون بعد طرف میزنه زیر همه چیز و میگوید اصلا قرار داد نبوده و…( هیچ شاهدی بالاتر از قلم و کاغذ نیست)
5- همیشه با افراد اگاه و دارای تخصص مشورت کنید که معمولا بهترین این افراد مشاور املاک داری سابقه طولانی هستن الویت سوم الویت دوم بازرسان و بچه های بخش تخلفات صنفی منطقه و الویت اول افراد که در مجموعه دعوی ملکی کار می کنند مثلا وکلا و کارشناس ملک و یا اعضای مستقیم با شکایت اتحادیه املاک و شکایت حقوقی ملکی در ارتباط اند چون اینا اطلاع روز از نحوه بیشترین کلاهبرداری دارند مثلا بیشترین کلاهبرداری پیش فروش ملک است حالا نکات فنی و حقوق چیست ؟ الف – حتما از زمین ملک همراه پش فروش خرید کنید در متن قرار دادب در دفتر اسناد رسمی بعد قولنامه هم ثبت کنید موضوع معامله رو ج- حتما در زمان قرار داد بخواهید که یک ضامن معتبر که میشناسید ضمن اجاری قرار داد قبول کند د- حتما مبلغ طی چند مرحله و با توجه به پیشرفت پروژه پرداخت کنید نه یکجا و.. و نکته آخر حتما این نکته رو ذکر کنید که افزایش قیمت مصالح و اعلام ورشکستگی و… باعث عدم تحویل ملک شده باید طرف مقابل مبلغ رو به عنوان زیان به شما پرداخت کند.
6-همیشه برای این که قولنامه و اجارنامه تنظیم کنید برای این که مبلغ کمتر کمیسیون بدهید به املاک بدون موجوز و قرار داد های دستی اکتفا نکید جون در زمان وقوع اتفاقات خاص مثل عدم تحویل ملک و یا پول و اتفاقات ختص ملکی مثل استفاده غیر مجاز ملک در امور خلاف و… اینها هیچ گونه کمکی به شما نمی کنند.
املاک ****
آشنایی با الزام دریافت کد رهگیری در زمان عقد قرار داد (خرید ،فروش) و (اجارنامه)
همانطور که می دانید در گذشته معاملات و قراردادهای ملکی به صورت دست نویس و پیش بنگاه ها و مشاوران املاک انجام می شد اما به دلیل اینکه دولت بتواند از لحاظ سطح قیمت ها و میزان معاملات آمارهای دقیقی از بازار مسکن بدست بیاورد در سال ۱۳۸۷ بخشنامه ای صادر کرد. که از سال ۸۷ به بعد قراردادهای دست نویس دیگر فاقد اعتبار شد و قانون مشاوران املاک را از تنظیم قراردادهای دست نویس منع کرد.
(( مشاورین املا ک مجاز که عضو اتحادیه املاک می باشند . باید کلیه قراردادها را در سایت ثبت معاملات واملاک کشور ثبت و بعد پرینت متن قرارداد راه به همراه کد رهگیری و هولوگرام مخصوص که به امضای طرفین قرار داد و دوشاهد رسید همراه با مهر و امضا متصدی مشاور املاک به طرفین ارائه دهد و گرنه تخلف صنفی شناخته میشوند معمولا مشتری می توانند به اتحادیه املاک شهر مربوط مراجعه کنند و شکایتی تنظیم کند در رابطه با موضوع عدم تحریر قرارداد سیستمی بعد اتحادیه املاک و کمیسیون بازرسی شکایت مشتری را سریعا پیگیری می کند در کوتاه ترین زمان ممکن ، در ۲ حالت ۱- اگر مشاور املاک داری مجوز باشد قرار داد را پرینتی تنظیم میکند و.. و رضایت مشتری حاصل و در صورت که املاک فاقد مجوز باشد اخطار ماده ۲۷ در رابطه با پلمپ املاک غیر مجاز دریافت می کند.))
دریافت قولنامه با کد رهگیری چه مزیتی دارد؟
1-قابلیت استعلام قولنامه شما از تمام کشور ( با کد ملی و کد رهگیری)
2-تضمین امنیت معامله شما ( عدم امکان دستکاری در متن قرار داد و…)
3-تنظیم و ثبت کامل متن قرار داد با توجه به اجباری بودن پر کردن ایتم های
الف-مشخصات دقیق آدرس ملک مثل شهر، منطقه ثبتی ، بخش ثبتی ، پلاک اصلی ، پلاک فرعی ، کد پستی ملک ، ب-مشخصات دقیق طرفین قرار داد و… پ- درج قیمت و نحوه پرداخت توسط خریدار در چند مرحله و با تاریخ دقیق و درج شماره چک و…ت-درج تاریج ثبت قرار داد تاریخ تحویل و تاریخ تنظیم سند ملکث-اخذ ۱۵ امضاء و اثر انگشت به جای ۳ امضاء و اثر انگشت ،الزام حضور دو شاهد
4- بهترین وآسان ترین راه شناخت مشاورین املاک مجاز
از طریق سایت ثبت معاملات واملاک کشور به آدرس http://www.iranamlaak.ir منو استعلام ۱-کد رهگیری و کد ملی
2- از طریق ارسال کدملی # کد رهگیری به سامانه ۱۱۰۲۰۳۰۰۱
مدارک لازم جهت ثبت قرار داد به صورت اینترنتی و دریافت کد رهگیری و هولگرام
۱ – اصل مدارک هویتی کارت ملی هوشمند و شناسنامه ، کارت اقامت برای اتباع و…)
2 – اصل مدارک مالکیت (سند ، قولنامه ، بنچاق و.. وکالت نامه و گواهی انحثار و…)
3- تاییدیه کد پستی ملک مورد نظر(از اداره پست منطقه ، سایت http://www.post.ir )
4- الزام حضور دو شاهد (هر طرف قرار داد یک نفر شاهد به همرا ه مدارک شناسایی)
5 -در صورت درخواست مشاوراملاک برگه کارشناسی ملک فنی و حقوقی (مبالغ بالا)
6- پر کردن فرم پیش نویس قرار داد با کد رهگیری در زمان حضور در دفتر املاک
*حتما جهت دریافت کد رهگیری به املاک دارای مجوز و تخصص و دانش کافی در مورد تنظیم و ثبت قرار داد های مراجعه کنید ( مدت زمان تنظیم ۱ ال ۲ ساعت است)
و قبل از تایید نهایی حتما پیش نویس کامپیوتری قرار داد رو یک با کامل مطالعه کنید .
املاک ****
مهندس ظفریاری